Как стать арендатором?

Недавно состоялась прямая линия с Министерством имущественных отношений Омской области по вопросам оформления областной собственности в аренду. На вопросы омичей ответила начальник отдела договорных отношений Минимущества Омской области Наталья Владимировна Хорошевская.

– Наталья Владимировна, где можно познакомиться с информацией о свободных помещениях, предлагаемых для аренды?
– Информация о свободных площадях опубликована на информационном портале «Омская Губерния» в разделе «Министерство имущественных отношений Омской области». Здесь же размещен и полный перечень необходимых документов, образцы заявок, типовые формы договоров.

– Какие документы нужны для оформления аренды?
– Для оформления аренды юридические лица предоставляют заявку в Министерство. К заявке прилагаются учредительные документы, свидетельство о государственной регистрации юридического лица, свидетельство о постановке на налоговый учет, документ обслуживающего банка о наличии счета, выписка налогового органа из единого государственного реестра юридических лиц, справка налогового органа о состоянии налогоплательщика по налогам и другим обязательным платежам, документ о назначении руководителя юридического лица.

Далее заявление рассматривается, и, если нет определенных законодательством оснований для отказа, готовится распорядительный документ и оформляется договор аренды. Индивидуальный предприниматель предоставляет такой же пакет документов, только прикладывает свидетельство о государственной регистрации гражданина в качестве индивидуального предпринимателя.

– Каковы сроки рассмотрения заявки?
– Если заявителем предоставлен полный пакет документов, то они будут рассмотрены в течение месяца. Срок может быть продлен, если необходима оценка рыночной стоимости имущества.

– Каким образом рассчитывается арендная плата? Имеет ли значение для размера арендных платежей техническое состояние объекта, его территориальное расположение?
– При определении годовой арендной платы учитывается базовая ставка расчета арендной платы за 1 кв.м объекта недвижимого имущества, поправочные коэффициенты, учитывающие расположение помещения, местонахождение объекта, площадь арендуемого имущества, а также качество, состояние объекта, его техническое обустройство и другие показатели. При расчете арендных платежей также учитывается рыночная оценка предлагаемого для аренды имущества.

– Можно ли уменьшить арендную плату на величину затрат по проведению ремонта?
– Постановлением правительства Омской области №52-п предусмотрен порядок уменьшения арендной платы на сумму затрат или части затрат арендатора на проведение работ по сохранению объектов имущества, находящегося в собственности Омской области. Если арендатор произвел капитальный ремонт и должным образом оформил все документы, то затраты на ремонт арендатору могут быть зачтены в счет арендной платы.

– Есть ли особенности заключения договора аренды на объекты культурного и исторического наследия?
Да, такие особенности существуют. В таком случае обязательным условием заключения договора аренды является охранное обязательство пользователя по отношению к объекту культурного наследия, включающего требования по содержанию и условия доступа к нему граждан, порядку и срокам проведения реставрационных работ по его сохранению.

– Предусмотрено ли снижение ставки арендной платы на не востребованные под аренду помещения?
– Это возможно в соответствии с положениями регионального законодательства только через процедуру публичного предложения. Однако это относится только к вновь заключаемым договорам. Если после официальной публикации сведений о свободных помещениях в течение 10 дней не поступает предложение об аренде, то ставка арендной платы может быть снижена на 10%. Общее снижение не может превышать 30%.

– Можно ли получить аренду по льготной ставке?
– Перечень организаций, к которым может быть применена льготная ставка, определен решением регионального правительства. В этом году перечень получателей льгот по аренде расширен. Впервые в список льготных категорий включены муниципальные учреждения здравоохранения, медицинские работники, ведущие частную практику и оказывающие услуги для детей, аптечные организации, оказывающие услуги гражданам, имеющим льготы, организации и мастера народных художественных промыслов. Сохраняются льготы для организаций, оказывающих услуги в сфере общественного питания в учреждениях образования.

– Что нужно сделать для получения льгот по аренде?
– Согласно областному законодательству льготы предоставляются региональным Министерством имущественных отношений по ходатайству органов исполнительной власти Омской области. На первом этапе необходимо обратиться в профильное Министерство, где ваше заявление будет рассмотрено. При этом будет учитываться не только социальная значимость деятельности организации, но и отсутствие задолженностей по ранее оформленным договорам. Приоритет отдается добросовестным арендаторам.

– Могут ли мне отказать в аренде выбранного помещения?
Правила предоставления помещений, находящихся в областной собственности, определяются региональным законодательством. Поэтому, если нет правовых оснований для отказа, вам аренда будет предоставлена. Однако вам могут отказать, если предоставлен неполный пакет документов, или предоставленные документы не соответствуют требованиям федерального и областного законодательства, или документально подтверждено ненадлежащее исполнение условий ранее заключенных договоров. Вам также не будет предоставлено помещение, если передача имущества лишает владельца возможности осуществлять уставную деятельность.

– Оформление сделок с имуществом – очень востребованная услуга, но вместе с тем требует определенной квалификации, хождения по инстанциям. Скажите, в Министерстве что-то предпринимается для упрощения процедур предоставления в аренду объектов недвижимости?
– Мы постоянно совершенствуем свою работу с арендаторами по оформлению арендных отношений. В настоящее время завершается разработка административного регламента предоставления государственной услуги «Предоставление имущества, находящегося в собственности Омской области в аренду». Это создаст равные условия доступа для всех получателей государственной услуги – граждан, индивидуальных предпринимателей и юридических лиц, повысит ответственность работников Министерства перед получателями услуг. Планируется расширить индивидуальные формы работы с гражданами и юридическими лицами, формы информирования о свободных площадях. Например, такая форма работы, как консультирование в рамках прямой линии, для представителей бизнеса будет проводиться регулярно.

– Какие изменения в порядке оформления аренды появятся в следующем году?
– Специалистами Министерства разрабатываются правила, определяющие порядок предоставления в аренду объектов областной собственности на конкурсной основе при наличии двух и более претендентов. Сегодня более 43 тыс. кв.м площадей областного имущества, сданных в аренду, используются предприятиями малого бизнеса. В настоящее время спрос на объекты областной собственности повышается. К нам неоднократно обращались предприниматели с просьбой о предоставлении площадей для аренды на конкурсной основе. Внедрение такого механизма позволит также более четко осуществлять арендные операции с соблюдением требований законодательства, в том числе правил технической эксплуатации. Планируется, что по результатам торгов будут предоставляться не только свободные площади, но и имущество, находящееся в собственности Омской области, для размещения рекламных конструкций.

Журнал "Недвижимость" № 50 (642) от 17 декабря 2007 г.