А какой договор правильный?

При заключении договоров по управлению многоквартирным домом управляющие компании включают условия, ущемляющие права потребителей. О самых распространенных нарушениях в договорах и действиях омских управляющих организаций ЖКХ рассказал главный специалист-эксперт Управления Роспотребнадзора по Омской области Александр Макаров.

Договоры зачастую не содержат перечень услуг, которые обязана предоставлять компания. Кроме того, управляющие компании не предоставляют надлежащую информацию по изменению тарифов и оказанию услуг. Такая информация для собственников жилья должна размещаться на информационном стенде или платежном документе. Об изменении тарифов управляющие компании должны предупреждать жильцов за месяц (согласно ст. 48 Правил предоставления коммунальных услуг).

Иногда управляющие компании указывают в договоре, что могут прекращать предоставление коммунальных услуг жильцам, у которых есть задолженности за 2-3 месяца. Это противоречит закону о защите прав потребителей. Право на приостановление или ограничение предоставления услуг – но не в коем случае не прекращение! – есть только у исполнителя. И только при условии, если жилец не платит за «коммуналку» свыше полугода. Обслуживающая организация, которая не является исполнителем, не вправе брать на себя такую функцию.

Но есть случаи, когда сами собственники жилья виноваты в нарушениях. В Роспотребнадзор поступили жалобы на одну из омских управляющих компаний, которая отключает должникам электроэнергию. Как выяснилось, такое решение приняли сами жильцы на общем собрании ТСЖ. Эти действия также незаконны.

Еще одной ошибкой является включение в перечень платных те услуги, которые входят в содержание общего имущества многоквартирного дома. В частности, управляющая компания предложила жильцам отдельно оплачивать отключение стояков холодного и горячего водоснабжения, а также стояков тепла. Это неправильно, так как стояки относятся к общему имуществу дома, содержание которого потребитель ежемесячно оплачивает. Таким образом нарушаются права потребителя.

За антенну заплатили дважды

Есть попытки со стороны управляющих компаний перезаключать договоры с поставщиками услуг без ведома собственников жилья. В Роспотребнадзор поступила жалоба на управляющую компанию, которая заключила договор с компанией по приему телевизионных сигналов и включила в квитанции строчку «обслуживание телевизионной антенны». Однако жильцы дома уже несколько лет платили за антенну другой компании. В результате жильцам стали приходить «платежки» от обеих компаний.

В этой ситуации нарушены права жильцов. При заключении договора на управляющую компанию возлагаются обязанности по содержанию общего имущества многоквартирного дома. Антенна же не относится к общему неотъемлемому имуществу дома, в отличие, скажем, от лестничной площадки или стояка. Это «отъемлемое» имущество: если антенну убрать, с домом ничего не случится. Это имущество жильцов, но не многоквартирного дома. Кроме того, по договору жильцы не передавали право управляющей компании перезаключать договоры.

Кто должен ремонтировать подъезды?

С выходом нового Жилищного кодекса все бремя по содержанию жилья и общего имущества в многоквартирном доме возлагается на собственника жилья, то есть на жильцов дома. Текущий ремонт, его качество и сроки зависят от того, как своевременно жильцы осуществляют жилищную плату по содержанию дома.

Проще говоря, сколько денег соберет компания, на такую сумму и сделает ремонт. Многие жильцы говорят: пусть сначала сделают ремонт, а уж потом мы с ними заключим договор. Однако пока договор с «жилищниками» не заключен, они не вправе делать ремонт. Только при оплате содержания дома жильцы могут потребовать в соответствии с договором выполнения пунктов договора по содержанию и ремонту.

Чтобы защитить права собственников жилья от недобросовестных обслуживающих организаций, специалисты Роспотребнадзора рекомендуют предварительно проводить экспертизу договора, предложенного управляющей компанией, или же использовать типовой договор, рекомендованный администрацией города.

Светлана БРОННИКОВА

Журнал «Недвижимость» № 46 (638) от 19 ноября 2007 г.