Новостройка с браком

Светлана Бронникова

Включается ли лоджия в общую площадь квартиры? Что делать, если новоселье омрачается кривыми стенами или «неправильными» окнами? Как обязать застройщика устранить недостатки? Может ли застройщик за жильца выбрать «управдома» – ТСЖ или управляющую компанию? На вопросы отвечает главный специалист-эксперт Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека Александр Сергеевич Макаров.

Окно в прошлое

– Купил квартиру в новостройке по договору долевого участия. При осмотре квартиры выяснилось, что много недоработок, а вместо обещанных современных стеклопакетов установлены обычные «советские» окна. Как заставить застройщика устранить брак?

– Закон говорит, что застройщик должен передать объект без недостатков, полностью пригодный для дальнейшего использования. Даже если в договоре указано, что застройщик не несет ответственности за передачу некачественного объекта, это не освободит его от ответственности. Такой пункт будет признан недействительным (или, как говорят юристы, ничтожным), а застройщику придется возместить инвестору все понесенные убытки.

Законодательством установлен гарантийный срок на объект долевого строительства – не менее пяти лет. Гарантия на объект начинает действовать со дня передачи его участнику долевого строительства. В течение всего этого периода вы как потребитель можете требовать от застройщика устранения всех недостатков, даже если в договоре указаны другие сроки.

Что делать, если качество построенного объекта не соответствует условиям договора либо требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов? В этом случае дольщик по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
– безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
– соразмерного уменьшения цены договора;
– возмещения своих расходов на устранение недостатков (если иное не установлено договором).

Если вы обнаружили в своей новой квартире недоделки, вам необходимо обратиться к застройщику и описать ваши претензии в письменном виде. Через определенное время застройщик должен вам направить ответ, также в письменном виде. Такой порядок установлен законами о защите прав потребителей и о порядке рассмотрения обращений граждан.

Отметим, что обращаться с требованиями к застройщику дольщик может только после того, как он стал полноправным собственником жилплощади. При этом, подписывая акт приема-передачи квартиры, нужно подробно описать все недостатки, которые впоследствии должны быть устранены.

Некоторые дольщики, обнаружив недоделки, не подписывают акт приема-передачи квартиры, считая, что тем самым они соглашаются с браком. Это ошибка. Отказавшись подписать документ, вы не можете предъявить свои требования застройщику.

Если застройщик отказывается выполнить требования дольщика (потребителя), нужно обратиться в контролирующие органы либо в суд. Но, возможно, часть недоделок застройщик устранит в досудебном порядке и до обращения в Роспотребнадзор.

Потребитель в случае сомнения вправе провести экспертизу. В Омске такие работы проводятся в лаборатории при Сибирской государственной автодорожной академии. Экспертизу потребитель проводит за свой счет, но если его опасения подтвердятся, то в суде он может требовать компенсации своих расходов на экспертизу, а также возмещения морального вреда.

В Роспотребнадзоре рассматривался подобный случай. К нам с жалобой обратился омич, который купил квартиру по договору долевого строительства и обнаружил вместо стеклопакетов обычные окна.

Выяснилось, что застройщик спроектировал и установил окна по устаревшему ГОСТу, который не действует с 2004 года. А значит, требования дольщика по устранению недостатков законны. Если застройщик не удовлетворит эти требования в добровольном порядке, дольщик вправе обратиться в суд. Выбора не оставили

– Застройщик предложил нам договор, по которому мы автоматически должны вступить в ТСЖ и оплатить вступительный взнос. Правомерно ли это?

– Нет, эта ситуация противоречит федеральному законодательству. Жилищный кодекс РФ каждому гражданину-жителю многоквартирного дома дает право самостоятельно выбрать способ управления домом. Собственники могут взять свой дом в непосредственное управление, объединиться в товарищество собственников жилья (ТСЖ) либо доверить контроль за жильем управляющей компании.

В данном случае потребителю-дольщику не предоставляется право выбора способа управления многоквартирным домом, его обязывают вступить его в ТСЖ с оплатой вступительных взносов. Тем самым договор ущемляет права гражданина.

Кроме того, не являясь собственником квартиры (а им покупатель может считаться только после регистрации права собственности), дольщик не вправе выбирать способ управления многоквартирным домом.

Лоджия – уже не квартира

– Входит ли лоджия в общую площадь квартиры?
– Нет. Жилищный кодекс РФ, вступивший в действие с 1 марта 2005 года, исключил из общей площади квартиры квадратные метры балконов, лоджий и террас. Дольщик оплачивает эти метры, но, как и места общего пользования в многоквартирном доме (лестничные площадки, проемы, тамбуры, чердаки, крыши), застройщик включает их в общую стоимость жилья.

Тем не менее, некоторые застройщики включают в общую площадь квартиры лоджию или балкон. Их действия неправомерны. В данном случае застройщик вводит в заблуждение дольщика-потребителя относительно потребительских площадей его квартиры, а также ее стоимости, что противоречит действующему законодательству. В дальнейшем это может повлиять на стоимость обслуживания жилья, так как коммунальная плата рассчитывается в зависимости от общей площади квартиры.

Во втором квартале 2007 года в Роспотребнадзор Омской области поступило 7 жалоб омичей, вложивших свои деньги в строительство многоквартирных домов. Заявителям разъяснены их права в соответствии с договором участия в долевом строительстве и действующим законодательством по обращению в суд в случае отказа застройщика устранить недостатки в досудебном порядке.

Журнал "Недвижимость" № 32 (624) от 13 августа 2007 г.