Согласований не избежать

На вопросы читателей отвечает юрист Светлана Юрьевна Гоненко, руководитель ООО «КОРПОРАЦИЯ ПРАВА»

Слышал, что прежде чем сделать перепланировку в квартире, требуется получить разрешающие документы. А если у меня коттедж или частный дом?
Поскольку коттедж в силу положений ст. 15, 16 ЖК РФ является жилым помещением, то процедура проведения перепланировки в коттедже или частном доме регулируется теми же правилами, что и проведение перепланировки в обычной квартире.
Так же как и для квартиры, при проведении перепланировки в доме потребуется проект перепланировки, получение в администрации округа распоряжения о согласовании перепланировки и приемка перепланированного жилого помещения в эксплуатацию. Вся процедура согласований займет 2-3 месяца.
Какие могут быть последствия в случае проведения перепланировки без получения необходимых согласований?
Если перепланировка произведена без получения необходимых разрешений, она является самовольной. Последствия самовольной перепланировки предусмотрены ст. 29 ЖК РФ. Лицо, осуществившее самовольную перепланировку, обязано привести помещение в прежнее состояние, в случае отказа по решению суда жилое помещение может быть продано с торгов.
Кроме этого, статья 7.21 КоАП устанавливает штраф за самовольную перепланировку в сумме 2 000-2 500 рублей. Однако уплата штрафа не освобождает от обязанности привести жилое помещение в прежнее состояние либо узаконить перепланировку.
Узаконить самовольную перепланировку можно на основании п. 4 ст. 29 ЖК РФ только в том случае если она выполнена в соответствии с необходимыми строительными нормами и правилами и не создает угрозы жизни и безопасности проживающих в доме лиц.
В чем разница между перепланировкой в индивидуальном жилом доме и его реконструкцией? Различается ли порядок согласования перепланировки и реконструкции?
По нормам ЖК РФ (ст. 25) перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Технический паспорт жилого дома содержит информацию о его площади, количестве помещений в доме, площади помещений жилого, подсобного и вспомогательного назначения.
Перепланировка прежде всего связана с внутренними изменениями в доме: снос либо возведение новых перегородок, устройство проемов в стенах.
Следует отличать от перепланировки реконструкцию жилого дома, когда к дому пристраиваются дополнительные помещения: пристройки, мансарды, веранды.
В отличие от перепланировки, в результате которой площадь дома почти не меняется, реконструкция влечет изменение площади дома. К примеру, вы сделали к дому дополнительную пристройку или надстроили этаж – в этом случае речь идет о реконструкции. И для того чтобы ее произвести, нужно получить разрешение на строительство в порядке, установленном Градостроительным кодексом РФ.
То есть согласование перепланировки регулируется Жилищным кодексом РФ, а реконструкция производится в соответствии с правилами Градостроительного кодекса РФ. И в том, и в другом случае окончание строительных работ должно подтверждаться актом приемочной комиссии.
В случае, если дополнительные пристройки к дому произведены без получения соответствующих разрешений, они в силу статьи 222 ГК РФ являются самовольными.
Чтобы узаконить построенную без разрешений пристройку к дому, необходимо прежде оформить в собственность земельный участок под основным домом, если этот участок вами не был оформлен.
Важно учитывать, что если вы приобрели дом на неоформленном земельном участке, не следует его сносить и возводить новые постройки, пока не оформлено право на земельный участок. Обязательно нужно прежде всего оформить в собственность земельный участок, иначе вновь возведенную постройку будет достаточно сложно легализовать.

Журнал "Недвижимость" № 26 (618) от 2 июля 2007 г.