Графики строительства жилья срываются

Светлана Бронникова

Минстрой Омской области намерен применять санкции к нерадивым строителям, срывающим сроки сдачи жилья и даже отбирать у них стройплощадки. Тем не менее, по планам облправительства, в 2007 году в регионе предстоит построить 1,1 миллиона кв. метров жилья, из них 800 тысяч кв. метров – в Омске.

На расширенном заседании коллегии Минстроя чиновники отчитались о стройках за 4 прошедших месяца и наметили планы на весь текущий год.

Как выяснилось, ситуация со строительством жилья в Омске далека от радужной. Главные проблемы озвучил замминистра строительства и ЖКХ Юрий Ерехинский. По его словам, на сегодня графики строительства жилья, подписанные с инвесторами-застройщиками, практически все сорваны. «На 10 объектах общей площадью 100 тысяч кв.метров ведутся подготовительные работы, а на 12 объектах общей площадью 181 тысяч кв. метров к работам вообще не приступали. То есть из 42 процентов жилья, которое планируется к вводу в 2007 году, имеет готовность 15 процентов и ниже. На 29 домах отсутствует распоряжение о строительстве», – возмутился он. Резко упали показатели ввода во всех административных округах Омска, особенно в Центральном и Октябрьском – на 65 процентов, в Ленинском – на 27 процентов.

Не выполняют свои обязательства крупные инвесторы, подписавшие инвестиционные контракты с областным правительством. Так, ЗАО «СтройинвестОмск» за 2006-2007 должны были обеспечить ввод 255 тысяч кв. метров жилья. Но в 2006 году они построили только один дом (13 тысяч кв. метров). В результате до конца 2007 года по условиям договора компании необходимо построить 240 тысяч квадратных метров. Тем не менее, реально компания сможет сдать только 109 тысяч.

ООО «Алмазинвест» к концу 2007 года должны построить130 тысяч кв. метров жилья, но планируют ввести только 17 тысяч кв. метров.

ООО «Сибстрой» до 2007 года должно обеспечить ввод в эксплуатацию в микрорайоне по ул. 3-я Енисейская 139 тысяч кв. метров. На деле же они только приступили к возведению первого дома и в этом году окончить стройку не готовы.
За прошедший год ни «Алмазинвест», ни «Сибстрой» не разработали даже ТЭО новых микрорайонов. Юрий Ерехинский заявил, что Минстрой намерен сократить количество площадок по заключенным контрактам и предоставить их на конкурсной основе другим инвесторам-застройщикам.

Кроме того, отметил замминистра, гораздо меньше строят сегодня крупнопанельного жилья наиболее доступных серий 90-й и 97-й. Их объем сократился в полтора раза по сравнению с прошлым годом. Предприятия КПД, работающие в городе, способны возводить 400 тысяч квадратных метров жилья, но в этом году загружены лишь на 40 процентов. В целом структура строящегося жилья в Омске такова: из всех новостроек 32 процента приходится на каркасное домостроение, 39 процентов составляют кирпичные дома, 18 процентов – монолитные, 20 процентов– крупнопанельные.

С 2005 года застройщики начали опять отходить от строительства массового недорогого жилья. Если в 2004 года средняя площадь квартиры в новостройке составляла 77,6 кв. метра, то в 2006 году в домах каркасных серий средняя площадь построенной квартиры составила уже 84 кв. метра. В то время как на сегодня большим спросом пользуются небольшие квартиры – преимущественно с одной или двумя комнатами.

По замечанию господина Ерехинского, наметилась явная тенденция несбалансированности рынка жилья. В 2006 году введено в эксплуатацию по области 12 310 квартир, из них 8 300 – по Омску. Горожанам предоставлено 5,5 тысячи ипотечных кредитов на сумму 6 миллиардов рублей. Из предоставленных кредитов только 10 процентов направлено на первичный рынок. Такой перекос от недостатка квартир на первичном рынке привел к тому, что в первом квартале текущего года в областном центре цена одного квадратного метра жилья на вторичном рынке почти на 5 тысяч рублей превысила цену за квадратный метр в новостройке.

Ценные развалюхи

В поддержку омских строителей выступил директор Департамента строительства Омска Сергей Козубович. По его расчетам, основной объем в копилку ввода новостроек вносят именно местные подрядные организации и застройщики. Однако новые земельные участки под строительство им практически не предоставляются. «С начала года проведено всего четыре земельных аукциона. По нашим данным, основные застройщики в лучшем случае обеспечены работой всего на треть. И если они готовы построить 150 тысяч кв.метров жилья, то сейчас у них площадок всего на 50 тысяч «квадратов», – уточнил он.

Немалые трудности возникают при расселении ветхих квартир и частного сектора в рамках программы регенерации. Сергей Козубович привел пример, когда застройщик за дом-развалюху был вынужден выплатить собственнику 8 миллионов рублей, чтобы освободить участок для нового строительства. «Наше законодательство никак не регламентирует эти взаимоотношения. Застройщик остается один на один с гражданином», – посетовал он и предложил выйти с этой проблемой на федеральный уровень, призвав перенять опыт других стран, где «аппетиты» владельца ограничены налогами: «На Западе, как только гражданин называет цифру, которую он хочет, чтобы ему заплатили за лачугу, приходят налоговики и оценивают его жилище в соответствии с его ценой, и с этой суммы собственник ветхого жилья начинает платить налог на имущество». Возможно, такой подход поможет договориться двум сторонам более спокойно.

По оценке Департамента строительства, обострилась еще одна проблема: в новых кварталах и микрорайонах почти не строят школы, детские сады, поликлиники. «В микрорайоне «Кристалл», например, законсервировано строительство детского сада и школы», – сообщил господин Козубович.

Сами строители имели возможность высказать свои пожелания к властям заранее. Чиновники сообщили, что перед заседанием коллегии сделали запрос в ведущие строительные организации города о проблемах, мешающих возводить жилье вовремя. Поступило более 70 предложений. Чаще всего застройщики жаловались на длительные сроки для сбора справок, волокиту монопольных организаций по получению разрешения на строительство и землеотводных документов. Компании также предлагают снизить свои отчисления на долевое участие в развитие инженерной инфраструктуры города в случае, если стройка идет на участке, обремененном сносом частных строений и выносом инженерных коммуникаций. Не менее значительными проблемами остается нехватка квалифицированных кадров: как рабочих, так и инженеров. Все предложения Минстрой обещал учесть и начать по ним работать. Однако вопрос, как при всех этих проблемах добиться анонсированного миллиона «квадратов» новостроек, пока остался без ответа. Судя по заявлению чиновников, сегодняшние заделы не позволят сдать и в следующем 2008 году уже заявленный объем в 1, 2 миллиона квадратных метров жилья.

Журнал "Недвижимость" № 23 (615) от 11 июня 2007 г.