Сложно, но иногда можно

Существует ли реальная возможность узаконить строение, возведенное на земельном участке без получения разрешений на строительство? На этот вопрос, который часто задают наши читатели, отвечает Светлана Гоненко, руководитель ООО «Корпорация права», юрист.

В силу ст. 222 ГК РФ строение, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей, либо без получения на это разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм является самовольной постройкой.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных п. 3 ст. 222 ГК РФ.

Чтобы ответить на заданный вопрос необходимо для начала конкретизировать – какой объект строительства имеется ввиду - жилого или нежилого назначения, и имеются ли у застройщика права на земельный участок.

Как предусмотрено п. 3 ст. 222 ГК РФ (в редакции ФЗ от 30.06.06 N 93-ФЗ) право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Ранее, до вступления в силу Закона № 93-ФЗ, право на обращение в суд за признанием права собственности на самовольную постройку было предоставлено как фактическому застройщику, так и собственнику земельного участка, на котором возведена постройка. Теперь, с 1 сентября 2006 года лицом, правомочным требовать признания права собственности на самовольную постройку может быть только собственник земельного участка либо лицо, в пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок.

Журнал "Недвижимость" № 19 (611) от 14 мая 2007 г.