Отношения следует узаконить

Об особенностях предоставления в собственность, возникновения прав и оборота садовых, огородных и дачных земельных участков рассказывает заместитель начальника отдела реги-страции прав на земельные участки Управления Федеральной регистрационной службы по Омской области, государственный регистратор, советник государственной гражданской службы 1-го класса Вячеслав Петров.

В настоящее время законодательство наиболее полно регулирует основные организационные, имущественные, земельные, финансовые, градостроительные и иные отношения, возникающие при ведении садоводства, огородничества и дачного хозяйства.
Правовой базой регулирования этих отношений являются Гражданский и Земельный кодексы Российской Федерации, а также Федеральный закон от 15 апреля 1998 г.

«О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (далее – Закон от 15 апреля 1998 г.), соответствующие постановления Правительства РФ, нормативные правовые акты органов государственной власти субъектов Российской Федерации.

Назначение земельных участков

Закон от 15 апреля 1998 года подразделяет земли садоводческих, огороднических и дачных объединений по их целевому назначению на три категории:
• садовый земельный участок – земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений);
• огородный земельный участок – земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля (с правом или без права возведения некапитального жилого строения и хозяйственных строений и сооружений, в зависимости от разрешенного использования земельного участка, определенного при зонировании территории);
• дачный земельный участок – земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им в целях отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем или жилого дома с правом регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений, а также с правом выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля).

Как видим, каждый из перечисленных земельных участков при основном целевом назначении (сельско-хозяйственное производ-ство) имеет особенности в правовом регулировании их использования, которые заключаются прежде всего в возможности возведения строений определенного вида и назначения а также праве регистрации граждан для постоянного проживания в возведенных строениях.

Обеспечение земельными участками

Обеспечение граждан указанными земельными участками в соответствии с п.1 ст. 13 Закона от 15 апреля 1998 г. является обязанностью органов местного самоуправления по месту жительства граждан. Заявление о предоставлении садового, огородного или дачного земельного участка гражданин может подать в орган местного самоуправления.
В заявлении должны быть определены цель использования участка, его предполагаемые размеры и местоположение, испрашиваемое право на землю (в собственность или в аренду).

Регистрация и учет заявлений граждан, нуждающихся в получении садовых, огородных или дачных участков, ведутся органами местного самоуправления раздельно – по категориям участков. Очередность их предоставления определяется на основании регистрации соответствующих заявлений. Граждане, имеющие в соответствии с законодательством РФ или законодательством субъектов РФ преимущественное право на получение садовых, огородных или дачных земельных участков, включаются в отдельный список. Списки граждан, подавших заявление о предоставлении земельного участка, утверждаются органом местного самоуправления и доводятся до их сведения.
Наличие у гражданина на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или бессрочного (постоянного) пользования садовым, огородным или дачным земельным участком является основанием для отказа в предоставлении дополнительного другого участка, если такое предоставление приведет к превышению установленных предельных норм пользования земельными участками и если гражданин совершил сделку по отчуждению предоставленного ранее бесплатно земельного участка. Гражданин в праве в судебном порядке обжаловать решение об отказе в предоставлении земельного участка.

Орган местного самоуправления на основании утвержденного списка граждан, выразивших желание приобрести соответствующий земельный участок, определяет общую потребность в земле для нужд садоводства, огородничества и дачного хозяйства. Расчет производится исходя из установленных норм предоставления земельных участков с учетом необходимости размещения имущества общего пользования.

Размер садового, огородного или дачного земельного участка устанавливается органами местного самоуправления с учетом установленных федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, а также законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации для граждан отдельных категорий предельных норм предоставления земельных участков. На основании выбранного варианта размещения земельных участков и их размеров орган местного самоуправления с учетом пожеланий граждан и с их согласия формирует персональный состав членов садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения. После государственной регистрации садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения такому объединению земельный участок бесплатно предоставляется первоначально в срочное пользование. После утверждения проекта организации и застройки территории такого объединения и вынесения данного проекта в натуру членам садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения предоставляются земельные участки в соб-ственность или на ином вещном праве. При передаче за плату земельный участок первоначально предоставляется в совместную собственность членов такого объединения с последующим предоставлением земельных участков в собственность каждого члена садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения. При этом земельные участки, относящиеся к имуществу общего пользования, предоставляются садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению как юридическому лицу в собственность либо на ином вещном праве. Общее собрание членов огороднического некоммерческого объединения вправе принять решение о закреплении за таким объединением как за юридическим лицом всех предоставленных ему земельных участков. За предоставление садовых, огородных и дачных земельных участков в собственность может взиматься плата в порядке, установленном законодательством субъектов Российской Федерации, но не выше нормативной цены земельных участков, за исключением случаев продажи земельных участков на аукционе. При предоставлении земельных участков на ином вещном праве плата не взимается.
При создании садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения члену такого объединения предоставляется один земельный участок.

На территории муниципального образования в соответствии с законодательством могут быть выделены зоны, в которых не предоставляются садовые, огородные и дачные земельные участки или ограничиваются права на их использование (особо охраняемые природные территории, территории с зарегистрированными залежами полезных ископаемых, особо ценные сельскохозяйственные угодья, резервные территории развития городских и других поселений, территории с развитыми карстовыми, оползневыми, селевыми и другими природными процессами, представляющими угрозу жизни или здоровью граждан, угрозу сохранности их имущества).

В соответствии со ст. 33 Земельного кодекса Российской Федерации предельные максимальные и минимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из государственных и муниципальных земель для ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства, устанавливаются законами субъектов Российской Федерации.

В Омской области предельно максимальная норма предоставления земельного участка составляет:
• для садоводства – от 0,040 га до 0.15 га;
• для огородничества – от 0,04 га до 0.15 га;
• для дачного строительства – от 0,04 га до 0.15 га.
Предоставление в собственность земельных участков садоводам, огородникам, дачникам и их садоводческим, огородническим и дачным некоммерческим объединениям, получившим такие земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной соб-ственности, осуществляется без проведения торгов за плату или бесплатно в случаях, установленных федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации. Право на однократное бесплатное получение в соб-ственность земельных участков из земель, находящихся в собственности Омской области или муниципальной собственности, имеют:
1. Многодетные семьи.
2. Одинокие матери (отцы) и вдовы (вдовцы), имеющие несовершеннолетних детей.
3. Граждане, зарегистрированные по месту житель-ства в сельской местности.

4. Лица из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, по окончании пребывания в государственном (муниципальном) учреждении, у опекунов или попечителей до достижения этими детьми 25 лет.

5. Религиозные организации, которым земельные участки предоставлены на праве бессрочного (постоянного) пользования.
6. Категории граждан и юридических лиц, установленные федеральными законами.

Земельные участки, относящиеся к имуществу общего пользования, подлежат передаче в собственность садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения бесплатно.

Граждане, которым предоставлены садовые, огородные или дачные земельные участки на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, вправе зарегистрировать права собственности на такие земельные участки в соответствии со статьей 25.2 Закона о государственной регистрации. Принятие решений о предоставлении указанным гражданам в собственность таких земельных участков в этом случае не требуется.

В случае если земельный участок, составляющий территорию садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения, предоставлен данному некоммерческому объединению либо иной организации, при которой до вступления в силу Закона о государственной регистрации было создано (организовано) данное некоммерческое объединение, гражданин, являющийся членом данного некоммерческого объединения, имеет право бесплатно приобрести в собственность земельный участок, предоставленный ему в соответствии с проектом организации и застройки территории данного некоммерческого объединения либо другим документом, устанавливающим распределение земельных участков в данном некоммерческом объединении. Предоставление в указанном случае такого земельного участка в собственность этого гражданина осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, которые обладают правом предоставления такого земельного участка на основании заявления этого гражданина или его представителя.

К данному заявлению прилагаются следующие документы:
– описание местоположения границ такого земельного участка, подготовленное этим гражданином;
– заключение правления данного некоммерческого объединения, в котором указывается гражданин, за которым закреплен такой земельный участок, и подтверждается соответствие указанного описания местоположения границ такого земельного участка местоположению границ земельного участка, фактически используемого гражданином.

В случае если ранее ни один из членов данного некоммерческого объединения не обращался с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность, указанный орган вправе запросить дополнительно следующие документы:
– удостоверенная правлением данного некоммерческого объединения копия правоустанавливающего документа на земельный участок, составляющий территорию данного некоммерческого объединения;
– выписка из единого государственного реестра юридических лиц, содержащая сведения о данном некоммерческом объединении.

Предоставление в собственность земельного участка, относящегося к имуществу общего пользования, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, которые обладают правом предоставления такого земельного участка на основании заявления, поданного лицом, имеющим право без доверенности действовать от имени садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения или лицом, уполномоченным общим собранием членов данного некоммерческого объединения (собранием уполномоченных) на подачу указанного заявления, в соответствии с решением общего собрания членов данного некоммерческого объединения (собрания уполномоченных) о приобретении такого земельного участка в собственность данного некоммерческого объединения. К указанному заявлению прилагаются следующие документы:
– описание местоположения границ такого земельного участка, подготовленное садоводческим, огородническим или дачным некоммерческим объединением;
– удостоверенная правлением копия правоустанавливающего документа на земельный участок, составляющий территорию садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения;
– выписка из решения общего собрания членов садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения (собрания уполномоченных) о приобретении земельного участка, относящегося к имуществу общего пользования, в собственность данного некоммерческого объединения;
– учредительные документы садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии), подтверждающие право заявителя без доверенности действовать от имени данного некоммерческого объединения, или выписка из решения общего собрания членов данного некоммерческого объединения (собрания уполномоченных), в соответ-ствии с которым заявитель был уполномочен на подачу указанного заявления.

Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, которые обладают правом предоставления соответствующего земельного участка, в двухнедельный срок от даты получения заявления и необходимых документов обязаны принять решение о предоставлении в собственность такого земельного участка либо об отказе в его предоставлении. Основанием для отказа в предоставлении в собственность земельного участка является установленный федеральным законом запрет на предоставление земельного участка в частную собственность.

Возникновение прав и распоряжение земельными участками

Права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Законом о государственной регистрации. Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах.
Права на земельные участки удостоверяются документами в соответствии с Законом о государственной регистрации прав.
Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу Закона о государственной регистрации, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной указанным Законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Собственники садовых, огородных и дачных земельных участков вправе их продать, подарить, передать в залог, аренду, срочное пользование, обменять, заключить договор ренты или договор пожизненного содержания с иждивением, а также добровольно отказаться от указанных участков.

Сделками с садовыми, огородными и дачными земельными участками признаются действия граждан, направленные на установление, изменение или прекращение земельных и иных прав. При совершении сделок с садовыми, огородными и дачными земельными участками изменение их целевого назначения и разрешенного использования не допускается.

Сделки с садовыми, огородными и дачными земельными участками регулируются Федеральным Законом от 15 апреля 1998 года, а также гражданским и земельным законодательством с учетом особенностей, установленных законодательством о недрах, об охране окружающей природной среды, о градостроительстве, водным, лесным и иным законодательством. Не допускаются сделки с садовыми, огородными и дачными земельными участками, если такие сделки приводят к нарушениям градостроительных, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных установленных требований (норм, правил и нормативов) или к невозможности соблюдать целевое назначение указанных земельных участков и условия их разрешенного использования. Отчуждение, залог, сдача в аренду садового, огородного или дачного земельного участка, находящегося в общей собственности, осуществляются при согласии всех участников общей собственности.

Журнал “Недвижимость” № 17 (609) от 30 апреля 2007 г.