Изменения внесены,процедура упрощена

Неоформленную в собственность недвижимость и землю трудно учитывать для целей налогообложения, сложно застраховать. Для решения данной проблемы был принят Федеральный закон от 30 июня 2006 года N 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества», так называемый закон «О дачной амнистии», который вступил в силу 1 сентября 2006 года. Он упрощает процедуру оформления в собственность земельных участков, садовых домов, гаражей и других бытовых построек.

В соответствии с ныне действующим Законом «О дачной амнистии» граждане вправе в заявительном порядке оформить в собственность жилые и садовые дома, гаражи и земельные участки, предоставленные для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, если этого не было сделано раньше. До вступления в действие этого закона легализовать незаконные постройки можно было только через суд, поскольку согласно п. 3 ст. 222

Гражданского кодекса РФ право собственности на самовольную постройку могло быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку. Право собственности на самовольную постройку могло быть признано также судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находился земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признавалось право собственности на постройку, возмещало осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом. В связи с этим в федеральных судах ежедневно рассматривались тысячи дел о признании прав собственности на самовольные постройки и реконструкцию, что существенно усложняло и затягивало процедуру.

В настоящее время новым Законом закреплен упрощенный заявительный порядок регистрации права собственности на самовольную постройку за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, и распространяется он на следующие объекты недвижимого имущества.
Во-первых, это объекты, для строительства, реконструкции которых в соответствии с законодательством РФ не требуется выдача разрешения на строительство. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом (далее – ГСК) РФ (ч. 1 ст. 51 этого кодекса). Согласно ч. 17 ст. 51 ГСК РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае:
• строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или – на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;
• согласно ст. 9 Закона «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации», положения части 17 статьи 51 ГСК РФ применяются также в отношении указанных в ней объектов, которые были построены, реконструированы или изменены до введения в действие ГСК РФ.

Во-вторых, объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, либо создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в черте поселения и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке).

Основаниями для государственной регистрации права собственности на эти объекты недвижимости являются:
• документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание;
• правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества. Представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если право заявителя на этот земельный участок ранее зарегистрировано в установленном законом порядке (п. 1 ст. 25.3 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», далее – Закона о государственной регистрации).

При этом, документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимого имущества на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке либо факт создания гаража или иного объекта недвижимого имущества (если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации выдача разрешения на строительство) и содержащим описание такого объекта недвижимого имущества, является декларация о таком объекте недвижимого имущества. Такая декларация составляется самостоятельно. Ее форма установлена федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление функций по нормативно-правовому регулированию государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства. В декларацию об объекте недвижимого имущества включаются сведения о его адресе (местоположении), виде (названии), назначении, площади, количестве этажей (этажности), в том числе подземных этажей, годе его создания, о материалах наружных стен такого объекта недвижимого имущества, его подключении к сетям инженерно-технического обеспечения, кадастровом номере земельного участка, на котором такой объект недвижимого имущества расположен.

Представление кадастрового плана указанного земельного участка не требуется, если право на этот участок ранее зарегистрировано в установленном законом порядке.

Таким образом, даже тем гражданам, у которых есть право собственности на земельный участок, зафиксированное в соответствующем свидетельстве, но отсутствует кадастровый номер на него, необходимо провести землеустроительные работы, в том числе межевание (определение границ) земельного участка, и затем передать эти сведения в территориальное подразделение Федерального агентства кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость), которое внесет эти сведения в Государственный земельный кадастр и выдаст собственнику кадастровый план.

После получения кадастрового плана собственник земельного участка должен обратиться в Федеральную регистрационную службу (Росрегистрацию), которая и должна выдать собственнику свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок. Об этом, в частности, говорится в новой редакции п. 1 ст. 17 Закона о государственной регистрации, согласно которому «обязательным приложением к документам, необходимым для осуществляемой по установленным настоящим пунктом основаниям государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества, является план данного объекта недвижимого имущества, а к документам, необходимым для такой государственной регистрации прав на земельный участок,– кадастровый план данного земельного участка. Представления указанных планов не требуется, если план соответствующего объекта недвижимого имущества или иной документ, предусмотренный настоящим Федеральным законом и содержащий описание данного объекта недвижимого имущества, либо в случае государственной регистрации прав на земельный участок – кадастровый план данного земельного участка ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов».

Нарекания граждан вызывала высокая стоимость процедуры оформления права собственности на недвижимость. В связи с этим пункт 1 статьи 333.33 части второй Налогового кодекса Российской Федерации был дополнен подпунктом 20.2 (вступил в силу с 1 января 2007 г.) следующего содержания:
«... упрощен порядок оформления прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества, Федеральным законом от 30.06.2006 N 93-ФЗ введена в главу 25.3 Налогового кодекса РФ новая норма, пре-дусматривающая взимание государственной пошлины за регистрацию права собственности физического лица на земельный участок, предназначенный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, либо на создаваемый или созданный на таком земельном участке объект недвижимого имущества в размере 100 рублей (п.п. 20.2 п. 1 ст. 333.33 НК РФ)» установлена лишь для земельных участков приобретенных до вступления Земельного кодекса РФ, а именно до 31.10.2001 года. Ранее эта сумма составляла 500 рублей.

Следует иметь в виду, что основные расходы (и неудобства) связаны с проведением землеустроительных работ. В связи с этим региональным властям дано право устанавливать максимальные расценки на землеустроительные работы, и даже рекомендуется за счет своих бюджетов финансировать эти мероприятия.

Для строительства индивидуальных гаражей земельные участки могут выделяться на праве собственности или аренды. Размеры участков определяются в соответствии с утвержденным проектом. Поскольку для гаражного строительства применяются типовые проекты, то и размеры предоставления имеют фиксированные значения, в зависимости от типа строения. Участки выделяются, безусловно, для целевого использования, поэтому на них могут возводиться только строения и сооружения, необходимые для хранения и обслуживания автотранспорта.

Галина Бессмертных,заместитель начальника отдела приема-выдачи документов Управления Федеральной регистрационной службы по Омской области

Журнал “Недвижимость” № 12 (604) от 26 марта 2007 г.