Не думай о залоге свысока

О жилищном ипотечном кредитовании в свете ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке» рассказывает заместитель начальника отдела регистрации ипотеки Управления Федеральной регистрационной службы по Омской области, государственный регистратор Динара ГАЛИАСКАРОВА. В Омской области система ипотечного кредитования начала развиваться с 2001 года, и сегодня жилищное кредитование стабильно набирает обороты. Некоторые банки предлагают населению свои ипотечные программы, но большая часть кредитов на покупку жилья предоставляется по федеральной ипотечной программе.

Надо сказать, что Концепция ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации была одобрена Постановлением Правительства Российской Федерации от 11.01.2000 г. № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации». Также в регионе ипотеку активно поддерживают власти, выделяя на эти цели средства из бюджета, регулируя ипотечное кредитование нормативными правовыми актами субъекта федерации наряду с федеральным законодательством. Так, в 2002 году принят Закон Омской области «О государственной поддержке ипотечного жилищного кредитования в Омской области». Указ губернатора Омской области от 4 августа 2003 года № 139 «О реализации форм государственной поддержки ипотечного жилищного кредитования в Омской области» утвердил Положение о порядке государственной поддержки граждан в строительстве, достройке, реконструкции и приобретении жилья в Омской области. Как видим, в регионе приняты необходимые меры для развития системы ипотечного кредитования.

В осуществлении жилищной программы в России ипотека (залог недвижимости) среди способов обеспечения исполнения обязательств признается на современном этапе приоритетной. На основании ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации залог возникает в силу договора либо на основании закона.
В силу договора залог возникает в тех случаях, когда право на недвижимое имущество уже оформлено. Это и те случаи, когда банки предоставляют кредит на приобретение жилья, который изначально обеспечивается поручительством либо залогом движимого имущества, а после регистрации права собственности заемщика на приобретенное жилье между банком (залогодержателем) и правообладателем (залогодателем) заключается надлежащий договор об ипотеке, где в обеспечение ранее заключенного кредитного договора в залог передается недвижимое имущество.
Залог в силу закона возникает:
– при приобретении недвижимого имущества с рассрочкой платежа
(п. 5 ст. 488 ГК РФ);
– при отчуждении жилого помещения под выплату ренты;
– при отчуждении жилого помещения с условием пожизненного содержания с иждивением;
– при приобретении жилого дома или квартиры за счет кредита банка или иной кредитной организации.
В соответствии со ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке» жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. Залогодержателем в этом случае является банк или иная кредитная организация.
В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя). По ипотечному жилищному кредитованию в соответствии со
ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке» залог в силу закона возникает по договорам купли-продажи в пользу кредитной организации.

Учитывая то, что вопрос обеспечения граждан доступным жильем является одной из актуальных задач государства на современном этапе, руководство Управления Федеральной регистрационной службы (УФРС) по Омской области уделяет особое внимание организации работы по государственной регистрации ипотеки. С сентября 2005 года она осуществляется в сокращенные сроки – в течение 14 календарных дней.
Обратившись к показателям государственной регистрации ипотеки за последние три года, можно сделать вывод, что в целом эта работа находится на должном уровне организации. В 2003 году количество зарегистрированных договоров купли-продажи жилых помещений с ипотекой, возникающей в силу закона, составляло всего 304. В 2004 году это количество увеличилось более чем в 2 раза и составило 751 регистрационное действие. В 2005 году таких действий было уже 1560. За первое полугодие 2006 года количество помещений, приобретенных за счет кредитных средств, выросло до 2020 – при этом показатель III-го квартала этого года оказался почти равным результату минувшего периода и составил 2000 прав.
Данные темпы роста жилищного ипотечного кредитования в нашем регионе соответственно приводят к необходимости решения технических и кадровых возможностей структурных подразделений УФРС: отдела приема и выдачи документов и отдела регистрации ипотеки. В целях решения этих проблем увеличено штатное количество сотрудников названных отделов. Кроме того, в настоящее время в целях проводимой Президентом РФ и Правительством РФ политики по развитию системы ипотечного кредитования на территории Российской Федерации руководство УФРС совершенствует работу по регистрации ипотеки, учитывая обращения граждан и кредитных организаций. Так, с 20 июля 2006 года в УФРС действует новый порядок проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, позволяющий осуществлять государственную регистрацию названных прав и сделок в сокращенные сроки:
– государственная регистрация прав на объекты недвижимого имущества с использованием ипотеки, возникающей в силу закона (в порядке ст. 77 ФЗ «Об ипотеке»), осуществляется не позднее чем в 7-дневный срок;
– государственная регистрация ипотеки в силу договора осущест-вляется не позднее чем в 14-дневный срок.
Государственная регистрация ипотеки, возникающая на основании закона, осуществляется одновременно с государственной регистрацией права залогодателя (покупателя). При государственной регистрации ипотеки, возникающей на основании закона, не требуется представлять в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, соответствующего отдельного заявления.
При приеме документов на государственную регистрацию сделки (купли-продажи) и перехода права собственности заявитель предупреждается о том, что на основании поданных документов в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним будут зарегистрированы не только сделка и переход права, но и ипотека, так как в данном случае она возникает на основании закона. В заявлении о государственной регистрации, подаваемом заявителем, должно содержаться указание на то, что он предупрежден о проведении государственной регистрации ипотеки, возникшей на основании закона, органом, осуществляющим государственную регистрацию прав.
Для государственной регистрации сделки купли-продажи и перехода права собственности по программе ипотечного жилищного кредитования представляются:
от продавца – пакет правоустанавливающих и правоподтвеждающих документов, технический паспорт на объект, документы, удостоверяющие личность продавца;
от покупателя – в обязательном порядке, кроме документов, удостоверяющих личность, должны быть представлены кредитный договор либо договор займа, договор купли-продажи, подлежащий государственной регистрации, закладная и документ об оплате государственной пошлины за регистрацию сделки и перехода права. При этом государственная регистрация залога в силу закона производится без оплаты государственной пошлины.
Государственная регистрация ипотеки, возникающей на основании закона, удостоверяется путем надписи на документе, являющемся основанием возникновения права собственности залогодателя на имущество, обремененное ипотекой. Надпись должна содержать полное наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, дату, место государственной регистрации ипотеки и номер, под которым она зарегистрирована. Эти данные заверяются подписью государственного регистратора и скрепляются печатью органа, осуществляющего государственную регистрацию прав. Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору ипотеки могут быть удостоверены закладной. Закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству. Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, после государственной регистрации ипотеки, с отметкой о времени и месте государственной регистрации.
Дальнейшее развитие и совершенствование ипотеки обусловлено динамикой самой жизни. Ипотечное кредитование и дальше будет набирать обороты, так как более удобного и достойного способа при нехватке денежных средств, решающего жилищный вопрос, пока не придумано.

Журнал "Недвижимость" №41(411)