Приватизация. Время еще есть.

НА ВОПРОСЫ О БЕЗВОЗМЕЗДНОЙ ПЕРЕДАЧЕ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В СОБСТВЕННОСТЬ ГРАЖДАН ОТВЕЧАЕТ НАЧАЛЬНИК ОТДЕЛА РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ ГЛАВНОГО УПРАВЛЕНИЯ ФЕДЕРАЛЬНОЙ РЕГИСТРАЦИОННОЙ СЛУЖБЫ ПО ОМСКОЙ ОБЛАСТИ НАТАЛЬЯ ЛЕОНОВА

Приватизация является основанием приобретения права собственности на жилое помещение, которое уже находилось в пользовании у лиц, участвующих в приватизации.

Граждане — наниматели жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда — имеют право на бесплатную приватизацию занимаемых ими жилых помещений путем заключения с органами местного самоуправления (либо с государственными предприятиями или учреждениями) договора о безвозмездной передаче жилого помещения в их собственность.
Безвозмездная передача жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда их нанимателям является способом приватизации. 
Порядок передачи регулируется Законом Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (далее — Закон о приватизации).

Право на приватизацию предоставлено Федеральным законом «О внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс Российской Федерации и Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», которым в Закон о приватизации внесены существенные изменения, устанавливающие, что с 31 мая 2001 года приватизировать жилые помещения могут только граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения на основании договора социального найма.
Приватизации подлежат только жилые помещения государственного и муниципального жилищного фонда. Граждане могут приватизировать жилые помещения только в домах государственного и муниципального жилищного фонда, в том числе жилые помещения, находящиеся на праве хозяйственного ведения и оперативного управления у предприятий и учреждений, а также в домах жилищного фонда, временно находящегося у приватизированных предприятий, который не вошел в уставный капитал этих предприятий и в соответствии с планом приватизации подлежит передаче в муниципальную собственность.
Следует иметь в виду, что в отношении приватизированных предприятий, на балансе которых находится жилищный фонд, не включенный в уставный капитал и подлежащий передаче в муниципальную собственность,  действует норма: до момента его реальной передачи в муниципальную собственность он является собственностью субъекта Российской Федерации или федеральной собственностью, в зависимости от того, к какой форме собственности относилось предприятие до приватизации.
Закон о приватизации не распространяется на передачу гражданам занимаемых ими жилых помещений, находящихся в собственности хозяйственных обществ (например, акционерных обществ, обществ с ограниченной ответственностью), поскольку безвозмездная передача указанными юридическими лицами жилья в собственность граждан не является сделкой приватизации, а является гражданско-правовой сделкой, которая регулируется нормами Гражданского кодекса РФ.
Приватизации подлежат только жилые помещения, пользование которыми осуществляется на основании договора социального найма. Поэтому помещения, занимаемые гражданами на основании коммерческого найма или ином основании, приватизированы быть не могут.
Согласно ст.12  Вводного закона, которым были внесены изменения в ч.1 ст. 4 Закона о приватизации, приватизации не подлежали жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 года.
Однако Постановлением Конституционного суда Российской Федерации от 15 июня 2006 года эти изменения были признаны не соответствующими части 2 статьи 19 Конституции РФ. Следовательно, на сегодняшний день бесплатной приватизации подлежат жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма  в пределах установленного законом общего срока действия норм о приватизации жилищного фонда.
Возникновение права на приватизацию следует из волеизъявления на приватизацию или отказа от участия в ней. Жилые помещения подлежат передаче в собственность только на добровольной основе, при наличии согласия на приватизацию всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет. Следовательно, законность приватизации будет соблюдена тогда, когда в ней участвуют все проживающие в жилом помещении лица либо достигнуто соглашение на передачу жилья только одному или нескольким из них (отказ от приватизации).
Необходимо учитывать жилищные права граждан, которые в данной квартире на момент приватизации не проживают, но имеют законное право на проживание. Жилищным кодексом РФ установлено, что временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменения их прав и обязанностей по договору социального найма.
Согласно одной из норм Закона о приватизации в договор передачи включаются несовершеннолетние лица, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением.
Таким образом, право на приватизацию сохраняют несовершеннолетние, снятые с регистрационного учета по различным основаниям, направленные в образовательные и лечебные учреждения, к родственникам и опекунам (попечителям), в том числе и к приемным родителям.
Жилое помещение передается в собственность граждан в порядке приватизации бесплатно. Нужно помнить, что использовать право на бесплатное приобретение в собственность жилого помещения в домах государственного и муниципального фонда гражданин Российской Федерации может только один раз. Это правило не относится к несовершеннолетним, ставшим собственниками занимаемого жилого помещения в порядке приватизации. По достижении совершеннолетия они не утрачивают право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения.  Таким образом, гражданин может участвовать в приватизации жилья два раза: первый раз в возрасте до 18 лет, второй раз — после его достижения.
Порядок государственной регистрации прав на приватизированные помещения определен Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 25 июля 1997 года N 122-ФЗ, нормы которого установили:
— обязательную государственную регистрацию перехода права собственности к гражданам, приватизирующим жилое помещение;
— подачу заявления в орган Росрегистрации  обеими сторонами договора: гражданами —
о регистрации своего права собственности; передающими жилье (органами или организациями) о регистрации ранее возникшего права и (или) перехода права собственности к гражданам.
Действие Закона о приватизации продлено до 1 марта 2010 года. Указанные изменения внесены в ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ Федеральным законом от 30.06.2006 № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества», который вступил в силу с 1 сентября 2006 года.

Журнал "Недвижимость" №37 (578)