Индивидуалов «освободят» от аукционов

      03.04.2009 

В Омске прошла презентация всероссийского проекта по развитию малоэтажного строительства «Свой дом». На заседании обсудили, как в условиях кризиса сделать этот рынок более привлекательным для инвесторов и доступным для населения. Большие надежды возлагаются на законопроект, который допускает возможность выделения земельных участков под застройку без проведения аукционов.

В Департаменте архитектуры и градостроительства 30 марта состоялось заседание по малоэтажному жилищному строительству. Поводом для него стала презентация проекта «Свой дом», с которым в рамках антикризисной работы партия «Единая Россия» объезжает регионы. Московские гости вместе с омскими чиновниками, строителями и инвесторами попытались найти механизмы выживания строительной отрасли в условиях кризиса. Собравшиеся сошлись на том, что спасение – в строительстве недорогих таунхаусов и дублированных домов при непременной поддержке государства.

Начал разговор замминистра строительства Юрий Ерехинский. Судя по его докладу, сегмент малоэтажного строительства в Омской области далеко не самый провальный. За последние годы объем строительства и ввода в эксплуатацию индивидуального жилья увеличился более чем в 5 раз, а доля строительства индивидуального жилья в структуре жилищного строительства региона с 2002 по 2008 год увеличилась с 10 до 40% и практически сравнялась со среднероссийским значением.

В 2008 году на территории Омской области индивидуальными застройщиками было введено в эксплуатацию 411,1 тысячи квадратных метров жилья, что составило 102,6% к уровню 2007 года. Одна из мер государственной поддержки – предоставление семьям социальных выплат за счет бюджетных средств в объеме до 70% расчетной стоимости строительства индивидуального дома. Себестоимость квадратного метра индивидуального жилья в нашем регионе составляет 25 тысяч рублей. Около 80% индивидуальных застройщиков предпочитают строительство собственными силами, поскольку привлечение подрядчиков гораздо дороже.

Но есть и проблемы, сдерживающие развитие малоэтажного строительства. Это, по словам замминистра, недостаток готовых, сформированных и обеспеченных инфраструктурой земельных участков, трудности с получением кредитов и резкое снижение платежеспособности населения.  Еще одно серьезное препятствие – невозможность получить земельный участок на льготной основе. «Речь идет о существующем безальтернативном порядке предоставления земельных участков только по результатам аукциона.

Это является причиной отказов от намерений значительного количество граждан, так как они не в состоянии конкурировать с перекупщиками, приобретающими земельные участки нередко с целью перепродажи. Получается, что Жилищный кодекс предоставляет возможность гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, получать государственную поддержку на строительство жилья, а Земельный кодекс эти меры не допускает», – отметил несоответствия в законах Юрий Ерехинский.

Как выяснилось из выступления Александра Когана, председателя Комитета по бюджету и налогам Государственной Думы, часть из перечисленных проблем сейчас обсуждается в рамках проекта «Свой дом», координатором которого он является. В нескольких регионах этот проект уже запущен.

Александр Коган рассказал о новых законах, принимаемых в поддержку проекта. Еще в конце прошлого года принят закон, по которому неэффективно используемые федеральные земельные участки будут передаваться для использования их под жилищную застройку. Сейчас Госдума рассматривает законопроект, предусматривающий возможность выделения земельных участков под индивидуальную застройку без проведения аукционов. Проект предполагает создание особого вида жилищных кооперативов – жилищных некоммерческих объединений граждан (ЖНОГ). Объединившись, люди смогут бесплатно получить земельный участок по упрощенной процедуре. В том числе возможно создание кооперативов с участием государства.

«Субъект РФ или муниципальное образование организует кооператив, привлекает граждан, бесплатно выделяет земельный участок, за счет федеральных и региональных средств подводит сети, строит социальную инфраструктуру и дает возможность самим гражданам строить. Либо строительство жилья ведется с привлечением подрядчика под контролем государства», – пояснил механизм действия ЖНОГ Александр Коган.

По его словам, в ближайшие дни законопроект будет рассматриваться во втором чтении. Координатор проекта уверен, что принятие этого закона даст мощнейший толчок развитию не только малоэтажного, но и высотного строительства.
В рамках проекта предусматриваются меры, стимулирующие выдачу ипотечных кредитов. За счет госпомощи ипотечный рынок оживет уже в конце этого полугодия, уверен Коган.

Гость обратился к омским властям с просьбой не допускать «замораживания» перспективных проектов в регионе, чтобы не спровоцировать дефицит предложения на рынке и, как следствие, резкого возрастания цены. «Этого ни в коем случае допускать нельзя. Сегодня нужно обращать внимание не только на то, чтобы достраивались существующие стройки, но и чтобы начинались новые перспективные проекты».

Александр Коган остановился на способах снижения стоимости жилья. По его мнению, за счет использования государственных субсидий на строительство инженерной и социальной инфраструктуры вполне реально довести стоимость квадратного метра жилья до 16–20 тысяч рублей. Депутат заверил, что будут и дальше меры приниматься по снятию обременений с застройщиков. Еще одна причина для продвижения малоэтажных проектов, по мнению Когана, – это снижение риска появления обманутых дольщиков: «Если при помощи подрядных организаций мы не сможем достроить жилье, то, в конце концов, земельный участок можно просто передать гражданину, который собственными силами построит дом».

Для реализации проекта «Свой дом» создано Национальное агентство малоэтажного и коттеджного строительства (НАМИКС), которое представил омичам заместитель исполнительного директора Александр Козлов. Финансирование будет осуществляться из инвестиционного фонда. На региональные проекты будет выделено 80 млрд рублей, которые пойдут на строительство инженерных сетей и дорог. Омская область по квоте должна получить 909 млн рублей. От нашего региона на финансовую поддержку претендуют 5 проектов, из них два – по малоэтажной застройке. Правда, пока ни один из них не получил федеральных денег. Как уточнил Александр Коган, государство возьмется финансировать только социальные проекты. Должны быть разработаны соответствующие типы домов небольших площадей – это таунхаусы либо дублированные дома.

На заседании зашла речь об антикризисных мерах поддержки застройщиков. Как сегодня в правительстве решается вопрос, будет ли дальше правительство выкупать у застройщиков жилье? «Сейчас государство не может договориться по цене с застройщиками. К сожалению, и по Омской области есть такие проблемы. Если будет принято решение отказаться от выкупа готовых квартир у застройщиков, то государство будет участвовать в строительстве жилья эконом-класса», – сообщил о грядущих переменах Александр Коган. Уже известен механизм выбора застройщика. Компаниям будет предложено участвовать в аукционе на понижение первоначальной цены, которую установит государство.

Тот застройщик, который предложит минимальную цену за квадратный метр, будет признан победителем. При этом регион должен создать благоприятные условия для быстрого прохождения всех процедур получения земельного участка и выдачи разрешения на строительство. После получения разрешительной документации застройщику перечисляется из федерального бюджета предоплата в размере 30%, еще 30% средств застройщик получит по исполнению 50% строительства и оставшиеся 40% – после ввода в дома эксплуатацию.

По мнению депутата, участие государства в строительстве повлияет на стоимость жилья. «Государство готово финансировать социальное жилье, которое не будет выставляться на коммерческую продажу. Но все же это повлияет на формирование цены на коммерческом рынке, – отметил Коган. – В эконом-классе сильной коррекции цены не будет, потому что эти дома построены с большими обременениями. Стоимость эконом-жилья снизится не более чем на 5–7%, в крайнем случае, на 10%. В бизнес- и элит-классе возможно удешевление и на 30–40%».

Светлана БРОННИКОВА

Журнал  «Недвижимость» №12 (707) от 6 апреля 2009 г.