Свой дом за небольшие деньги

Строительство коттеджей эконом-класса: проблемы и перспективы

Наверное, нет горожанина, который в глубине души не мечтал бы о собственном доме. Конечно, ведь по телевизору это виделось тысячи раз и выглядело так заманчиво: уютный коттеджик, изумрудная зелень под ногами, никаких соседей за стеной, никаких тинейджерских сходок под окнами… Единственное и главное, что в корне пресекает у большинства омичей подобные мечтания, – стоимость вопроса. По умолчанию предполагается, что это могут себе позволить только самые богатые люди.
В то же время специалисты в сфере недвижимости утверждают, что построить коттедж вполне по карману очень многим из нас. С одной оговоркой: если речь идет о коттедже эконом-класса. Такие объекты на рынке индивидуального жилья сейчас весьма популярны и востребованы – и в таких мегаполисах, как Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург массовое строительство коттеджных поселков эконом-класса уже стоит на повестке дня.
Как с этим обстоит дело у нас в Омске? Что вообще такое коттеджи эконом-класса и каковы их перспективы в нашем регионе? На эти и другие вопросы, связанные с темой экономичного индивидуального строительства, отвечают участники «круглого стола» журнала «Омские новостройки»: заместитель директора Департамента архитектуры и градостроительства Светлана ШЕВЧЕНКО, директор ООО «ОМЭКС», член Омского союза оценщиков Максим РЕПИН, архитектор Ольга ПЕТРОВА, директор юридической фирмы «Ваше право» Олег ЛИЗГУНОВ, соучредитель агентства недвижимости «Янус» Сергей ТОКМАКОВ и руководитель службы продаж ООО «Жилой комплекс «Юго-Западный» Елизавета ТУРКИНА.

– Первый и естественный вопрос. Чем же отличается коттедж эконом-класса от, скажем, элитного?
С. ШЕВЧЕНКО: – Сегодня существует несколько базовых характеристик, позволяющих отнести объект
к той или иной категории жилья –в частности, для среднего или условно «среднего класса». Главная особенность коттеджей эконом-класса – относительно невысокая стоимость, применение недорогих материалов и технологий. Их характеристики комфортности максимально приближены к «шкале» критериев объектов недвижимости в городской черте, они так же снабжены всей инфраструктурой и коммуникациями, как городские квартиры. Тем не менее существует особенность, которая зачастую становится основным преимуществом – наличие земельного участка.
М.РЕПИН: – На мой взгляд, такие коттеджи должны отличаться серийностью – поскольку минимизировать стоимость дома позволит только налаженная технология, типовое строительство. Модель производства таких коттеджей можно назвать «конвейерной». Однако это не означает, что в них обязательно отсутствует, к примеру, бассейн или кондиционирование. Нет, набор «опций» может быть совершенно тем же самым, что в элитном коттедже, а отличаться они будут только индивидуальностью проекта, эксклюзивностью архитектурных и дизайнерских решений.
О.ПЕТРОВА: – Наверное, одним из главных отличий коттеджа эконом-класса будет его расположение. Дом на оживленной дороге с видом на промзону, с маленьким участком – вот как у нас в «Долине нищих», где коттеджи стоят практически окно в окно, – уже по определению не может называться люксовым. Назовем это отличие так: коттедж, существующий вне природной зоны. И «опций» в коттеджах класса люкс все-таки побольше – «умный дом», системы пылеудаления и т.д.
А вообще, сейчас у индивидуальных застройщиков явно уменьшилась тяга к помпезности, мало кто строит коттеджи площадью 400-500 кв. метров. В этом смысле идея экономичного дома уже победила.

– Представляют ли коттеджи эконом-класса интерес для архитектора? Есть ли здесь простор для творчества?
О.ПЕТРОВА: – Конечно. Любому проекту можно придать свою «изюминку»: поиграть с формами, с плоскостями, как-то по-особому вписать дом в окружающую среду – в контур проулка, в цвет пейзажа, в линию высот соседних строений… Даже
в поселке, состоящем из однотипных домов, каждому из них можно придать неповторимость за счет деталей – формы крылечка, конфигурации трубы, цвета кровли. То есть экономичность коттеджа никак не означает потерю им индивидуального облика. И поиск этого облика как раз очень интересен для архитектора.

– А есть ли уже в нашем городе коттеджи эконом-класса?
С. ШЕВЧЕНКО: – Во всех кварталах существующей индивидуальной застройки есть жилье эконом-класса – например, в Центральном районе около 1100 таких коттеджей.
В Омске реализуется социальная программа областного правительства по оказанию государственной поддержки в строительстве индивидуальных жилых домов, ведется комплексная застройка. Эти дома предназначены для работников бюджетной сферы, и их также можно отнести к эконом-классу. Они находятся на территории города и относительно дешевы: деревянные каркасы, один кирпичный слой, в качестве наружной отделки – щиты из пенополистирола, внутренная отделка – гипсоволокнистые плиты. Сейчас такой жилой квартал строится на улицах Завертяева – 21-я Амурская. Всего
в этом районе запланировано построить около пятисот коттеджей.

– Какие районы города больше подходят для застройки такого рода коттеджами?
С. ШЕВЧЕНКО: – Обычно застройщики отдают предпочтение территориям с развитой инженерной инфраструктурой и коммуникациями. Например, в Кировском округе – в районе улиц Волгоградской, Кондратюка, 3-й Островской, поселка Чукреевка.

– Как можно построить самому экономичное индивидуальное жилье? Каковы правовые аспекты этого процесса?
О. ЛИЗГУНОВ: – Как в городе строились коттеджи до сих пор!?
Покупался домик в частном секторе – какая-нибудь хибара с земельным участком, предположим, на праве бессрочного пользования. Юридическое или физическое лицо переоформляло на себя право собственности на дом и получало землю в аренду или опять-таки в собственность.
Сейчас добавилась новая возможность, связанная с тем, что выделение земельных участков под жилищное строительство – любое, многоэтажное или коттеджное, элитного или эконом-класса – осуществляется через аукцион…
С. ТОКМАКОВ: – Вернее, добавилась новая проблема. Как только физическое лицо подаст заявку на приобретение участка – он тут Отзывы о Мансарде же будет выставлен на аукцион. Таков закон, прописывающий данную норму для всех участников рынка одинаково, без извлечений. Хорошо бы, если бы местные законодатели вышли
с инициативой внесения изменений в закон, потому что одно дело – состязание за участок под строительство многоквартирного дома, и совсем другое – участок под частный дом.
О. ЛИЗГУНОВ: – Да, пока аукцион не обойти. Но только если речь идет об участке «в чистом поле», без уже существующих построек. На этот участок собраны технические условия, изготовлен кадастровый план и прочие документы. Поэтому можно рассматривать два варианта строительства коттеджей эконом-класса: или покупать землю на аукционе, или брать дом в частном секторе.
Более реалистичен, конечно, второй вариант: покупка дома, оформление земли, последующие снос и строительство. Но здесь нужно быть очень осторожным. Поскольку можно попасть в ситуацию, когда землю в собственность не отдают под предлогом того, что эта территория предназначена для общественных или муниципальных нужд. Поэтому прежде чем рискнуть покупать приглянувшийся участок, нужно пойти в тот же Департамент архитектуры и градостроительства (или еще лучше – действовать не самостоятельно, а воспользоваться помощью специалистов, знающих все юридические «входы и выходы») и все о нем выяснить.
М. РЕПИН: – На мой взгляд, индивидуальные усилия отдельных лиц проблемы не решат. Если мы говорим сейчас о строительстве внутри города, то действительно можем вести речь только о точечной застройке – и, как правило, элитного класса. Потому что стоимость «вхождения» на площадку очень высока. В нее входят приобретение уже имеющегося строения, оплата права на землю, снос и только потом – строительство. Это очень большие расходы. А если говорить
о массовой застройке эконом-класса, то здесь возникает ряд проблем: во-первых, для этого нужен большой земельный участок либо в местах отсутствия застройки в городской черте, либо рядом с чертой города. Однако за городской чертой располагаются земли сельскохозяйственного назначения: их нужно переводить в земли поселения, прирезать к городу дополнительные зоны… Другая проблема видится с точки зрения оценки стоимости – какова будет цена организации высокотехнологичных собственных коммуникаций поселка.
В принципе, такие загородные блоки, поселки очень перспективны. Мы можем посмотреть хотя бы на пример Америки – она вся застроена коттеджами эконом-класса. Вот в таком формате – загородного экономичного жилья – мы и можем решить эту проблему. Но никак не в черте города, где требуется снос существующей застройки.
О. ЛИЗГУНОВ: – Изменение границы поселения – это прерогатива Законодательного собрания Омской области, тяжелый, трудоемкий процесс, требующий огромного количества согласований и политических решений. Поэтому строительство таких коттеджных поселков за границами поселений – это очень дорого и крайне сложно в организационном плане. Реальнее путь, по-моему, все-таки неорганизованный, без аукционов и долгих битв с чиновниками: купил дом – и стройся.
С. ТОКМАКОВ: – Но сначала нужно решить вопрос с донельзя громоздкой процедурой приватизации земельных участков. Сейчас она растягивается на полтора-два года, хотя Земельный кодекс отводит на оформление договора купли-продажи участка не больше двух месяцев. И вдобавок в кодексе есть норма об исключительности права на приватизацию для собственников зданий, строений и сооружений.

– Понятно: либо каждый решает вопрос экономичности коттеджного строительства самостоятельно, либо его решают власти?
С.ТОКМАКОВ: – Люди с удовольствием строили бы сами – если бы им дали возможность, обеспечили льготное кредитование. Ипотека – не выход: сколько за последний год в Омске работниками бюджетной сферы получено квартир и построено домов с помощью ипотеки? И каковы потребности? Так что пока такое жилье может строиться только по инициативе и при очень большой помощи властей – если государство в лице муниципалитета или субъекта федерации (или даже в лице самой федерации – в рамках национального проекта) возьмет на себя основную часть затрат. Чтобы и строители работали охотно, получая прибыль не меньше, чем на многоквартирном жилье, и покупатели могли купить коттедж по цене квадратного метра в городской квартире.
М.РЕПИН: – Нужно иметь в виду простую аксиому: чем более массовым будет строительство, тем ниже будет стоимость жилья. И поскольку у людей есть стремление строиться, нужно объединять усилия – например, привлечь к этому вопросу внимание строителей. У нас ведь очень много организаций, которые в принципе готовы строить поселки эконом-класса.

– Один из таких поселков – жилой комплекс «Юго-Западный». Возведение экономичного малоэтажного жилья – это осознанный выбор или историческая случайность?
Е. ТУРКИНА: – Это осознанный выбор, обусловленный несколькими факторами. Во-первых, невысокая стоимость коттеджей способствует быстрой оборачиваемости средств. Во-вторых, спрос на социальное жилье велик, а значит, заняться этим бизнесом приглашает сам рынок. Конечно, архитектура экономичных коттеджей может показаться лаконичной, но это не главное. Наоборот, большинство покупателей выступает за минимальное обустройство домов: «не надо нам ни дверей, ни сантехники, мы сами всё поставим».

– Обладают ли подобные коттеджи инвестиционной привлекательностью?
Е.ТУРКИНА: – Да, в нашей практике часто бывает, что люди приобретают коттедж, но жить в нем не собираются – ждут поднятия цены.
С.ТОКМАКОВ: – Вряд ли: во-первых, на рынке они отсутствуют, поскольку практически весь имеющийся эконом-класс, как говорила С. ШЕВЧЕНКО, строился по целевым программам, с рассрочкой платежа на 25 лет. То есть жители этих коттеджей войдут в права собственников еще очень нескоро. А во-вторых, потенциальные потребители такого жилья либо уже живут в частном доме и хотят его перестроить, либо достаточно обеспечены для постройки хорошего коттеджа – то есть, как правило, строят для себя, а не в качестве коммерческого проекта.

– А каков социальный портрет типичного покупателя экономичного коттеджа «для себя»?
Е.ТУРКИНА: – Как правило, это супружеская пара в возрасте около 40 лет с одним или двумя детьми. Глава семьи обычно бывает бизнесменом, скажем так, средней руки. А в 10-15% случаев такие коттеджи покупают пенсионеры «зажиточных» отраслей: нефтяники, газовики и т.д. В общем, портрет владельца экономичного коттеджа вполне совпадает с портретом среднего омича…

Журнал "Омские новостройки" №7(19) 2006г.

Теги: Омск, коттедж, строительство, стоимость, класс