Такая доля...

Екатерина Сервах

Закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», вступивший в силу 1 апреля 2005 года, с момента его принятия Госдумой и по сей день вызывает массу споров и нареканий, прежде всего со стороны строителей. В апреле 2006 года Госдума решалась таки принять пакет поправок к закону, так тревожащему участников строительного рынка. Своим мнением о влиянии этого и других законов на состояние дел в строительстве с читателями нашего журнала делится президент Омского союза строителей.

Николай Лицкевич: «Количество проблем не должно превышать разумный уровень»

– Николай Иванович, как известно, Омский союз строителей сформулировал свои поправки к Закону более года назад. Какова их судьба?

– Да, мы предложили изменить положения Закона, которые полностью парализовали деятельность строителей, затормозили всю работу по привлечению средств. Сегодня желающих приобрести квартиру на первом этапе строительства гораздо больше, нежели тех, кому удается реализовать свое желание.

Принимаемые сейчас поправки вносятся в договор о долевом участии и одновременно в Градостроительный кодекс. С ними согласны и правительство, и все законодатели, которые его разрабатывали. Но эти поправки не столь радикальны, как могли бы быть, потому что, хотим мы или не хотим, а обманутые дольщики есть.

На последнем совещании Сибирского союза строителей, проходившем 7 февраля в Новосибирске, было сказано: для любого государства опасно, если обманутых окажется более 1%. Сегодня в России этот показатель приближается к 0,4%. Цифра по сути небольшая, но с этим явлением надо бороться и правоохранительным органам, и строительному сообществу, и правительству. Мы считаем, что при выдаче лицензии строителям нужен более строгий контроль.

– Но ведь лицензирование в строительстве вроде бы собираются отменить?

– Об этом говорит Герман Греф, потому что таково одно из условий вхождения России в ВТО. Но дело в том, что не нашлось ни одного региона РФ, который поддержал бы отмену лицензии. Союз строителей России тоже против. Есть мнение, что лицензию можно купить, и потому ценность ее невелика. Но я за то, чтобы лицензии были. Давайте не забывать про рухнувшие аквапарки, рынки, спорткомплексы…

Лицензия все-таки дает право проверить, имеешь ли ты возможность обеспечить свое желание построить тот или иной объект. Я член лицензионного совета, и мы не только выдаем лицензии, но и следим, как выполняются лицензиатами все декларированные им условия: методы работы, кадры, машины и механизмы. На последнем лицензионном совете решено подключить к проверке лицензированных организаций (а их у нас сегодня свыше 2000) членов Союза строителей, которые должны помочь нам в наведении порядка.

Лицензия побуждает строителей и к затратам, и к неприятностям, но мы все против того, чтобы лицензирование было отменено. Потому что понимаем: у нас есть всего два надзирающих органа – государственный архитектурно-строительный надзор (ГАСН) и лицензионный центр.
В Омской области региональная власть поступила правильно, создав ГАСН. Он, по сути дела, принимает окончательное решение по всем вопросам, касающимся строительства. Но такие структуры есть не во всех регионах.

– Как Вы считаете, какие положения Закона № 214-ФЗ более всего вредят развитию строительного комплекса?

– Во-первых, необходимость проходить множество бумажных процедур, что сильно замедляет процесс. Второе то, что дольщик в любой момент и по любому поводу имеет право свои деньги забрать. Дольщик может остановить любую стройку, потребовав возврата вложенных в нее средств. А если вернуть их нельзя (особенно если обратится сразу несколько дольщиков), все построенное арестовывается и выставляется на продажу. Таких процедур в Омске пока не было, но их возможность заложена в законе.

– Что еще, по Вашему мнению, особенно тормозит сейчас развитие строительства?

– Главный стопор – процедура выделения участков под строительство. Новый Градостроительный кодекс требует, чтобы все строительные объекты располагались на участках, проданных с аукциона. Механизм должен был начать действовать с октября прошлого года, но пока для этого ничего нет – ни ген
планов, ни кадастровой оценки земли. Требуются и время, и деньги, чтобы их подготовить. Мы же раньше не занимались этим – в прежнем государстве не было такой необходимости...

Еще очень беспокоит недостаток строительных проектов. Проектных организаций стало много, и все равно они не справляются, потому что у нас сегодня практически любое строительство ведется по индивидуальному проекту. Разработка таких проектов – это и долго, и дорого, и чревато появлением любых ошибок.

В результате долгих обсуждений мы пришли к выводу, что национальный проект «Доступное жилье» может быть осуществлен только с помощью применения незаслуженно нами забытого крупнопанельного домостроения. Во-первых, оно обеспечивает приемлемую цену. Во-вторых, скорость строительства. В Москве уже модернизированы практически все домостроительные комбинаты и создаются новые, потому что эти дома соответствуют нормам жизни нынешнего момента.

Конечно, сейчас все больше проявляется стремление к малоэтажному строительству и за городом, и в городской черте. Проекты таких домов должны привязываться к конкретному месту, пересчитываться по всем параметрам, но почему надо каждый раз заново изобретать дом? Дома внешне могут выглядеть по-разному (есть способы отделки, придающие дому индивидуальность), но проекты должны быть повторяемы. Это позволит снять проблему их дефицита.

Тем более, что далеко не все проектные организации могут отвечать за качество своих произведений.
В большом институте есть внутренняя экспертиза, общение, профессиональные обсуждения и так далее.
В маленьких организациях все это исключено. Чтобы выйти из положения, сейчас на уровне России создается ассоциация проектировщиков, где они могли бы обсуждать эти и другие вопросы.

– 21 апреля было принято Постановление Правительства РФ № 233, согласно которому застройщик должен располагать собственными средствами в размере не менее 7% от привлеченных им на основании договоров участия в долевом строительстве. Как Вы к этому относитесь?

– Действительно, с точки зрения здравого смысла, нельзя привлекать деньги на стадии, когда ты только получил бумаги, а больше ничего не имеешь. Определенные параметры строительных компаний должны гарантировать инвестору, что проект будет реализован. Компании нужны машины и механизмы, постоянные кадры, имеющие необходимые знания и умения, а также средства, с помощью которых можно будет начать обустройство участка, полученного под строительство. Конечно, к такой фирме будет больше доверия. А если у тебя своих денег нет, какая может быть гарантия, что ты, получив их, выполнишь работу? Считаю это требование абсолютно нормальным и думаю, что подавляющее большинство омских компаний сможет работать в таких условиях.

– То есть будет правильно, если каждый строитель станет также инвестором?

– Я выскажу непопулярное мнение, но… Было время, когда строитель только строил, занимался технологией, кадрами и механизацией. Сегодня мы вынуждены быть и инвесторами, и заказчиками, и подрядчиками, и даже эксплуатирующей организацией. Для бизнеса это вроде хорошо – все в твоих руках. А если серьезно говорить об объемах строительства, то разделение здесь должно быть четким.

Если бы ипотечные кредиты выдавались под 2-3% (что сегодня нереально), то вопрос об инвесторе тут Мансарда же отпал: каждый имел бы деньги в достатке. Тот же застройщик мог бы взять банковский кредит, и никаких проблем. Сегодня проблема возникает только потому, что вновь возникшее предприятие, вполне легитимное и не желающее никого обмануть, но не имеющее опыта и средств, работать не сможет.

Мы подошли к моменту, когда надо страховать и строительные риски, и риски инвесторов. Страховая компания – это дополнительный контролер за всеми процессами.
К сожалению, о страховой деятельности разговор идет уже 10 лет,
а случаи подобного страхования очень редки.

Вообще, существует целая система страхования в строительстве. Обязательно страхуется и застройщик, и подрядчик – он ведь тоже может получить некачественный проект или материалы. Если нельзя гарантировать, что абсолютно все будет на высоте, есть риск – его нужно страховать. Есть риск у инвестора – надо страховать и его. Но пока мало практики и мало стимулов, по которым бы это делалось. Тем более, что страхование тоже повышает стоимость квадратного метра, поскольку требует вложения средств.

– Есть все-таки надежда приспособиться к действующим сейчас законам или Вы будете добиваться внесения в них еще каких-то изменений?

– Даже если мы сегодня решим все существующие проблемы, завтра появятся новые. Поэтому неправильно думать, что у нас когда-нибудь никаких внешних проблем не будет. Но количество их не должно превышать некий разумный уровень, при котором работа не должна остановиться. Вот к этому мы и стремимся.

То, что делается сегодня региональной и муниципальной властями, направлено, конечно же, на улучшение ситуации. Уже были выставлены на аукцион два первых участка. Создается прецедент, и нам обещают, что в ближайшее время завалят участками – только строй! Если это произойдет, первый слой проблем снимется. И если законодатели не выпустят опять под Новый год новые законы в области строительства, то мы как-то приучимся к работе в существующих условиях.

Я полагаю, что поправок, которые сейчас принимаются, еще недостаточно. Но мы же понимаем, что все сразу не поправишь. Пройдет некоторая либерализация законов, и надо будет начинать следующий этап – добиваться принятия остальных внесенных нами предложений. Но в любом случае надо учиться работать, преодолевая существующие трудности. На сегодня другой альтернативы нет.

журнал "Недвижимость" №24(565) 2006г.