Как будем строить и покупать?

Светлана Бронникова

На днях Государственная дума приняла в первом чтении поправки в закон №214 «Об участии в долевом строительстве». Этот закон, действующий уже более года, стал камнем преткновения для строительного бизнеса. Сейчас законотворцы решили изменить правила поведения для участников рынка недвижимости. Однако это не поможет омским строителям успешно работать в соответствии с законом, считает Олег Лизгунов, директор компании «Ваше право».

— Закон «Об участии в долевом строительстве» действует уже год. Сколько застройщиков работает в его рамках?

— В Омске — ни одного. По закону каждый договор о долевом участии, заключенный между застройщиком и дольщиком, должен регистрироваться в Главном управлении регистрационной службы. Для оформления таких договоров специально выделен отдел, но до сих пор ни один договор там не зарегистрирован. И не будет, я думаю, в ближайшее время.

— Что не устраивает строителей, в том числе и омских, в этом законе?

— Закон внешне очень красивый и по сути правильный — он защищает интересы гражданина, покупающего квартиру. Если бы не одно «но» – в нем совершенно не учитываются реалии российской жизни. Впечатление такое, что закон писали и принимали люди, ни дня не жившие в России. Например, по закону договор с гражданином на участие в долевом строительстве можно заключить только после того, как застройщик получил разрешение на строительство и опубликовал проектную декларацию. Это возможно только при прекрасно развитой административной системе, а у нас на сбор этих документов омские застройщики тратят по полтора-два года. Раньше строительные компании начинали строить дом, собирать деньги и параллельно собирали разрешения. Сегодня это противоречит закону и влечет за собой огромные, разорительные штрафы.

Внешне защищая интересы граждан в полном объеме, этот закон фактически останавливает строительство, потому что законопослушный строитель, а таких, к счастью, большинство в нашем городе, не может работать по нему.

— Но если строители не заключали договоров о долевом участии, как они строили в течение этого года?

— Одни заканчивают строительство домов, разрешение на которые получено еще до принятия этого закона. Другие ищут новые — законные — пути. И такие пути найдены, в том числе и в Омске. Например, это создание жилищно-строительного кооператива (ЖСК), через который также можно привлекать средства населения. В других регионах найдены другие способы — к примеру, в Москве применяется выпуск облигаций и действуют закон об инвестиционной деятельности.

Пока далеко не все строители рискнули пойти по другому пути. Только некоторые компании, такие, как АСК (гендиректор Валерий Кокорин ), Мекомстрой (гендиректор Сергей Генрихсон ) и еще ряд других строительных компаний, рискнули — они создали ЖСК. Уверен , что они не ошиблись.

— Получается, что «железобетонная» защита интересов покупателей, разработанная 214-м законом, сегодня не работает?

— Более того, есть и такие строители, которые начинают новые стройки и заключают договоры о долевом участии, не соблюдая (!) требования закона. Буквально на днях к нам на консультацию пришел гражданин с договором. Застройщики ему говорят: регистрировать мы его не пойдем, если желаете — подписывайте. Компания нарушила все нормы закона —н ет ни разрешения на строительство, ни проектной декларации, но потенциальный покупатель квартиры слышал, что принят «хороший закон», и, если он подпишет договор, он его защитит. А что потом будет делать гражданин с этим договором, как будет оформлять свои права? В лучшем случае дольщик эту квартиру получит, но зарегистрировать право собственности он сможет только в судебном порядке. А если этот «строитель» ничего не собирается строить и, собрав деньги, скроется? В результате закон может сослужить медвежью услугу. Чиновники хотели, чтобы люди были уверены, что вложенные деньги не пропадут, а на практике может получиться наоборот.

Что было – что будет

— Какие поправки внесли законотворцы ?

— Изменениям подверглись многие статьи закона. На первый взгляд достаточно, чтобы устранить все несуразности, однако самых жестких и неисполнимых требований для строителей новый закон не исправляет. А именно — заключение договоров по-прежнему возможно только после получения всей разрешительной документации, опубликования проектной декларации и регистрации каждого договора в органах Федеральной регистрационной службы. Как я уже говорил, в омских условиях это пока невыполнимая норма.

Самое важное изменение: в новой редакции закона прописаны и другие способы привлечения сре дств гр аждан и юридических лиц — с помощью выпуска облигаций, жилищно-строительными и жилищно-накопительными кооперативами, а также на основании законодательства об инвестиционной деятельности. Раньше было указано, что есть только два пути, чтобы привлечь средства для строительства, — только через договор о долевом участии или через жилищно-накопительные кооперативы. Если буквально читать закон, то третьего, четвертого, пятого не дано. Но законны были и другие пути. В частности, в новом Жилищном кодексе, вступившем в силу в марте 2005 года, на месяц раньше закона № 214, целая глава посвящена ЖСК как одной из форм привлечения сре дств гр аждан. Впечатление такое, что наши законотворцы не читали Жилищный кодекс – эти два документа существуют как будто в двух разных измерениях. В поправках, наконец, учли, что есть и другие законы.

Если пройтись дальше по тексту — казалось бы, смягчено очень жесткое требование опубликования проектной декларации. Этот документ включает в себя полную информацию о застройщике, о финансовом положении компании и об объекте предполагаемого строительства — площади, этажность, стоимость, все проектные решения — и может содержать в себе коммерческую тайну, но застройщик обязан каждому, кто его попросит, ее предоставить. В новом варианте закона застройщики имеют право не публиковать в сети Интернет и СМИ проектную декларацию, если квартиры продаются без проведения рекламной кампании. Вроде бы существенное послабление. Но как это реализовать на практике? В соответствии с законом «О рекламе» любые сведения, размещенные, опубликованные где-либо с целью продажи товаров и услуг, уже есть реклама. А как продать строящиеся квартиры, если у людей нет об этом информации? Получается, что данная поправка — мертворожденная норма.

Важное для строителей изменение связано с банковскими кредитами. Если компания не смогла завершить строительство, то по старому закону она должна вернуть деньги в первую очередь дольщикам и тем банкам, которые выдавали кредиты до заключения договоров с дольщиками. Если банк давал кредит уже после заключения договоров о долевом участии, то он мог получить свои средства только после остальных соинвесторов . Теперь все уравнены в правах на погашение задолженности, и банки получили возможность более активно кредитовать застройщиков.

Еще одна очень удивительная норма. В законе указано, что государственное регулирование и контрольный надзор осуществляет некий уполномоченный орган государственной власти. Но кто это? В предложенных поправках это не проясняется. Более того, в развитие этого закона есть постановление правительства о ежеквартальной отчетности застройщика об осуществлении деятельности, связанной с привлечением средств дольщиков. По нему в первом квартале 2006 года, — а он уже закончился, — застройщик должен сдать отчет. В Омске пока никто по этому закону не работает, но в других регионах по нему, возможно, работают и готовы отчитаться. Но куда? Пока это остается загадкой.

Нужно перевоспитывать и строителей, и покупателей

— Наверняка к сегодняшним условиям придется приспосабливаться не только самим застройщикам, но и покупателям жилья?

— Да, психологию покупателей тоже нужно будет менять. За последние годы россияне привыкли к тому, что покупка квартиры в новом доме в большинстве случаев происходит через договор о долевом участии или договор купли-продажи, если квартира уже построена. Сегодня, когда им говорят, чтобы приобрести квартиру, нужно купить облигацию или вступить в жилищный кооператив, то покупатель теряется, ему незнакомы эти формы, ему кажутся сомнительными такие формы покупки. Хотя в совет-ские времена ни для кого не было странным вступать в жилищные кооперативы и «строить» себе жилье. Все новое — хорошо забытое старое. Сейчас строителю приходится объяснять, что это законный, надежный способ покупки квартиры, который позволяет с гарантией зарегистрировать свое право собственности на эту квартиру. Чтобы изменить психологию, нам потребуется еще не один год.

Справка

Закон «Об участии в долевом строительстве» вступил в силу 1 апреля 2005 года. С тех пор застройщики практически не работали по этому закону, предпочитая использовать альтернативные схемы, не подпадающие под его нормативы. Чтобы пролоббировать внесение в закон соответствующих поправок, несколько влиятельных строительных организаций Москвы создали АСР, которая и занялась сочинением поправок. На федеральном уровне над поправками работали депутаты Госдумы Владимир Резник, Александр Коган и др. Кроме того, они подготовили ряд поправок в закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

журнал "Недвижимость" №17(558) 2006