Проблемы рынка решали вместе

 

 

По оценке специалистов темпы роста рынка коммерческой недвижимости в нашем городе превышают ожидаемые показатели – есть предложения по строительству, есть сформировавшийся спрос. Однако подобное стремительное развитие порождает множество проблем. Их публичному освещению была посвящена первая часть конференции. Первой проблемой, по мнению организаторов, является возможное перенасыщение рынка коммерческой недвижимости в результате бессистемного захвата территорий.

 

В настоящее время тенденция к перенасыщению этого рынка в нашем городе чрезвычайно высока. Хаотичное появление новых объектов коммерческой недвижимости различных форматов приведет рынок к резкому снижению цен. От перенасыщения рынка пострадают интересы как инвесторов, у которых снизится рентабельность объектов, так и покупатели, которые не получат торговых центров нужного им формата. Останутся в минусе и городские власти, лишившиеся привлекательности инвестиционного климата в городе.

 

Второй выделенной на конференции проблемой стало вытеснение иногородними инвесторами региональных игроков. Уже в следующем году на территории нашего города появятся несколько новых представителей столичных компаний: магазин детских товаров «Банана-Мама» и мебельный супермаркет « Ikea ». По мнению специалистов, для того чтобы избежать участи лишнего игрока на поле коммерческой недвижимости и не потерять вложенные в проект финансы, необходимо провести доскональное исследование рынка и изучить возможности будущих покупателей. Для этих целей целесообразней всего будет обратиться к профессиональным девелоперам, имеющим опыт работы как в столичных, так и в региональных условиях.

 

Третьей выделенной проблемой стал выход в регионы крупных зарубежных сетей и завоевание доли рынка за счет вытеснения местных участников.

 

 

В пленарной части конференции был представлен ряд тематических докладов, первым из которых стал доклад начальника Управления градостроительства Светланы Григорьевны Шевченко «Градостроительная политика в городе Омске». В докладе была затронута проблема необходимости формирования документов территориального планирования, уже рассматриваемая на одном из сентябрьских градосоветов. Докладчик еще раз напомнил о том, что обеспечение устойчивого развития территорий и возведение на них новых коммерческих объектов может быть достигнуто лишь на основе готовой территориальной документации, полный пакет которой необходимо подготовить до 1 января 2010 года. В противном случае, любое строительство на территории города будет запрещено. Для проведения данной работы понадобится более 300 миллионов рублей. В этом году из областного бюджета было выделено 40 миллионов рублей и только 4,5 миллиона из бюджета города. Однако в 2006 году сумму финансирования планируется увеличить до 100 миллионов рублей. Градостроительные документы не разрабатывались в течение последних 15 лет. Подобное бездействие объясняется тем, что финансирование градостроительной документации ранее осуществлялось за счет федерального бюджета. Однако позже вопрос финансирования перешел на местный уровень, где столкнулся с непониманием и безразличием. Теперь он вновь становится актуальным.

 

Не менее интересным стал доклад и первого заместителя директора Департамента недвижимости Вадима Алексеевича Меренкова, осветившего на конференции вопрос муниципальных торгов. По словам Меренкова, в 2003 году с продажи муниципальной недвижимости было выручено всего около 10 миллионов рублей, в 2005 году эта сумма увеличилась до 470 миллионов.

 

Как было отмечено докладчиком, наибольшим интересом среди омских предпринимателей пользуются торговые площади с перспективой создания магазинов или супермаркетов. Примечательно, что приблизительно треть муниципальных объектов приобретается самими арендаторами. В ходе своего выступления, Вадим Алексеевич озвучил и основную проблему Департамента недвижимости – полная невостребованность некоторых муниципальных объектов. На сегодняшний день количество таких «проблемных» помещений приближается к цифре 90. Причиной данной ситуации Меренков назвал недостаточную информированность предпринимательских кругов и экономическую непривлекательность самих площадей.

 

«Судьба земли за судьбой имущества» - таким лозунгом было ознаменовано выступление консультанта по земельным вопросам Марковой Натальи Юрьевны «Состояние рынка земли и перспективы его развития».

 

Как рассказал докладчик, основными формами пользования землей в настоящее время являются аренда и частная собственность. Однако вступить в хозяйственно-экономическую деятельность в качестве объекта недвижимости земля может только как земельный участок.

 

В рамках работы по кадастровой оценке земель для подготовки к переходу к новому налогу, первого декабря в государственный земельный кадастр на территории города Омска будет внесено около 130 тысяч земельных участков, среди которых будут и те, на которых располагаются объекты коммерческой недвижимости.

 

Проведенный недавно анализ территории города Омска показал, что 15% территорий города находится в частной собственности, порядка 40% - это потенциально федеральные земли, 15% - земли судебной федерации, муниципальные земли составляют около 30%, десять из которых так же могут быть приватизированы.

 

По словам докладчика, на 1 января 2005 года из 56 тысяч гектар, составляющих территорию нашего города, 5 тысяч гектар находится в частной собственности. На 1 ноября 2005 только через Департамент недвижимости городской администрации в собственность передано более 20 гектаров земли. Кроме того, приватизацию земель осуществляло и министерство имущества.

 

В ходе своего выступления Наталья Маркова констатировала тот факт, что количество неприватизированных земель на территории города заметно сокращается.

 

 

Омская конференция вызвала интерес не только у местных риэлторов, строителей и инвесторов, но и у представителей столичного рынка коммерческой недвижимости.

 

Официальным гостем мероприятия стал управляющий партнер ООО «Группа развития», эксперт в области создания и эксплуатации объектов деловой недвижимости Владимир Олейник. Его доклад «Алгоритм девелоперского процесса развития коммерческой недвижимости» вызвал у присутствующих немалый интерес. Омским инвесторам и девелоперам представилась уникальная возможность из первых уст узнать об опыте работы компании, реализовавшей по всей стране несколько десятков крупных коммерческих объектов.

 

В своем докладе Владимир Олейник выделил основные факторы, влияющие на развитие девелоперского процесса – цель инвестора, место размещения объекта, внешний и внутренний образ здания, социально-демографическая ситуация в городе, а также административные ограничения.

 

Москвичи познакомили участников конференции со структурой девелоперского алгоритма,

 

первым шагом которого является жесткое структурирование участников девелоперского процесса. На этом этапе необходимо выделить администратора проекта, инвестора проекта и управляющего. По словам Владимира Олейника, практика показывает, что наиболее успешными являются те объекты, где существует очень жесткое управленческое звено. Это связано с тем, что серьезные компании неохотно арендуют помещения в объектах, чье управление находится в руках хозяина. Следующим пунктом в девелоперском алгоритме является подробный анализ выбранной под строительство площадки, с подготовкой первичных экономических просчетов. Необходимо так же провести маркетинговое исследование, чтобы как можно конкретней выявить круг потенциальных клиентов или посетителей, на которых будет рассчитан объект. Только по окончании подготовки маркетинговой концепции девелопер может переходить к разработке бизнес-концепции. Теперь, когда девелопер сформировал общее представление о назначении и внешнем виде объекта, сформировал образ потенциального клиента и нашел управляющего, необходимо провести оценку экономических показателей, после чего можно смело приступать к оформлению технической и разрешительной документации и начинать строительство.

 

«Создание коммерческого объекта, - резюмировал Олейник, - это достаточно тонкий механизм, где нужно сбалансировать все стороны этого процесса. Недочет в одном из факторов может привести к серьезным последствиям».

 

Завершающим этапом конференции стал «круглый стол», в рамках которого выступавшим были заданы вопросы, ответы на которые не были получены в ходе пленарной части.

 

На конференции был принят за основу проект резолюции, который, с учетом поправок участников конференции, направлен на доработку в организационную комиссию. Окончательный вариант резолюции будет опубликован в следующем номере нашего журнала.

 

"Коммерческая недвижимость в Омске" №5(05) 2005