Как купить дом в ипотеку?

Покупка загородной недвижимости — дома, коттеджа, таунхауса, — весьма популярна у омичей. Люди хотят жить в отдельно стоящем доме, вести хозяйство, иметь ухоженную лужайку перед домом и собственный огород. И на такую недвижимость можно оформить ипотеку.

У ряда банков есть ипотечные программы на покупку дома на земле, дачи или строительство частного домовладения, но только два банка в Омске готовы и активно практикуют выдачу ипотеки на приобретение любых домов и не только в городе, но и в любом районе области.

Подавляющее большинство банков, имеющих ипотечные программы по приобретению домов, работают только с городскими объектами и предъявляют к ним весьма жесткие требования. К примеру, дом должен быть полностью благоустроенный, построен из кирпича или иного негорючего и долговечного материала, а земля под ним непременно должна быть в собственности продавца и размежевана.

Размер первоначального взноса не отличается от условий покупки квартиры, как не отличается и процентная ставка, но требования к самим объектам, конечно, иные, чем требования к квартирам. И для этого у банков есть основания. В случае дефолта заемщика дом продать гораздо труднее, чем квартиру. Решаясь на покупку дома, человек должен, прежде всего, выбрать тот банк, который готов работать с характеристиками приобретаемого объекта, так как в разных банках разные требования к частным домам.

В Омске есть только два банка, готовых работать с домами, не введенными в эксплуатацию, то есть с недостроями. И лишь один банк готов выдать ипотеку на покупку дома, если земля под ним находится в долгосрочной аренде (в этом случае ипотека будет выдана на срок чуть меньший, чем срок аренды земли). Есть банки, которым не важен процент физического износа приобретаемого дома, для них ориентиром будет готовность (или отказ) страховой компании застраховать приобретаемый объект.

Однако для всех банков, кредитующих покупку частного дома, необходимо наличие у дома фундамента. Приобретение жилья на земле — это стандартная ипотечная программа, и она не предполагает дополнительного залога помимо самого приобретаемого дома.

Бывают случаи, когда покупатель частного дома приобретает объект исключительно из-за земли под ним для будущего строительства. Естественно, что жилье, скорее всего, находится в ветхом состоянии и банк откажется кредитовать такой объект. В этом случае как вариант можно рассмотреть ипотеку под залог уже имеющегося в собственности у заемщика (или третьего лица) жилья.

Дело в том, что если заемщик покупает дом, то он не имеет права его сносить или достраивать без согласования с банком. Кредитор не даст на это согласия, так как произойдет изменение параметров залога (увеличится площадь, поменяется материал строения). Впоследствии это будет уже совсем другой дом, а значит, банк потребует от заемщика немедленного возврата всего ипотечного кредита, как нарушившего его условия.

Сейчас банки стали тщательно проверять состояние своих залогов, так как некоторые заемщики самовольно производят в них перепланировку, и порой такую, что и узаконить ее невозможно. В нашей практике был случай, когда заемщик без каких-либо разрешительных документов провел значительную реконструкцию дома, а когда при продаже этого объекта банк узнал в нем свой залог, потребовал вернуть весь ипотечный кредит. Вдобавок ко всему, этой незаконной перепланировкой заинтересовались надзорные органы и потребовали через суд восстановить перестроенный объект. Так безграмотность человека не только вогнала его в долги, но и бесповоротно испортила кредитную историю.

Все возможные последствия заемщик должен предусмотреть до обращения в выбранный банк, а лучше все детали обсудить с ипотечным брокером, чтобы он учел планы своего клиента и выбрал ему «правильный» банк.