Что такое дома блокированной застройки и как на них осуществляется регистрация права собственности?

Об этом рассказала главный специалист-эксперт отдела государственной регистрации недвижимости Управления Росреестра по Омской области Анастасия Семенова.

В России все более популярными становятся жилые дома блокированной жилой застройки. В соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса РФ жилым домом блокированной застройки являются жилые дома с количеством этажей не более чем 3, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает 10 и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

Важнейшим критерием установления объекта как объекта блокированной застройки становится факт отсутствия общедомовой собственности. При этом каждый блок жилого дома блокированной застройки должен быть расположен на отдельном земельном участке, сформированном непосредственно для его использования. При этом необходимо, чтобы количество земельных участков соответствовало количеству блоков, сведения о которых будут содержаться в соответствующих разделах разрешения на ввод жилого дома блокированной застройки в эксплуатацию. Такие нормы обусловливают особенности межевания участка под блокированную жилую застройку. Если объект располагается на земле, предназначенной для индивидуального строительства, то должны быть соблюдены требования к площади участка под отдельным блоком – не менее размера, установленного Правилами землепользования и застройки соответствующего населенного пункта для земельного участка индивидуального жилищного строительства.

Законодательство не устанавливает каких-либо упрощенных процедур относительно строительства, реконструкции домов блокированной застройки, то есть должны применяться общие правила: требуется подготовка проектной документации, получение разрешений на строительство, ввод в эксплуатацию. Соответственно, государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные жилые дома блокированной застройки должны осуществляться на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.

В соответствии с частью 10.1 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ обязательным приложением к разрешению на ввод объекта в эксплуатацию является представленный заявителем технический план объекта капитального строительства, подготовленный в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», приказом Министерства экономического развития РФ от 18 декабря 2015 г. № 953 «Об утверждении формы технического плана  и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений».

По мнению Росреестра, количество технических планов, подготовленных в отношении вновь созданных блоков жилого дома блокированной застройки, должно быть равным количеству таких блоков.

Актуальным в учетно-регистрационной практике является вопрос о разделе уже существующего жилого дома на блоки и оформлении прав на них.

Одним из возможных вариантов образования жилого дома блокированной застройки из жилого дома является преобразование такого жилого дома, его реконструкция. Документом, удостоверяющим выполнение реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие реконструированного объекта необходимым требованиям, в том числе разрешенному использованию земельного участка, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. При этом технический план оформляется в виде одного документа.