Фонд защиты прав дольщиков: гарантия или лишние затраты?

Фонд защиты прав участников долевого строительства 20 октября был зарегистрирован в форме публично-правовой компании. Возглавил его гендиректор АИЖК Александр Плутник. Главой наблюдательного совета Фонда стал вице-премьер, руководитель аппарата правительства Сергей Приходько.

Согласно документам, застройщики обязаны перечислять в Фонд взносы в размере 1,2 % от каждого ДДУ, если такой договор заключен после даты госрегистрации фонда. Эта мера призвана повысить гарантии защиты прав и интересов дольщиков при банкротстве застройщиков. По словам главы Минстроя Михаила Меня, средства фонда будут направляться в первую очередь на достройку проблемных объектов. В 2018 году объем собранных средств в Компенсационном фонде может достичь 3,5-4,5 млрд рублей.

Уточняется, что застройщики обязаны осуществлять взносы по всем новым объектам, где еще не зарегистрирован ни один ДДУ. Это определено законом от 29.07.2017 №218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Неуплата застройщиком взноса является основанием для приостановки государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. 

Застройщики уже начали направлять средства в новый фонд. Также в октябре Росреестр зарегистрировал первый договор участия в долевом строительстве, взнос по которому осуществлен в Фонд. Он заключен в отношении 1-комнатной квартиры в Среднеуральске (Свердловская область). Строительством микрорайона «Пихтовый» занимается один из ведущих застройщиков Уральского региона – АО «Корпорация «Атомстройкомплекс». Застройщик возводит современное жилье во всех районах Екатеринбурга и в пригородах. В микрорайоне уже построено пять домов, запланировано строительство еще шести. Новый дом переменной этажности (7-9 этажей) будет введен в эксплуатацию в четвертом квартале 2018 года. Взнос на компенсационный счет Фонда от застройщика поступил. Теперь все квартиры, покупаемые в доме по ДДУ, будут обеспечены гарантиями нового Фонда. По каждому договору застройщик будет перечислять обязательные взносы. 

Благодаря обмену данными в электронной форме между Фондом и Росреестром для застройщиков обеспечивается оперативная и прозрачная процедура регистрации ДДУ. Застройщик не менее чем за три для до подачи документов в Росреестр осуществляет взнос в Фонд. Росреестр при получении документов на регистрацию в автоматическом режиме запрашивает в Фонде информацию о поступившем взносе и регистрирует ДДУ. При этом у застройщика нет необходимости предоставлять в Росреестр документы, подтверждающие оплату взноса. 

Кроме того, с ноября дольщики смогут проверять на сайте Фонд214.рф, осуществлен ли застройщиком взнос по договору участия в долевом строительстве. Для этого будет достаточно ввести уникальный номер ДДУ. Кроме того, с 1 января заработает единая информационная система жилищного строительства, где будет размещена информация о застройщиках, их соответствии требованиям Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ, итоги проверок деятельности застройщиков и т.д. Отмечается, что данная система обеспечит полную прозрачность рынка долевого строительства.

Наша редакция расспросила участников рынка недвижимости о том, как они относятся к новому фонду, и что его создание будет значить как для застройщиков, так и для дольщиков. 

Конечно, на создание финансовой государственной структуры в лице Фонда защиты прав граждан возлагаются большие надежды. По сути, это та же страховая компания, но государственная. Этот фонд формируют застройщики путем отчислений за 3 дня до подачи договора долевого участия с каждым дольщиком. Росреестр проверяет факт такой процедуры и, если отчисления не состоялись, будет приостановка регистрации договора. Напомним, что дольщик не должен передавать деньги до регистрации договора долевого участия. 

Такая гарантия распространяется только на дольщиков, чьи договоры зарегистрированы после создания Фонда, то есть после 20 октября 2017 года. Раннее пострадавшие дольщики вынуждены защищать свои права, рассчитывая на раннее предусмотренные законом схемы (страхование, поручительство банка). Подать на компенсацию дольщик должен до окончания процедуры конкурсного производства.

Как реально будет работать Фонд, будет ли достаточно его средств на несостоявшихся обладателей не только однокомнатных, но и трех-четырех комнатных квартир – покажет время. С 2014 года была большая надежда на страховые компании, но на практике выяснилось, что они сами банкротятся раньше, чем застройщики, и помочь дольщикам ничем не могут. 

Пора создавать фонд защиты застройщиков. Все последние годы государство настойчиво создает систему законов, при которой дольщикам передается все больше и больше прав и все меньше обязанностей. Эти изменения связанны с реакцией на многочисленные истории с «обманутыми» дольщиками. При этом при принятии законов никто толком не анализирует истинные причины этих проблем, а вся дискуссия сводится к ужесточению ответственности застройщика, хотя проблема намного глубже. Создание Фонда это еще один образец такой работы, когда государство предлагает бороться не с проблемами, а всего лишь с последствиями. Наверное, появление такого фонда с одной стороны поможет в решении проблем обманутых дольщиков, а с другой стороны эти проблемы предлагается решать за счет всех застройщиков и дольщиков, в том числе и тех, кто строит и вкладывает в строительство добросовестно и разумно.

По работе Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства возникает много вопросов. Один из наиболее простых – это, если представить ситуацию, что все дольщики ввели в эксплуатацию свои объекты, оказались, так сказать, добросовестными, куда пойдут деньги, вложенные в этот фонд? Или, если смоделировать ситуацию, что все дольщики не ввели объекты, как фонд будет распределять средства на возмещение дольщикам их затрат? А если серьезно, то это дополнительные затраты, которые повлекут увеличение стоимости квартиры, но успокаивает одно, что 214 закон в новой редакции настолько сложен, что работать по нему в ближайшее время вряд ли начнут. 

Опять непонятный фонд и опять непонятно, для чего он нужен, ведь застройщик кроме как удорожания квадратного метра больше ничего не получает. Для граждан возможно и появится какой-нибудь плюс, но в свою очередь введение обязательной страховки договора ДДУ в Омске не спасло ни одного дольщика. 

Я считаю, что эта мера необходима для защиты интересов дольщиков и чем-то похожа на защиту (страхование) вкладов. Если Фонд действительно заработает и будет выполнять свою главную функцию, то это добавит стабильности рынку строящегося жилья, и люди охотнее будут инвестировать в строящееся жилье. Я не думаю, что это сильно отразится на цене квадратного метра, так как взнос в Фонд составляет около 1 % от ДДУ и может вноситься постепенно, зато у дольщика будут хоть какие-то гарантии возмещения своих затрат в случае банкротства застройщика.