Новостройки: рынок активизирует рассрочка

Тенденции на рынке недвижимости в Омске в последнее время четко отражают макроэкономическую ситуацию в стране в целом. Снижение цен и спроса на жилье напрямую связано с благосостоянием населения. Но, тем не менее, люди покупают квартиры, в том числе и новостройки. Что происходит с первичным рынком сегодня и каковы его перспективы, рассказала директор ООО «Актив-Центр» Наталья Евсеева.

Ситуация на омском рынке новостроек после глухого затишья января-февраля этого года, связанного с прекращением госпрограммы по субсидированию ипотечных кредитов, на сегодняшний день улучшилась.

По данным омского аналитического центра «АREALL», в январе-июне текущего года по сравнению с серединой 2016 года, количество зарегистрированных договоров долевого участия увеличилось на 8,9%. Однако в этой аналитике нет информации по продажам от ООО «Трест-4», работающего по договорам пая, не требующих регистрации. Общее количество зарегистрированных прав на жилье за год увеличилось всего на 1,5%. Снизились и объемы ипотеки – в июне 2017 года зарегистрировано на 5,5% меньше записей, чем год назад.

В начале этого года покупатели столкнулись с тем, что, даже имея 15-20% на первоначальный взнос по ипотеке, купить жилье у застройщиков не было возможности. Такая ситуация сложилась из-за оценочных компаний, которые прогнозировали падение рынка, и рассматривая предложения подрядчиков и собственников, оценивали жилье значительно дешевле (примерно на 100-150 тысяч рублей ниже цен застройщиков). И это по однокомнатным квартирам. Но в марте наши несгибаемые «строительные мэтры», наконец-то, увидели реальность рынка и стали снижать цены на построенное жилье. Однако, многие из них по-прежнему значительно завышают стоимость объектов на начальном этапе строительства.

По словам министра строительства и ЖКК региона Владимира Стрельцова, с прошлого года не продано 200 тысяч квадратных метров жилья или три тысячи квартир, а это одна четвертая рынка от объектов, построенных в 2016 году. Его слова подтверждают и данные по рынку: предложений на данный момент в сегменте первичного жилья значительно больше, чем реальных покупателей.

Предполагаю, что с ужесточением законодательства для строительных компаний, один из основных омских застройщиков ООО «Трест-4» в будущем работать по договорам пая накопления не сможет, в связи с требованием строить жилье выше пяти этажей и необходимостью переходить на договоры долевого участия. Данные условия неизбежно скажутся на увеличении себестоимости строительства, а повышать цены на новостройки до начала следующего года сейчас не самая удачная идея, так как экономическая ситуация в стране в целом оставляет желать лучшего.

Сравнивая цены на новостройки, с уверенностью можно отметить, что за последние два года стоимость объектов на первичном рынке упала на 20-25%. Конечно, в рекламных роликах от строительных компаний мы видим одни цены, но реальные сделки от собственников и подрядчиков проходят по совершенно другим суммам. К сожалению, их не видят и не знают ни аналитики, ни застройщики.

Учитывая предыдущие кризисы, застройщики внесли коррективы при строительстве новых домов. Так, отмечена тенденция уменьшения площадей квартир: жилье больше 90 квадратных метров найти уже крайне проблематично. Между тем, в новостройках стали преобладать квартиры-студии площадью 30-40 квадратных метров. «Двушки» и «трешки» тоже стали более компактными и занимают 50-61 и 65- 80 «квадратов» соответственно.

Отмечены и положительные моменты на рынке строящегося жилья. Стабильный спрос в этом сегменте поддерживает специальный ипотечный продукт «Приобретение квартир на этапе строительства» с первоначальным взносом от 15 до 20 %. Заметно снизились за последние полгода и процентные ставки: если в январе они составляли минимум 12,92 % годовых, то с июня ставки опустились до 10,7 %. А в зависимости от определенных условий (застройщик и электронная регистрация сделки), эта цифра может быть еще меньше.

Но, как показывает практика, снижение процентной ставки оказалось недостаточной мерой для стабилизации строительной отрасли в Омске. Спрос на новостройки снизился в разы, по сравнению с предыдущими годами, и постепенно это приводит к снижению объемов строительства. В результате, возможно, в ближайшее время увеличится стоимость жилья и произойдет дальнейшее снижение спроса.

Вероятность такого развития событий велика, если омские застройщики не займут более активную позицию. От них требуется стратегическая разработка самостоятельных программ рассрочки платежей на короткие сроки (от шести месяцев до двух лет) и самое важное – тщательное изучение ценообразования и его корректировка.