О покупке квартиры, в которой есть ребенок

Всем известно, что приобретение жилья сопряжено с множеством юридических нюансов, которые обязательно надо учесть покупателю. Особенно надо быть осторожным, если собственником квартиры является ребенок или он в ней прописан. О том, какие риски могут поджидать покупателя «жилья с ребенком» и как их можно избежать, рассказал директор АН «Любимый Омск» Дмитрий Горшин.

Сделки с жильем с участием несовершеннолетних детей – одни из самых рисковых. В случае ее оспаривания суд встанет на сторону несовершеннолетнего, и может признать сделку недействительной, если сочтет, что права ребенка нарушены или не соблюдены.

В соответствии со статьей 60 Семейного кодекса РФ, а также статьями 26, 28, 37 Гражданского кодекса РФ все сделки с недвижимостью с участием несовершеннолетних в возрасте до 18 лет регулируются действующим законодательством и находятся под контролем органов опеки и попечительства. Именно эта структура уполномочена защищать права несовершеннолетнего при отчуждении его имущества и контролировать, чтобы его жилищные условия не ухудшались. Поэтому, прежде чем покупать квартиру, часть которой принадлежит ребенку, необходимо попросить у продавца жилья постановление органов опеки и попечительства, которые дали разрешение на реализацию жилплощади опекаемого лица.

Если родители или опекуны не исполнили свои обязанности по приобретению нового жилья для несовершеннолетнего, то органы опеки имеют право обратиться в суд для оспаривания договора купли-продажи. В этом случае покупатель рискует потерять и имущество, и денежные средства.
При покупке квартиры с несовершеннолетним ребенком, сам ребенок может быть ее собственником (иметь в ней долю собственности), или быть в ней просто «прописанным». В перовом случае законные представители (родители либо опекуны) обязаны обратиться в органы опеки за разрешением на продажу и либо приобрести новое жилье не меньшей площади, либо перечислить на определенный счет на имя ребенка денежные средства в объеме принадлежащей ему доли. Кроме этих условий покупатель должен также удостовериться, куда будет прописан ребенок после продажи квартиры.

Если в продаваемой недвижимости несовершеннолетний просто проживает, либо прописан, то при ее реализации ребенка «снимают» с регистрационного учета и прописывают в новом жилье. В данном случае разрешение органов опеки не требуется. Но покупателю не лишним будет обратить внимание на основания приобретения квартиры в собственность продавца и узнать в поквартирной карточке информация о том, кто был прописан в квартире до 1991 года.

Еще один нюанс – это возраст несовершеннолетних, которых условно можно разделить на детей до 14 лет, и от 14 до 18 лет. Если ребенок достиг 14 лет, то он лично присутствует на сделке и подписывает договор купли-продажи, а законный представитель заверяет.

Покупателю также не помешает вместе с продавцом посетить органы опеки и проследить за получением разрешения. Условия, которые в нем прописаны должны выполняться в обязательном порядке. Это, в первую очередь, в интересах покупателя, который должен будет проследить за их выполнением другой стороной сделки. Если нет никаких конкретных решений о дальнейших условиях жизни ребенка, покупателю стоит отказаться от приобретения квартиры.

В целом процесс купли-продажи жилья, собственниками которого являются дети, отягощен дополнительными требованиями органов опеки и попечительства и, как следствие, бумажной волокитой. Поэтому, чтобы избежать потери времени, покупателю лучше всего довериться опытному специалисту-риэлтору, для которого такие сделки стали повседневной работой и не вызывают вопросов.