Судебная практика изменения вида жилого помещения

Начальник юридического отдела Омской кадастровой палаты Оксана Жилинская представила обзор судебной практики изменения вида жилого помещения.

С 01.01.2017 отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, регулирует Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации недвижимости).

В соответствии со ст. 8 Закона о регистрации недвижимости основным сведением, которое подлежит внесению в кадастр недвижимости в отношении объекта недвижимости, является вид жилого помещения в соответствии с жилищным законодательством. Так, в силу статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации к жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

При этом в соответствии с положениями Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.

В случае поступления в орган регистрации прав заявления о кадастровом учете в связи с изменением вида жилого помещения в соответствии с Законом о регистрации прав заявителем представляется технический план.

В 90% случаев основанием для подготовки технического плана в связи с изменением вида жилого помещения является судебное решение.

Как и в 2016 году, в I полугодии 2017 года в суды Омской области в судах заявлялись требования о:
- признании квартир частями жилого дома;
- признании жилого помещения квартирой;
- признании квартир индивидуальными жилыми домами.

1. Наибольший интерес с точки зрения практики правоприменения вызывают судебные требования о признании жилого помещения квартирой.

Требованиями действующего законодательства, в т.ч. вышеприведенными нормами, предусмотрено, что такой вид жилого помещения как квартира может быть расположен исключительно в многоквартирном доме. Требования о признании жилых помещений квартирами в настоящее время актуально для граждан, владеющих так называемыми «домами на двух хозяев», на которые зарегистрированы права долевой собственности.

Так, при рассмотрении требований о признании жилых помещений в индивидуальном жилом доме квартирами, судом, как правило, назначается проведение по делу судебной экспертизы, в рамках которой экспертом решаются вопросы о возможности раздела дома на помещения, отвечают ли данные помещения требованиям Гражданского и Жилищного кодексов, санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам РФ, не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан использование помещений в качестве квартир.

Дополнительно в резолютивной части решения суда помимо признания жилых помещений в доме квартирами, сам индивидуальный жилой дом должен быть признан многоквартирным домом.

2. Признание квартир индивидуальными жилыми домами актуально для граждан, проживающих в одноквартирных домах и получивших при реализации права на приватизацию жилого помещения право собственности именно на квартиру.

Данная категория дел наиболее часто с участием Филиала рассматривается в Марьяновском районном суде Омской области. В резолютивной части решения суда, помимо признания права собственности на индивидуальный жилой дом, указывается на необходимость снятия с государственного кадастрового учета квартиры.

3. В случае заявления в суд исковых требований о признании квартир частями жилого дома, по мнению Филиала, заявителям необходимо учитывать следующее.

Государственный кадастровый учет недвижимого имущества в силу ст. 1 Закона о регистрации недвижимости осуществляется в отношении земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

При этом сведения о части объекта недвижимости вносятся в реестр объектов недвижимости только в связи с установленным (устанавливаемым) ограничением прав, обременением объекта недвижимости (ст. 14 Закона о регистрации).

Кроме того, необходимо учитывать, что определением Верховного суда РФ от 09.05.2015 № 13-КГ15-2 были отменены судебные акты судов Тамбовской области о признании квартиры частью дома. Верховный суд РФ указал на недопустимость нарушения положений вышеприведенных ст. 16 Жилищного кодекса РФ, постановления Правительства РФ от 28.01.2006 № 47, а также положений ст. 36 ЖК РФ, регулирующей отнесение объектов к имуществу собственников помещений в многоквартирном доме.

На данные ограничения Филиал также указывал в пресс-релизе 2016 года, основанном на Федеральном законе от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» (в ред. до 01.01.2017).