Ипотека на комнату: стоит ли игра свеч?

Многие молодые семьи задумываются о собственном отдельном жилье, но приобрести квартиру, даже на заемные средства, для некоторых непосильная задача. Поэтому рассматривают такой вариант отдельной жилплощади как комната. Какие минусы есть у такого приобретения, рассказала советник по вопросам ипотечного кредитования и недвижимости ООО «Инновационная Бизнес Группа» Марина Алексеева.

Покупка комнаты для некоторых становится своеобразным стартом на пути к самостоятельной жизни. Именно из комнаты большинство граждан перебираются в отдельную квартиру, успев накопить необходимую сумму.

Другой причиной приобретения комнаты может стать инвестиционный мотив. Люди приобретают долю в квартире в надежде впоследствии выкупить квартиру целиком.

Зачастую комнаты приобретаются вследствие разъезда конфликтных соседей.

Заемщики, желающие связать себя с банком ипотекой на комнату, должны быть готовы к определенным сложностям. Первая трудность заключается в том, что далеко не всегда комната, ипотеку на покупку которой планирует оформлять заемщик, является самостоятельным объектом недвижимости. Зачастую есть совладельцы, долевики или другие третьи лица, имеющие право претендовать на эту часть жилья.

Сложность вторая — низкая ликвидность комнат как имущества, за счет которого банки, дающие ипотеку на такую недвижимость, смогут погасить свои обязательства, если заемщик вдруг окажется неплатежеспособным.

Еще одна проблема — отсутствие достаточного количества банков, готовых выдать кредит под ипотечные обязательства на комнату и, как следствие, высокие процентные ставки и, в целом, невыгодные для заемщиков условия кредитования.

Ипотекой на комнаты активно пользовались лет восемь назад, когда у людей было ограниченное количество средств на первоначальный взнос и достаточно небольшие доходы.

Но спустя несколько лет количество сделок по приобретению комнат с использованием ипотечного кредита заметно уменьшилось. Комната — это далеко не отдельное жилье. При этом общие квадратные метры приходится делить с не всегда дружелюбными соседями, с которыми необходимо уживаться.

Как правило, комнаты продавались в общежитиях, где нередко проживают достаточно ассоциальные личности. Купив комнату, заемщик постепенно начинал сожалеть о том, что живет не так, как он представлял. При этом сумма выплаты банку по окончании срока кредита сравняется со стоимостью отдельного жилья. Поэтому у многих заемщиков возникало желание избавиться от ипотечной комнаты и «двигаться дальше» к отдельной квартире.

В итоге года три-четыре назад рынок недвижимости заполнился комнатами с ипотечным обременением, продать которые было весьма проблематично. Покупать их были готовы опять-таки люди с достатком ниже среднего, но первоначального взноса при этом должно было хватать на покрытие ипотечного долга.

Сейчас тоже достаточно много предложений о продаже ипотечных комнат, но рынок на эти предложения перестал реагировать, и такой вид жилья долгое время не находит покупателя. Комнаты кредитует весьма ограниченное количество банков, опять-таки по причине низкой ликвидности этих объектов. Требования при оформлении ипотеки на комнату практически такие же, как на отдельную квартиру. Правда, специалисты некоторых банков Омска видят в комнатах полноценные мини–малосемейки, а есть банк, который кредитует комнаты только коридорного типа и не оформляет ипотеку на помещения в секциях. В чем причина такого выбора, непонятно, ведь коридорная планировка — это старый жилфонд.

По сравнению, к примеру, с 2011 годом потребность в ипотеке на комнату среди заемщиков заметно упала. Люди увидели в таком жилье много недостатков при единственном достоинстве — низкой стоимости. Купить комнату несложно, но жить в ней — некомфортно, при сдаче в аренду — доход небольшой, а продать с обременением — проблема.