Покупка квартиры с обременением: каковы риски?

Ипотека уверенно вошла в нашу жизнь. С каждым годом доля квартир с банковским обременением на рынке растет. По каким причинам чаще всего люди продают такое жилье и каковы в этом случае риски покупателя, рассказала начальник отдела кредитных программ ООО «АН «Аркада-Стиль» Наталья Попова.

Квартиры с банковским обременением также выставляются на продажу и продаются, как и необремененное жилье. И это уже не дефолтная недвижимость, как в 2008 году. На сегодняшний день такие квартиры люди продают по разным причинам. Наиболее частые из них — отъезд в другой город или улучшение жилищных условий поэтапно.

Второй вариант означает, что сначала, к примеру, приобретается однокомнатная квартира по ипотеке, затем через какое-то время она продается, а кредит за нее выплачивается. Человек приобретает другую квартиру большей площади и оформляет новую ипотеку. Такой подход к улучшению жилищных условий уменьшает риски потери квартиры.

Таким образом, наличие квартир с банковским обременением на рынке — это нормально и они будут всегда, а не только в кризис. Это «чистые» с юридической точки зрения квартиры, проверенные банковскими юристами.

Но порой такие квартиры пугают потенциальных покупателей. И не зря, так как на рынке сложилась практика, при которой гашение остатка кредита при продаже недвижимости с банковским обременением происходит за счет средств покупателя. И здесь могут возникнуть риски.

Во‑первых, продавец может «передумать» сейчас продавать свою квартиру, а деньги ушли в банк на гашение остатка кредита, и вернуть их уже невозможно. И здесь начинаются длительные судебные разбирательства.

Во‑вторых, и это самый распространенный случай, когда после гашения кредита продавец «вдруг» поднимает цену на квартиру и покупателю она становится уже неинтересной, а деньги ушли на гашение кредита.

В‑третьих, форс-мажорные обстоятельства. Они присутствуют, как и риски, во всех сделках, но в данном случае сроки получения закладной могут доходить до месяца, а то и больше, следовательно, и риски могут увеличиваться.

Именно из-за вышеуказанных причин потенциальный покупатель обходит стороной квартиры, находящиеся под обременением.

Значительной части рисков можно избежать, если прежде всего учитывать интересы покупателя. Для этого существует несколько схем купли–продажи.

Это оформление покупки квартиры в банке, где был взят кредит на эту квартиру. Оформление встречной ипотеки со сменой заемщика и закладной — самая безопасная схема.

Специалисты нашей компании часто используют еще одну схему. Это одновременное гашение и оформление договора купли–продажи со сдачей на регистрацию с приостановкой, до поднесения закладной.

Защитой покупателя также является гашение кредита со своего счета, с четким пояснением целевого назначения перечисления денежных средств на счет продавца, с указанием конкретного адреса. Не лишним будет и подстраховаться оформлением доверенности от продавца как на получение закладной и сдачи ее в Росреестр, так и на продажу квартиры.

Очень важно, чтобы продавец осознавал все риски покупателя и нес ответственность за процесс гашения своего кредита. Из своего опыта могу сказать, что если продавец часть своего кредита будет гасить сам, пусть даже заемными деньгами (найти 100–200 тысяч рублей для многих несложно), это резко уменьшит риски покупателя.

Ситуацию продавца нужно внимательно изучить: где он после продажи собирается жить, хватит ли у него средств, чтобы приобрести что-то взамен продаваемой квартиры и прочее.

Сделки по купле–продаже квартиры с банковским обременением порой бывают сложными и поэтому требуют профессионального подхода. У специалистов нашей компании большой опыт в продаже таких квартир, и мы готовы помочь вам в решении этих вопросов.

ООО «АН «Аркада-Стиль»

тел. 8-3812-790-222,

arkada-style.ru