Покупка квартиры — дело ответственное

Как минимизировать возможные риски при приобретении жилья? Как правильно заключать сделку? На эти и другие возникающие при приобретении недвижимости вопросы отвечает главный специалист-эксперт отдела регистрации прав Управления Росреестра по Омской области, государственный регистратор Мария Милантьева.

Итак, вы накопили деньги или взяли кредит на приобретение квартиры. С чего начать свой поиск?

Квартиру можно купить на первичном рынке жилья — в новостройке, заключив договор долевого участия в строительстве либо заплатив паевой взнос в жилищно-строительный кооператив. Договоры участия в долевом строительстве подлежат обязательной государственной регистрации, при этом с целью защиты прав и законных интересов участников долевого строительства законодателем с каждым годом ужесточаются требования к застройщикам многоквартирных жилых домов.

Право собственности на квартиру в новостройке может возникнуть только после ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию. Таким образом, существенное значение при инвестировании в строящийся дом имеет «личность» застройщика.

Можно приобрести квартиру на вторичном рынке жилья. Рассмотрим случаи покупки квартиры здесь.

Вы посмотрели и приценились к выбранной квартире и сделали вывод, что она вам подходит. Ваши следующие действия: нужно убедиться, что интересующая вас квартира продается ее реальным собственником. Для этого попросите продавца предъявить паспорт и право-

устанавливающие документы на квартиру. Не стоит вести переговоры с собственником по телефону или по электронной почте, лучше встретиться лично.

После этого необходимо получить расширенную выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП) на интересующую вас квартиру. Выписку из ЕГРП вы можете получить в подразделениях филиала ФГБУ «ФКП Росреестра по Омской области» либо в любом подразделение БУ Омской области «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг».

В выписке вы сможете увидеть всю историю квартиры с 1999 года, а также информацию об общих характеристиках квартиры (адрес, площадь, этаж, кадастровый номер), о существующих ограничениях (обременениях) на нее. Например, не находится ли квартира под арестом, в залоге? Квартира при продаже не должна иметь никаких обременений.

Нередко сделки совершаются по доверенности. Доверенность может быть выдана как покупателем, так и продавцом. При этом надо знать, что в соответствии со статьей 188 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) доверенность прекращает своё действие и считается недействительной в случае смерти лица, выдавшего доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим, а также в случае отмены доверенности лицом, выдавшим ее, по истечении срока действия доверенности.

На что надо обратить внимание в доверенности? В ней обязательно должна стоять дата выдачи, если нет этой даты — доверенность считается недействительной. Должны быть указаны полные фамилия, имя, отчество доверителя, доверенного лица. Полномочия доверенного лица должны быть прописаны четко, не допуская двоякого толкования. Доверенность на продажу объекта недвижимого имущества должна быть нотариально удостоверена.

Для проверки доверенности на предмет ее подлинности, отсутствия распоряжения об ее отмене вы можете обратиться к нотариусу, ее удостоверившему, либо в Нотариальную палату.

Следует знать, что сделка по распоряжению недвижимым имуществом, принадлежащим несовершеннолетним лицам, а также лицам, находящимся под опекой и попечительством, возможна только с предварительного разрешения органа опеки и попечительства (статья 37 ГК РФ). Кроме того, также с предварительного согласия органа опеки и попечительства возможно отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (статья 292 ГК РФ).

В соответствии со статьей 35 Семейного кодекса Российской Федерации при распоряжении недвижимым имуществом, нажитым в период брака, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Исключением из указанного правила является случай, когда супругами заключен брачный договор, устанавливающий принадлежность недвижимого имущества только одному из супругов.

Не стоит поддаваться на уговоры продавца и указывать в договоре заведомо заниженную стоимость недвижимости. Не редки случаи, когда при расторжении договора, в том числе и в судебном порядке, покупателю подлежала возврату только сумма, указанная в договоре в качестве цены.

И самый волнующий вопрос: каким образом можно произвести расчет за приобретаемую недвижимость?

Согласно статье 2 Закона о регистрации право собственности у покупателя на квартиру возникает с момента регистрации перехода права собственности в ЕГРП. Если покупатель передает деньги в момент подписания договора, то в договоре необходимо указать, что расчет произведен полностью.

В случае если передача денежных средств будет произведена после регистрации перехода права собственности в ЕГРП, то в договоре необходимо уточнить: будет ли жилое помещение в обеспечении обязательства об оплате находиться в залоге (ипотеке) у продавца, кредитной организации (если жилое помещение приобретается за счет кредитных средств), лица выдавшего заем (если помещение приобретается за счет заемных средств).

Таким образом, если стороны договора определили, что до окончательного исполнения обязательств по оплате права на жилое помещение будут обременены залогом, после выполнения всех обязательств необходимо будет обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, для погашения регистрационной записи об ипотеке.

Особое внимание необходимо обратить на то, что в соответствии со статьей 408 ГК РФ передача денежных средств должна быть подтверждена распиской.

Одним из способом передачи денежных средств, заявившим о себе сравнительно недавно, является передача средств посредством банковской ячейки. Система расчета здесь базируется на том, что по соглашению с банком ячейку отпирают тогда, когда продавец предъявит зарегистрированный договор купли-продажи.