Рынок недвижимости 2016: рынок новой реальности

Уходящий год на рынке недвижимости был непростым. Большого спроса на жилье в течение всех 12 месяцев заметно не было: кризис заставил людей затянуть пояса. В условиях падения спроса на недвижимость как частные продавцы, так и застройщики стали снижать цены. Во многом ситуацию спасала ипотека. Но падение рынка не может продолжаться вечно. Ждет ли нас в следующем году возобновление активности и что будет с ценами на жилье, рассказали эксперты.

Константин Романко, директор ООО «АН Аркада-Стиль»:

Год 2016 примечательный и заметный для рынка недвижимости. Очень много появилось нововведений и изменений в законодательстве, часть которых значительно усложнили процедуру оформления жилья. Это в первую очередь касается обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью, которое теперь требуется примерно в 70 процентах случаев.

Причем сами нотариусы оказались не совсем готовы к такому повороту событий: до сих пор возникает масса нестыковок, увеличилось количество собираемых справок. Такое ощущение, что мы вернулись в феодальный строй. Нотариусы не готовы решать сложные вопросы, связанные с предварительным гашением кредитного долга продавцов, оставляя это на откуп граждан. Так же обязательное нотариальное удостоверение привело к увеличению финансовой нагрузки на участников сделки, что в условиях сегодняшнего состояния рынка ощутимо бьет по карману.

Продление действия сроков субсидирования процентной ставки по ипотеке на новостройки в целом несильно повлияло на ситуацию на рынке нового жилья, заметного роста нет. Если бы повлияло, мы бы заметили серьезный рост интереса к новостройкам и значительный подъем продаж в этом сегменте, чего не произошло.

С другой стороны, очень радует Росреестр, который ввел электронную регистрацию и ускорил сроки регистрации по сделкам.

Банки к октябрю ощутимо снизили процентные ставки на вторичное жилье. Ждем ажиотажа.

Ситуации хоть какого-то позитивного развития на омском рынке жилья я не заметил. Продавцы неохотно снижали цены либо вообще снимали квартиры с продажи в ожидании лучших времен. Покупательская активность снижалась в течение всего года. Небольшой всплеск активности покупателей традиционно пришелся на осень 2016 года. Все те покупатели, которые интересовались жильем и выбирали квартиры в течение лета, в сентябре-октябре определились и купили их. Динамика стоимости квадратного метра по-прежнему отрицательная. Индекс снижается стабильно по 0,5% в месяц на первичном и вторичном рынках. Дешевеет аренда и жилой недвижимости, и коммерческой. Можно сказать, наступил рай для покупателей и арендаторов. Сегодня невыгодно иметь недвижимость, зато выгодно ее снимать.

Реальный спрос на недвижимость наблюдался в сегменте покупок до 1,7 миллиона рублей, еще более реальный в предложениях до одного миллиона рублей. Это очевидная тенденция, и ею воспользовались небольшие компании-застройщики. Появилось приличное количество предложений студий в реконструируемых помещениях. Но уже летом ситуация кардинально поменялась. Большая часть этих объектов на основании изменений в законодательстве была отнесена к реконструируемым. Застройщикам пришлось проходить соответствующую сложную процедуру для получения разрешения на реконструкцию, для ввода объекта в эксплуатацию и оформления земли, вместо раннее применяемой более простой процедуры перепланировки. То есть и здесь рынок сократился.

Что ждет рынок в следующем году? Нас ожидают новые квитанции на коммунальные услуги, новые ставки налога на имущество по кадастровой стоимости. Сегодня стоимость квадратного метра неуклонно снижается. Заработные платы в реальном секторе, в бюджетных организациях не растут, а оптимизируются. При сохранении таких тенденций покупать квартиру скоро станет невыгодно из-за дороговизны ее содержания. А потому цены на жилье продолжат свое неспешное падение на радость покупателям.

Александр Каюкин, директор ООО «ЛЕДОН–НЕДВИЖИМОСТЬ»:

Уходящий год в сфере недвижимости прошел под эгидой господдержки ипотеки на новостройки и снижения процентных ставок на ипотечные кредиты на жилье в целом. Но самым запоминающимся и важным моментом в этом году стало появление законодательных изменений, касающихся сделок с недвижимостью: это и нотариальные сделки, и сделки с долями и несовершеннолетними. Лично для меня этот год запомнился началом работы в собственной компании.

Безусловно, большое значение для населения стал иметь экономический фактор, люди стали меньше ждать радикальных позитивных изменений и начали жить в существующей реальности.

Госсубсидирование ипотеки на первичное жилье, безусловно, сыграло свою роль: новостройки в этом году охотно покупались, так как ставки на них были ниже, чем на «вторичку». Но в то же время сделок на вторичном рынке не стало меньше, и объем их продаж превышает объемы реализации новостроек. Если же учитывать процент реализации, то в лидерах оказался первичный рынок. Все относительно.

Спросом, как и в предыдущие годы, пользовалось жилье всех категорий в реальном ценовом диапазоне. Однако покупатели квартир хотят больше комфорта, поэтому интерес к квартирам в двух-трехэтажных домах в старом жилом фонде и полублагоустроенным объектам с деревянными перекрытиями стал заметно снижаться.

Учитывая экономическую ситуацию и отсутствие у людей собственных наличных средств, растет количество сделок по ипотеке. К тому же в этом году банки существенно снизили процентные ставки. По моим оценкам приобретением жилья с привлечением ипотечного кредита воспользовалось 60% покупателей.

Думаю, в ближайшее время серьезных изменений на рынке недвижимости не произойдет. Рынок ждет плавная стагнация покупательской активности и падение цен на уровне 2–4% в течение года. Признаки стабилизации возможны в конце 2017‑начале 2018 годов, при условии сохранения макроэкономических показателей.

Юрий Лагутин, руководитель отдела новостроек АН «АВЕСТА–РИЭЛТ»:

В этом году рынок недвижимости продолжал свое неспешное падение, которое началось после пика активности в конце 2014 года. Тогда в экономику нашего региона вливалось немало средств от покупателей, приезжающих из Казахстана. Этот ажиотаж наблюдался и в первую половину 2015 года, но потом оживленность на рынке постепенно начала снижаться. Сейчас мы подошли к тому, что спрос на жилье стал низким. Вместе с тем можно отметить, что на рынке стало много миграционных сделок, когда омичи продают свою недвижимость и уезжают в другие города.

На падении активности на рынке сказался очевидный фактор — удорожание потребительской корзины. При том, что зарплата у людей осталась на прежнем уровне, а возможно и снизилась. Если раньше у населения оставались свободные средства, которые можно было откладывать на приобретение жилья или погашать ими ипотечный кредит, то теперь такая возможность есть не у каждой семьи.

Однако нельзя сказать, что рынок совсем встал, сделки все равно проходят. Больше всего в этом году люди покупали жилье эконом- и комфорт класса. Наименьший спрос был на объекты элитной недвижимости, но если квартиры и продавались, то с большим дисконтом. Продавцы должны понимать, что предпосылок к увеличению цен пока не наблюдается. Наоборот, тенденция сейчас такова, что цены могут еще какое-то время постепенно снижаться, в пределах 5%.

В целом же сейчас все сегменты рынка недвижимости страдают от нехватки покупательского спроса, поэтому квартиры продаются с выгодными скидками. Это касается как вторичного рынка, так и новостроек. Сейчас застройщики продают квартиры либо с минимальной выгодой для себя, либо по себестоимости, либо даже осознанно идут на убытки. Но долго так продолжаться не будет и уже в следующем году ожидается значительное уменьшение ввода в эксплуатацию нового жилья. А в 2018 году «первичку» ждет дефицит. Пока же много построенного жилья не распродано и застройщики с осторожностью относятся к новым проектам.

Двигателем для рынка по-прежнему остается ипотека. К тому же ряд банков этой осенью снизил ставки по ипотечным продуктам, что дало стимул людям покупать жилье. Примерно половина сделок по приобретению жилья проходит с привлечением кредита. Те люди, которые приняли решение улучшить жилищные условия и имеют такую возможность, активно оформляют ипотеку. При этом потенциальные заемщики более обдуманно стали подходить к сумме кредита. Сегодня у людей нет отложенного ожидания, что ипотека подешевеет, поэтому у кого есть потребность, решает жилищный вопрос сейчас.

Конец этого года не характерен для рынка недвижимости. Традиционно в ноябре-декабре наблюдалась активность, было много сделок, люди хотели завершить все дела до окончания года. Сейчас такой оживленности не наблюдается. Начало следующего года будет таким же вялотекущим, не думаю, что спрос резко вырастет. Поэтому в январе-феврале можно будет рассчитывать на хорошие скидки на квартиры от застройщиков.