Эксклюзивный договор нужен и покупателю, и продавцу

Часто в объявлениях о продаже квартиры можно встретить один и тот же объект, который продают разные агентства недвижимости по разным ценам. Как быть в такой ситуации потенциальному покупателю и как это может отразиться на деятельности риэлторов, рассказала советник по вопросам ипотечного кредитования и недвижимости ООО «Инновационная Бизнес Группа» Марина Алексеева.

Ситуации, когда несколько агентств недвижимости продают один и тот же объект, создаются, как правило, самими продавцами квартир, а малоопытные риэлторы их за это поощряют. Они соглашаются выставить квартиру на продажу без договора с собственником и без документов на жилье, зная, что этот объект уже выставлен в нескольких агентствах. Это крайне порочная практика, поскольку случаются такие казусы, когда в квартире сходятся несколько покупателей со своими риэлторами и продавец устраивает настоящие торги, а агенты начинают скандалить между собой о том, кто получит комиссию.

Такие ситуации не редки в реальной жизни, и заканчиваются плачевно. Так, один покупатель искал квартиру в конкретном районе города. Когда нашел подходящий по стоимости объект, позвонил в агентство и договорился о просмотре. В день, когда он вместе с риэлтором приехал в квартиру, там уже находились два покупателя со своими риэлторами, которые на повышенных тонах выясняли, кто пришел первый и кто будет покупать.

Собственник, видя такой спрос на свое жилье, сказал, что продаст его тому, кто больше заплатит, но тут уже возмутились риэлторы. В итоге продавец вообще отказался продавать свою квартиру. Но спустя несколько дней сам позвонил одному из потенциальных покупателей, сказав, что готов снизить стоимость квартиры на 50 тысяч рублей (риэлторская комиссия) и продать квартиру без посредников. И покупатель согласился.

Всю инициативу по сделке взял на себя продавец и очень торопился. Покупатель знал, что на объект нужны правоустанавливающие документы и техпаспорт, но о том, что необходимы какие-то дополнительные справки даже не подозревал (а квартира была приватизированная). И спустя три месяца после сделки объявился человек, предоставивший доказательство своей регистрации в проданной квартире. Оказалось, что продавец недвижимости мошенническим путем выписал своего брата из квартиры и приватизировал ее только на себя. Ситуация сложилась явно не в пользу нового собственника, так как объявившейся брат продавца вселился в свое бывшее жилье.

Не зря говорят, что скупой платит дважды. Покупатель обрадовался, что сэкономил на услугах риэлтора и в итоге «влип». Если бы сделка осуществлялась через риэлтора, он безусловно запросил бы все необходимые документы (развернутую копию лицевого счета) и в итоге обнаружил претендента на включение в приватизацию. Обычному покупателю такие тонкости неведомы, и как раз на эту неосведомленность и рассчитывал продавец-мошенник, который специально выставил квартиру в несколько агентств, создал ситуацию, когда станет возможно отказаться от всех риэлторов и выбрать самого неискушенного покупателя, при этом еще снизив стоимость жилья.

Чтобы избежать подобных непоправимых ошибок, существует практика эксклюзивных договоров, когда одно агентство недвижимости продает конкретную квартиру. Именно оно и несет полную ответственность за чистоту сделки и скорость продажи объекта. В этом случае объект активно рекламируется, составляется его портфолио, подробно изучаются все документы. Потенциальный покупатель уже в офисе агентства может наглядно ознакомиться с квартирой и понять, что он увидит при личном осмотре.

Когда документы на недвижимость «раскидываются» по разным агентствам, то скорость продажи от этого не увеличивается (квартира стоит в экспозиции у разных агентств по разным ценам). Рекламируется такой «веерный» объект менее активно, так как ни один риэлтор не уверен, что эту квартиру купят именно у него. Соответственно и денег на активную рекламу выделяется мало.

Когда объект стоит в экспозиции у разных компаний, велика вероятность, что недвижимость «с проблемами». Хотите купить нормальную квартиру, поинтересуйтесь на эксклюзивном она договоре или нет. Если нет, то вы очень рискуете попасть в вышеописанную ситуацию. Если вы потенциальный покупатель, настаивайте на приобретении квартиры, которая продается по эксклюзивному договору.

А риэлторов призываю не поощрять продавцов, которые решают работать одновременно с несколькими агентствами. Вероятность, что купят такую квартиру именно у вас, призрачна, а ссора с коллегами по цеху реальна. Думайте не только о заработке, но и о своей репутации: когда вы бьетесь за комиссию от квартиры, которую взяли «поторговать», вы не можете контролировать процесс, и вас легко могут «кинуть». Да и несолидно торговать чужим…

Только эксклюзивный договор обеспечит стабильный доход агентству недвижимости и сохранит его репутацию. Именно за сохранение рынка эксклюзивных договоров выступает СРО «Профессиональные риэлторы Омской области». Это основной принцип нашей работы.