Добросовестных покупателей защитит титул

Российский рынок недвижимости динамично развивается. И эта сфера экономики немыслима без страхования. Но если многие собственники застраховывают жилье от пожара или кражи, то с титульным страхованием недвижимости мало кто знаком. Что представляет собой данный вид страхования и от чего он защитит владельца квартиры, рассказала руководитель АН «Вера Николаевна» Вера Кормилицына.

Титульное страхование (страхование правового титула) — страхование риска материальных потерь, которые может понести добросовестный покупатель в случае признания сделки купли-продажи недвижимости недействительной. Правовой титул — это документ, доказывающий законное право на владение собственностью.

Основное отличие данного вида страхования от других заключается в том, что он защищает не только от правовых нарушений, которые могут быть выявлены в будущем, но и от возможных последствий, которые уже произошли достаточно давно. На момент оформления сделки такие нарушения не всегда могут быть видны.

Возможны различные причины утраты правового титула: нарушение прав третьих лиц (несовершеннолетних детей, неучтенных наследников, предыдущих владельцев и лиц, находящихся в местах лишения свободы); незаконность предыдущих сделок; подделка документов, необходимых для совершения сделки; мошенничество; ошибки регистратора; недееспособность сторон сделок; неправомочные решения суда. В таких случаях титульное страхование защищает добросовестного покупателя от последствий: пострадавшему выплачивается страховое возмещение для покрытия его финансовых потерь.

Сегодня при оформлении ипотечного кредитования, в большинстве случаев, банки обязывают заемщика страховать не только заложенное имущество, но и титул. Показатели проведенных исследований свидетельствуют, что сейчас на рынке недвижимости страхуют титул менее 2% сделок.

Объектами титульного страхования могут быть жилая недвижимость (дома, квартиры, комнаты, коттеджи, части дома), нежилые объекты, земельные участки. Договор титульного страхования заключается от одного года до 10 лет.

Специалисты рекомендуют заключать договор страхования на 10 лет, так как законодательством (ГК РФ ст. 181) установлен именно такой срок исковой давности о применении последствий недействительности ничтожной сделки. Если за это время не будут предъявлены претензии бывшими владельцами недвижимости к новому собственнику, то дальше у него проблем с приобретенным имуществом не возникнет. Правда, на практике чаще всего страховщики заключают договоры на 1–3 года, но впоследствии этот срок можно продлить. Страховая сумма не может быть выше действительной стоимости объекта недвижимости.

Обязательным условием заключения договора титульного страхования является проведение юридической экспертизы права собственности на объект недвижимого имущества. В процессе экспертизы осуществляется анализ правоустанавливающих документов, проверка всех предыдущих сделок за последние десять лет, выявление основных рисков. По результатам юридической экспертизы могут быть даны рекомендации по устранению некоторых нарушений, а также определены степени страхового риска и условия страхования. Есть много причин, по которым страхователь может лишиться недвижимости, даже если документы на нее (по которым производилась сделка) не вызывают никаких видимых сомнений. ГК РФ содержит 13 оснований (ст. 168–179, 302), которые могут быть положены в основу решения суда.

Тарифы на страхование титула высоки и зависят от многих факторов. Средняя цена за год составляет от 0,2% до 4,5% от страховой суммы. Стоимость страховки зависит от истории объекта и юридической чистоты проведения предыдущих операций. Величина тарифа сильно колеблется и зависит от того, к какой категории относится объект недвижимости и сколько ему лет. Также важны такие факторы как соотношение действительной стоимости недвижимого имущества с его ценой по договору купли-продажи, какие документы были предоставлены в страховую компанию и прочее.

Окончательная цена полиса титульного страхования зависит от количества переходов права на объект недвижимости, от наличия в истории недвижимости фактов дарения, наследства, и тому подобное. Именно эти факторы станут поводом для применения повышающих коэффициентов при расчете тарифа. По статистике страховых компаний, первый год владения недвижимостью — самый рискованный, поэтому тариф за этот период наивысший. Каждый следующий год риски снижаются и страховой тариф титульного страхования становится заметно ниже. Самыми рискованными считаются первые 3–5 лет после сделки.

Титульное страхование — достаточно молодое, но, тем не менее, перспективное направление на рынке недвижимости. С помощью определенных шагов со стороны государства и самих компаний оно может встать в один ряд с таким гигантом, как автострахование, которое надежно закрепилось как на мировом, так и на российском рынке. Для большинства россиян словосочетание «титульное страхование» не говорит абсолютно ни о чем. Но вот за границей ни одна сделка покупки и продажи квартиры или дома не оформляется без одновременного заключения договора титульного страхования.