Заемщик предполагает, а оценщик располагает

Отчет независимой оценочной компании о рыночной стоимости приобретаемой недвижимости — это обязательное условие и неотъемлемая часть ипотечной сделки.

Оценщик подробно описывает и визуально (фотографии объекта в нескольких ракурсах) презентует банку жилье, тем самым обосновывает свое мнение о его стоимости.

В своем отчете аккредитованный в банке оценщик обосновывает стоимость приобретаемой недвижимости, документально сравнивая ее с аналогичными объектами на рынке. Он определяет объективную цену жилья на конкретный период с учетом рыночных тенденций (падающий, стагнирующий или растущий рынок).

Поскольку оценщик (оценочная компания) прошел довольно жесткий отбор и дорожит своей аккредитацией, выданной банком, то он не пойдет на уговоры продавца (или покупателя) завысить стоимость продаваемого объекта (как правило, на 15%). Такое случается, когда покупатель не имеет первоначального взноса, но твердо решает взять ипотеку, слабо представляя, что ему предстоит ежемесячно и долгие годы тесно сотрудничать с банком-кредитором.

Мы, как правило, отказываемся работать с гражданами, не имеющими собственных средств на первоначальный взнос и уповающими на возможность уговорить оценщиков завысить стоимость приобретаемой квартиры. Брокерам это может грозить потерей репутации, а оценщики могут лишиться аккредитации, если специалисты банка усомнятся в объективности произведенной оценки объекта. Поэтому банки сотрудничают только с теми оценочными компаниями, в честности и неподкупности которых они не сомневаются, и именно они получили в банках статус аккредитованных партнеров.

Как правило, процедура по оценке недвижимости занимает три рабочих дня с момента предоставления в компанию документов по квартире и телефонного контакта для ее осмотра. Стоимость оценки стандартного объекта площадью до 100 квадратных метров составляет примерно 2450–2500 рублей. Больше придется заплатить в том случае, если оценку нужно сделать срочно (один день), площадь жилья превышает 100 «квадратов», а также, если недвижимость находится вдали от города (оплата проезда). К примеру, оценка коттеджа в Омском районе площадью около 500 квадратных метров обошлась в 6,5 тысяч рублей.

Следует помнить, что если в продаваемом объекте остается мебель и бытовая техника, то на его оценку в сторону увеличения это не повлияет. На цене недвижимости может сказаться только наличие качественного ремонта из дорогостоящих отделочных материалов, так как это неотделимое улучшение объекта. За основу при оценке объекта все-таки берется стоимость квадратного метра в данном районе.

Для составления отчета об оценке разные компании просят предоставить почти одинаковые комплекты документов: свидетельство о праве собственности, документ, на основании которого квартира стала собственностью продавца, кадастровый паспорт, кто-то из оценщиков просит и техпаспорт на квартиры, чтобы видеть экспликацию объекта. Но на жилой дом или коттедж технический паспорт нужен в обязательном порядке, так как объект может быть разновременный и разноматериальный по возведению. Так же необходимо предоставить межевой план, поскольку банки не принимают в обеспечение неразмежованную землю.

При покупке недвижимости по ипотеке важно, чтобы площади приобретаемого объекта совпадали во всех предоставляемых документах. При несовпадении площадей придется приложить справку о причине их изменения или акт о вводе в эксплуатацию дополнительных квадратных метров. Все изменения должны быть обоснованы и документально подтверждены.

Следует помнить, что банки менее охотно кредитуют частные дома или дорогостоящие коттеджи, поскольку это низколиквидные залоги и в случае дефолта заемщика продать такую недвижимость будет гораздо сложнее, чем квартиру в многоэтажке. Оценщикам труднее оценить такие одиночные объекты, так как их мало с чем можно сравнивать, а значит, будет применяться понижающий коэффициент. Ко всему прочему, банковские оценщики постараются занизить стоимость объекта, памятуя о собственных рисках, а значит, с минимальным первоначальным взносом отдельностоящий объект купить будет сложнее.

У нас был случай, когда продавец хотел получить за свой коттедж площадью 600 «квадратов» 20 миллионов рублей и в качестве подтверждения своей правоты предоставил отчет об оценке. Другой аккредитованный оценщик оценил коттедж в пределах 10 миллионов рублей, и банк согласился с расчетами последнего. Конечно, можно оспорить выводы оценщика, но, как правило, они показывают объективную картину рынка недвижимости и она порой отличается от представлений продавцов о стоимости их объектов в сторону понижения цены.

Оценщики не придерживаются ни чьей стороны, они просчитывают оценку по утвержденным стандартам и технологиям, применяют несколько методов, в том числе — сравнительный. И в итоге выдают объективный отчет, за правильность которого готовы отвечать даже в судах.