Какие существуют ипотечные риски?

Когда человек планирует оформить ипотеку на жилье, он должен быть готов к рискам, связанным с данным видом займа. Статус «заемщик» приобретается на долгие годы, и за это время в жизни может многое измениться.

Самый главный риск для заемщика — это потеря (или ухудшение) его платежеспособности и членов его семьи, участвовавших в оформлении ипотеки или предполагавших свое участие в ее погашении. Иными словами, это потеря того уровня доходов, который рассматривался при оформлении ипотечного кредита. И это обстоятельство ведет, как правило, к одному исходу: нет денег на оплату ипотеки, значит, неизбежна потеря купленной квартиры. Это риск объективный, он никак от самого заемщика не зависит, и предусмотреть его тоже вряд ли возможно.

Второй объективный риск — это гибель или потеря трудоспособности заемщика в результате нестрахового случая. Что это значит? Если заемщик погиб в ДТП, будучи в состоянии алкогольного опьянения (или в этом состоянии получил тяжелую травму, в результате которой стал нетрудоспособным), страховая компания не оплатит остаток ипотечного кредита, а значит бремя дальнейших выплат ляжет либо на наследников (при гибели), либо на ближайших родственников, готовых взять на себя дальнейшее обслуживание ипотечного кредита, чтобы не потерять квартиру.

Все остальные риски либо надуманы, либо организованы самим заемщиком. Так, есть клиенты, которые думают, что у заемщика могут отобрать квартиру, если выдавший ему ипотеку банк лишится лицензии. Это глубокое заблуждение. Все, чего ему следует ожидать, это смены кредитора. В этом случае заемщику будут письменно высланы новые банковские реквизиты для продолжения возврата ипотечного кредита.

Есть риски, которые заемщики организуют себе сами. Это, к примеру, незаконная реконструкция или самовольная перепланировка купленной квартиры, когда заемщик превращает предмет залога в совершенно новый объект, меняя количество комнат или общую площадь путем присоединения мест общего пользования балконов или лоджий к жилым помещениям.

Поскольку это узаконить невозможно, банк, узнав о произведенных перестройках, потребует немедленно вернуть всю сумму кредита. А заемщики, как правило, не готовы к такому повороту событий, и поэтому потеря квартиры в этом случае вполне реальна.

Чтобы избежать главного риска — потери доходов — лучше некоторое время повременить с ипотекой до полного понимания того, насколько устойчив работодатель заемщика. Также можно предусмотреть подстраховочные варианты: найти работу по совместительству либо иметь что-то ценное в собственности, что можно продать в случае потери работы.

Риск потери страховки — это знание условий страхования и понимание своей меры ответственности при оформлении ипотечного кредита.

Риск потери лицензии кредитором — это вообще не риск: если заемщик аккуратно платит взносы, потеря квартиры ему не грозит, закладные не теряются, а перепродаются банками между собой.

Риск потери квартиры из-за самовольных перепланировок нужно сразу обсуждать с кредитором. Поэтому если в ипотеку покупается новостройка со свободной планировкой, необходимо у специалистов банка выяснить, что необходимо для того, чтобы узаконить все работы по перепланировке. Можно потратить чуть больше времени на выяснение банковских требований, чем потом зайти в тупик неразрешимых последствий.