Как погасить ипотеку маткапиталом?

Ипотека под материнский капитал — это один из немногих способов для семей обзавестись собственным жильем. На первый взгляд, кажется, что воспользоваться такой госсубсидией просто, а процедура достаточно прозрачна. Однако ипотека под маткапитал обладает рядом особенностей, о которых следует знать прежде, чем решиться на покупку квартиры.

По закону средства материнского капитала (МСК) его владелец может направить либо на первоначальный взнос (ПВ) по ипотечному кредиту, либо на частичное (или полное) погашение ранее взятого ипотечного кредита.

Сейчас почти у всех банков есть программы, предусматривающие применение средств МСК на ПВ. Где-то на ПВ можно использовать только средства МСК, где-то необходимо добавлять наличные деньги (от 5% до 15% от стоимости объекта).

Если у заемщика собственных средств хватает на полноценный ПВ, (например, по стандартам банка ПВ равен 20% от стоимости объекта), то средства МСК пойдут только на частичное досрочное погашение ипотечного кредита.

При использовании средств МСК на ПВ банк в обязательном порядке требует предоставить помимо самого сертификата справку из пенсионного фонда РФ (ПФ) о размере остатка средств на нем. Если МСК будет применен в качестве частичного досрочного погашения взятой ипотеки, то предоставление МСК и справки из ПФ не требуется, так как сделка стандартная и заемщик может передумать применять МСК на погашение.

После получения кредита заемщик, направляющий средства МСК на ПВ, оформляет нотариальное обязательство о том, что когда ипотека будет полностью погашена и банк снимет обременение, он в течение шести месяцев наделит долями всех членов своей семьи. Этот документ обязателен для предоставления в ПФ. В своем банке заемщик берет справку о размере кредитных обязательств перед банком (справка о размере остатка) и отправляется в ПФ писать заявление с просьбой направить средства МСК на частичное погашение взятой ипотеки. Помимо справки о размере остатка и нотариального обязательства заемщик предоставляет в ПФ документы на купленный объект и кредитный договор, чтобы подтвердить факт покупки недвижимости с использованием МСК на ПВ.

Когда у заемщика нет наличных средств на ПВ, а имеется только МСК, нужно помнить, что банк выдаст кредит, равный стоимости приобретаемого объекта, и два месяца заемщик будет платить аннуитеты без учета средств МСК (ПФ перечислит средства в банк только через два месяца). Это значит, что кредитная нагрузка в этот период будет выше, поэтому важно как можно быстрее подать документы в ПФ.

Второй момент, о котором должен помнить заемщик, это то, что размер средств МСК должен покрыть стандартный размер ПВ, установленный в данном банке. Например, заемщик выбрал квартиру стоимостью 2,5 миллиона рублей, в банке размер ПВ, скажем, составляет 20%, то есть 500 тысяч, а на сертификате у заемщика всего 453 тысячи. Значит заемщику предстоит либо искать квартиру подешевле, либо менять банк, который предложит меньший ПВ. Как вариант, можно добавить собственные наличные средства, чтобы дотянуть до 500 тысяч рублей. Стоит также иметь в виду, что совокупный доход заемщиков должен быть достаточным, чтобы пройти на полную сумму кредита, равную стоимости выбранного (или предполагаемого) объекта.

ПФ может отказать в перечислении средств МСК на частичное погашение ипотеки, если заемщик лишался родительских прав в отношении ранее рожденного ребенка или стоит на учете как неблагонадежный родитель, не исполняющий своих обязанностей. Конечно, банк тщательно проверяет потенциальных заемщиков, но ситуации могут быть разными.

В нашей практике был только один такой случай: женщина родила первого ребенка в раннем возрасте и не занималась его воспитанием, была поставлена на учет в органах опеки как неблагонадежный родитель. Спустя 20 лет у нее появился второй ребенок и она, как и положено по закону, получила МСК. За это время несколько раз меняла место жительства и работу, стала ответственным родителем. Обратилась в банк за ипотекой, имея большой ПВ наличными средствами, а средства МСК решила направить на частичное досрочное погашение, но ПФ в этом ей отказал на основании имеющихся о ней негативных сведениях. В итоге все закончилось для нее благополучно, но каких это стоило усилий, можно только догадываться.

Оформление ипотеки, если это сопряжено с дополнительными особенностями, требует индивидуального и щепетильного подхода. Поэтому все вопросы потенциальный заемщик должен обсудить до обращения в банк со своим риэлтором или ипотечным брокером, чтобы впоследствии не терять время на смену банка или поиск другого объекта.