Залог недвижимости подлежит государственной регистрации

Для обеспечения надежности законодатель предусмотрел обязательную государственную регистрацию отношений залогодателя и залогодержателя. О том, в чем же она выражается, рассказывает главный специалист-эксперт отдела регистрации прав Управления Росреестра по Омской области, государственный регистратор Наталья Стешкович.

Залог, как способ обеспечения исполнения обязательства, известен со времен римского права. И в наши дни он остается актуальным и надежным инструментом в руках кредиторов и должников. Последним он позволяет получить денежные средства на «насущные нужды», а кредиторам дает возможность «не переживать» за возврат выданных сумм. Понятием «ипотека (залог недвижимости)» уже никого не удивишь. Часто это единственный вариант для получения крупных денежных сумм.

Правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации (далее — ГК РФ), Федеральный закон № 122‑ФЗ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации), иные федеральные законы, а также издаваемые в соответствии с ними другие нормативные правовые акты Российской Федерации.

В соответствии с Законом о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП).

Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в ЕГРП.

Согласно положениям Федерального закона № 102‑ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке) по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя, имея преимущество перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

Гражданский кодекс предусматривает, что залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации в случаях, если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации (статья 8.1 ГК РФ).

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 10 Закона об ипотеке договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Но правила о государственной регистрации договора ипотеки, содержащиеся в Законе о регистрации и Законе об ипотеке, не подлежат применению к договорам ипотеки, заключаемым после дня вступления в силу Федерального закона «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации» № 367‑ФЗ от 21.12.2013, то есть с 01.07.2014. А вот положения закона об обязательной государственной регистрации ипотеки как обременении имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, никто не отменял. Данное обременение возникает с момента государственной регистрации.

Законом о регистрации предусмотрено, что государственная регистрация ипотеки проводится на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо заявления нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке или договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, после государственной регистрации вещных прав залогодателя на соответствующее недвижимое имущество или регистрации права, являющегося предметом ипотеки (например, права аренды на земельный участок).

К указанному заявлению прилагается договор об ипотеке или договор, влекущий возникновение ипотеки в силу закона, вместе с указанными в таком договоре документами.

При государственной регистрации ипотеки на основании нотариально удостоверенных договора об ипотеке или договора, влекущего за собой возникновение ипотеки в силу закона, государственный регистратор, осуществляя правовую экспертизу, предусмотренную пунктом 1 статьи 13 Закона о регистрации, проверяет наличие у залогодателя права собственности, права хозяйственного ведения на заложенное имущество, наличие или отсутствие запрета последующей ипотеки, наличие указания в договоре на зарегистрированные ограничения (обременения) права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц.

Предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права, за исключением имущества, на которое не допускается обращение взыскания, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности, требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом (статья 336 ГК РФ).

По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:

— земельные участки, за исключением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, которые могут быть предметом залога, только если они предназначены для жилищного строительства, и кредит получен на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры;

— предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

— жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

— дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

— воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Кроме того, предметом залога могут быть объекты незавершенного строительства (например, недостроенный жилой дом или торговый комплекс), права на который надлежащим образом оформлены.

Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение. При ипотеке нежилого помещения заложенными наряду с нежилым помещением считаются принадлежащие залогодателю доля в праве собственности на общее имущество в здании и доля в праве собственности на земельный участок (права соарендатора данного земельного участка) (статья 69 Закона об ипотеке).

За государственную регистрацию ипотеки государственная пошлина составляет для физических лиц — 1000 рублей, для юридических лиц — 4000 рублей.

Обратим внимание на сроки государственной регистрации ипотеки. Законом об ипотеке предусмотрено, что ипотека должна быть зарегистрирована в течение одного месяца со дня поступления необходимых для ее регистрации документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав. Ипотека земельных участков, зданий, сооружений, нежилых помещений — в течение пятнадцати рабочих дней, ипотека жилых помещений — в течение пяти рабочих дней.

Государственная регистрация ипотеки земельного участка, а также ипотеки находящихся на нем здания, строения или сооружения, осуществляется в сроки, предусмотренные для государственной регистрации ипотеки.

В случае если ипотека возникла в силу нотариально удостоверенного договора об ипотеке или нотариально удостоверенного договора, влекущего за собой возникновение ипотеки в силу закона, государственная регистрация ипотеки земельных участков, зданий, сооружений, нежилых помещений осуществляется не позднее чем в течение пяти рабочих дней.

Закон о регистрации содержит аналогичные положения, за исключением положений о государственной регистрации прав на основании нотариально удостоверенных документов. По закону о регистрации в данном случае регистрация проводится не позднее чем в течение трех рабочих дней, следующих за днем приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.

Какому закону отдать предпочтение? Конечно, Закону об ипотеке, как специальной норме закона, имеющей приоритет перед общими положениями, закрепленными в Законе о регистрации.

Кроме того, приказом Управления Росреестра по Омской области от 29.02.2016 № П/50 установлен сокращенный срок для государственной регистрации ипотеки земельных участков, зданий, сооружений, нежилых помещений на основании договоров, заключенных в простой письменной форме, — не более десяти рабочих дней. Государственная регистрация в сокращенные сроки проводится при отсутствии оснований для отказа или приостановления государственной регистрации.

Не следует забывать, что при подаче документов на государственную регистрацию ипотеки заявители — юридические лица — должны предоставить учредительные документы, актуальные изменения в них, если ранее данные документы в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, не представлялись. Также необходимо предоставлять документы, подтверждающие полномочия лиц, подписавших договор ипотеки, закладную, в случае, если ее составление предусмотрено договором.

Таким образом, при соблюдении всех правил, установленных законом для государственной регистрации ипотеки как обременения недвижимого имущества, можно будет избежать приостановлений или отказов в регистрации и обеспечить нормальное осуществление экономической деятельности всех участников правоотношений.