Ипотека: что делать после одобрения заявки?

Для многих потенциальных заемщиков одобрение заявки на ипотечный кредит — долгожданное событие. Однако часть клиентов банков не знает, какие дальше предпринять действия, чтобы в итоге добиться конечной цели — купить квартиру.

Когда заявка на сумму ипотечного кредита одобрена, следует уточнить, сколько дней действует положительное решение, поскольку в разных банках этот период отличается, но в среднем он составляет от двух до четырех месяцев. Затем необходимо уточнить, каким требованиям должно соответствовать приобретаемое жилье и его продавец и приступить к выбору жилья.

Желательно выбирать объект, который продается через агентство недвижимости, поскольку опытные риэлторы тщательно проверяют принимаемые на продажу квартиры и отвечают за их юридическую "чистоту".

После выбора объекта заемщик должен предоставить комплект документов по приобретаемой квартире в банк и в оценочную компанию, аккредитованную в данном банке. Отчет об оценке среднестатистической квартиры стоит в среднем 2,5 тысячи рублей. Стоимость оценки нестандартного объекта может доходить до 10 тысяч рублей.

Страховка оформляется в банке до подписания кредитного договора и договора купли-продажи, то есть до начала сделки.

Существуют три основных вида страховки. Первый и обязательный — страхование приобретаемого объекта недвижимости (предмета залога). Второй вид страхования дополнительный — страхование жизни и здоровья заемщика. От этой страховки клиент может отказаться, но тогда ему увеличат ставку по кредиту. В ряде банков она может вырасти до 7% дополнительно к базовой ставке по кредиту.

По приобретаемому объекту банк запросит следующие документы: свидетельство о праве собственности, правоустанавливающие документы (на каком основании продавец стал собственником квартиры), кадастровый и технический паспорта, копию лицевого счета или копию финансово‑лицевого счета, копию паспорта продавца, СНИЛС и документы о семейном положении. Также могут потребоваться дополнительные бумаги, исходя из правовых особенностей продаваемой квартиры.

Сейчас все банки сами могут заказывать как выписку из ЕГРП, так и кадастровые паспорта, правда, это электронные выписки и там нет синей печати Кадастровой палаты, поэтому некоторые банки просят продавцов предоставить эти документы с синими печатями.

После того как все документы банк получил, специалистам потребуется еще три-пять дней на окончательное принятие решения по потенциальному заемщику. В эти дни банк вновь проверяет заемщика в БКИ, поэтому фокус с получением потребительского кредита на первоначальный взнос перед выдачей ипотеки будет раскрыт и банк может отказать уже полностью согласованному клиенту в выдаче кредита буквально накануне сделки.

Раньше банки не проверяли заемщика повторно перед сделкой, теперь это практикуется, чтобы заемщик бесконтрольно не увеличивал свою кредитную нагрузку. Сейчас практически единичные банки выдают деньги в день сделки, подавляющее большинство кредитных организаций перечисляют средства только после регистрации перехода права собственности на приобретаемый объект.

В банках предлагается на выбор два вида передачи денег продавцу: аккредитив или банковская ячейка. Эту услугу оплачивает заемщик. Деньги продавец получает в банке после предоставления заемщиком зарегистрированных в Росреестре документов на квартиру, а банк сам получает электронную выписку из ЕГРП о наложении на приобретенный объект обременения в пользу кредитора.

Если сделка купли-продажи происходит между родственниками, то первоначальный взнос нужно будет размещать на счете, а не передавать продавцу по расписке. Если ипотека согласовывается по двум документам, то есть без справок о доходах, то кредитные деньги должны передаваться продавцу только после регистрации сделки.

Если квартиру продают несколько собственников (долевая собственность), то сделка должна совершаться нотариально. Это немалые дополнительные траты, и кто их будет нести, участники сделки договариваются заранее.

Если сделка нотариальная, а продавцы не в браке, то нотариус потребует от них нотариальное заявление о том, что на момент приобретения квартиры продавцы в браке не состояли, а это опять дополнительные затраты. В нескольких банках есть условие, что ставка может быть снижена, если заемщик покупает квартиру в течение месяца действия банковского одобрения.

Все эти дополнительные условия знают ипотечные брокеры, поэтому работа с ними всегда выгоднее и безопаснее, так как они имеют не только преференции от банков‑партнеров, но и могут учесть все тонкости кредитования в том или ином банке.