Стоит ли покупать ипотечную квартиру?

Приобретение обремененного жилья — непростая сделка, сопряженная со всевозможными рисками и сложностями. Но все равно есть люди, которые готовы купить такую квартиру. И в этом случае помощь профессионала рынка недвижимости будет как нельзя кстати.

Покупка квартиры с ипотечным обременением отличается от приобретения свободного жилья тем, что в последнем случае заемщику потребуется внести первоначальный взнос из собственных средств. Как правило, это от 15 до 20 процентов от стоимости квартиры.

При покупке же обремененной квартиры покупателю необходимо погасить своими средствами остаток ипотечного кредита в банке, каким бы крупным он ни был, чтобы снять ипотечное обременение с приобретаемого жилья.

Риски покупателя при этом минимальны, так как сделка полностью контролируется банком. Однако риск непорядочности продавца все равно остается. К примеру, он может срочно продать свою квартиру другому покупателю за более высокую цену, когда обременение будет снято.

Многие покупатели как раз и боятся того, что продавец может обмануть, и именно этот страх зачастую останавливает человека покупать обремененную квартиру. А между тем покупателю стоит бояться другого. К примеру, незаконной самовольной перепланировки жилья, так как это может стать реальным препятствием при покупке, если используется ипотечный кредит.

Самый правильный и верный шаг для покупателя — согласование ипотеки в том же банке, где находится приобретаемая квартира. В этом случае и рисков меньше, и процедура проще: банк делает замену залогодателя и может провести эту операцию одномоментно. После погашения долга банк снимет обременение, выдаст покупателю ипотеку и наложит новое обременение. В этом случае у продавца просто не будет шансов самому что-то с квартирой сделать и обмануть покупателя.

Для приобретения квартиры с обременением у покупателя должно быть в наличии столько денег, чтобы хватило снять обременение — это главное условие при покупке такого жилья.

И хотя спрос на обремененное жилье не высок, вряд ли получится снизить его стоимость. Ведь цена такой квартиры определяется размером задолженности перед банком, и торговаться тут не выйдет: нужно сначала погасить долг. Это возможно в том случае, если ипотека оформлена давно или на небольшую сумму, тогда продавец может уступать в цене, ведь покупка квартиры с обременением привлекает не многих, как и из-за опасений покупателей, так и из-за необходимости иметь наличными крупную денежную сумму.

Сейчас на рынке продается достаточно квартир с ипотечным обременением, но покупаются они значительно реже, чем «свободное» жилье. Однако такие квартиры покупать надежнее, так как все документы по недвижимости проверены на чистоту и подлинность юристами банка. А это значит, что с этой стороны подвоха не будет.

Вместе с тем следует убедиться, что заемщик не сделал самовольную перепланировку. Конечно, если квартира будет приобретаться исключительно за наличный расчет, незаконное переустройство жилья не будет препятствием для сделки. Новый владелец сможет сам узаконить «самоволку», когда ему это потребуется. Но если покупатель обремененной квартиры также как и предыдущий владелец захочет воспользоваться заемными средствами, то это станет проблемой, если перепланировка существенная.

При приобретении обремененной квартиры покупателю стоит узнать о том, не было ли куплено это жилье ранее на средства материнского капитала. Эту информацию можно узнать в банке, в котором квартира заложена. Такую недвижимость нельзя купить, так как при использовании средств сертификата заемщик — владелец МСК — обязан после снятия обременения наделить всех членов своей семьи (в том числе несовершеннолетних детей) долями в квартире, и это обязательство нотариально заверено в Пенсионном Фонде. А он, получается, хочет ее продать, не исполнив обязательства, а это уже трактуется как мошенничество (ст. 159 ч. 2).

Все эти тонкости может и должен предусмотреть и проверить специалист рынка недвижимости: риэлтор или ипотечный брокер, поэтому покупателю надежнее доверить решение своего жилищного вопроса профессионалам.