Важные моменты договора купли-продажи

Сделки с недвижимостью требуют внимательности и осмотрительности, существует много юридических тонкостей. О том, каким должен быть договор купли-продажи квартиры, рассказывает генеральный директор агентства недвижимости «Проект» Анфиса Иркова.

Договор купли-продажи квартиры является основным документом для возникновения и прекращения права собственности на квартиру. Подтверждением намерений двух сторон является: расчет по договору, подписание, передача квартиры по акту приема-передачи и регистрация перехода права собственности в Управлении Федеральной службы, государственной регистрации, кадастра и картографии.

Наряду с предметом договора, а это объект недвижимости: квартира, жилой дом, земельный участок, гаражный бокс и т. д., обязательными в договоре купли-продажи являются существенные условия, в которых отражаются все нюансы сделки, обязанности, о которых договорились стороны. Важные моменты договора купли-продажи квартиры детализируются, потому что являются определяющими при решении спорных вопросах в досудебном порядке, а если возникла необходимость обращения в суд — судебном. Оснований для признания сделки недействительной в законе предостаточно. При покупке квартиры важна не только тщательная проверка юридической чистоты приобретаемого объекта. Не менее важно знать, при каких условиях вашу сделку могут признать недействительной. От этого будет зависеть дальнейшая судьба сделки и приобретенного имущества. А здесь без юриста не обойтись.

В случае если уже осуществлена государственная регистрация перехода права собственности, то это происходит в том же порядке, что и заключение договора купли-продажи квартиры (П. 1 статьи 452 ГК). Расторгнуть можно только действующий во времени договор, то есть который еще действует, но не исполнен до конца. А если действие договора прекратилось, то и расторгать тут нечего. Иными словами, если продавец квартиры и покупатель пришли к обоюдному решению вернуться в первоначальное положение, то тут у них есть единственный выход — вновь заключить договор купли-продажи с последующей регистрацией перехода права собственности.

В случае если еще не осуществлена государственная регистрация перехода права собственности, при этом стороны уже подали документы на государственную регистрацию, а затем передумали, необходимо как можно скорее обратиться в Управление Федеральной службы, государственной регистрации, кадастра и картографии. Если стороны успеют до регистрации, то получат обратно «незарегистрированный» пакет документов. Тут важно успеть до того момента, пока вам не зарегистрировали ваши права.

По требованию одной из сторон расторжение договора происходит по решению суда после процедуры досудебного урегулирования. Она состоит в том, что одна сторона до обращения в суд должна направить другой стороне свое предложение расторгнуть договор. И только после получения отказа другой стороны на предложение о расторжении договора либо неполучения ответа в определенный срок (он может быть указан в самом предложении, установлен законом или предусмотрен договором, а при его отсутствии — в 30‑дневный срок) заинтересованная сторона вправе обратиться с требованием о расторжении договора в суд.

Если между сторонами не достигнуто соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры, то за решением проблемы можно обратиться в суд.

Договор может быть изменен или расторгнут по требованию одной из сторон только по решению суда. В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. То есть в суде необходимо будет представить доказательства того, что вам причинен ущерб.

Несмотря на общее правило, закрепленное в п. 1 ст. 15 ГК РФ, о полном возмещении убытков лицу, права которого нарушены, действующее гражданское законодательство России называет ряд ситуаций, при которых ненадлежащее исполнение договорных обязательств или вообще не рассматривается как основание для взыскания убытков и применения иных средств правовой защиты, или возможно существенное уменьшение размера убытков, подлежащих возмещению: к ним относятся и форс-мажорные обстоятельства — Согласно п. 3 ст. 401 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство не несет ответственность, если докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.

Расторгнуть договор купли-продажи жилья по инициативе одного из участников очень нелегко. Для этого должны быть очень веские причины. Нарушения могут иметь место как со стороны продавца, например, не желание освободить квартиру или передать покупателю, так и со стороны покупателя — не осуществление оплаты в полном объеме. Однако факт существенности нарушения потребуется доказать в суде.

Поэтому в договоре необходимо уточнить, что при неоплате покупателем денежных средств за приобретаемое жилое помещение (указать срок, до которого должна быть оплата, порядок оплаты), договор подлежит расторжению.

И еще, важный момент: в договоре купли-продажи обязательно указывается стоимость, за которую продается квартира. Нередко называется не фактическая цена продажи, а заниженная. Так, продавец, хочет сэкономить на уплате налогов. Но знайте, что при попытке продавца расторгнуть договор купли-продажи квартиры покупателю будет достаточно проблематично вернуть уплаченные деньги, превышающие официальную сумму договора, если у него нет других убедительных документов о передаче этих денег. Сделки с недвижимостью требуют внимательности и осмотрительности, существует много юридических тонкостей, в которых сложно разобраться самостоятельно. Самая лучшая рекомендация продавцу и покупателю — обращаться к профессионалам на рынке недвижимости, не экономить на качественной услуге.