Предстоит сделка? Путь к нотариусу неотвратим!

После поправок в Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» большинство собственников и покупателей недвижимости еще не догадываются, какими расходами для них обернется оформление договоров с недвижимостью. Свои разъяснения нашим читателям дает начальник юридического отдела ООО «Агентство недвижимости «Аркада-Стиль» Елена Поперечная.

Двумя законодательными поправками от 29 декабря 2015 года и от 2 июня 2016 года правотворец ввел для населения стран обязательное нотариальное удостоверение практически всех сделок с недвижимостью.

Под новый год в ранг «обязательные нотариальные сделки» под флагом соблюдения законных прав и интересов сособственников при продаже долей попали: договоры продажи долей в праве собственности на жилые и нежилые помещения третьим лицам (не сособственнику); договоры по продаже недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, ограниченно дееспособному и на условиях доверительного управления, договоры по продаже земельных долей.

Кроме того, с вышеуказанной даты супруги утратили возможность без расходов на нотариуса в простой письменной форме договориться о разделе совместно нажитого имуществf. Теперь соглашения о разделе имущества супругов подлежат обязательному нотариальному удостоверению.

Чуть позднее реактивно вступившим в силу (без всякого подготовительного или переходного периода) Законом РФ № 172‑ФЗ от 2 июня 2016 года, формулировка «сделки по продаже долей третьему лицу» превратилась в «сделки по отчуждению долей», что в переводе означает: с учетом контекстной фразы на сегодняшний день все сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению.

Следовательно, если вы решили продать, подарить, обменять свою долю как постороннему, сособственнику, самому близкому родственнику или в целом продать квартиру, принадлежащую более чем одному лицу, — сделка будет подлежать обязательному нотариальному удостоверению.

До 2 июня 2016 года это можно было сделать в виде составления договора в простой письменной форме у любого юриста, специализирующегося на вопросах недвижимости в среднем от 800 до 1 500 рублей, то после указанной даты за составленный и удостоверенный нотариусом договор купли-продажи недвижимости за нотариальное действие нужно оплатить 0,5% от суммы договора, но не меньше, чем от кадастровой стоимости плюс оплата технической работы (3 тысячи рублей). Например, за договор купли-продажи квартиры, находящейся в общей долевой собственности более одного лица, при цене 2 млн рублей нужно заплатить 13 тысяч рублей.

Случаи-исключения сделок, не попавших под обязательное нотариальное: недвижимость, подлежащая отчуждению, принадлежит одному собственнику и продается целиком, а не по долям; недвижимость принадлежит супругам на праве общей совместной собственности (без выдела долей, у них одно свидетельство на двоих); договоры аренды недвижимости; договоры долевого участия, уступки с застройщиком; договоры паенакопления с ЖСК и некоторые другие мало распространенные среди физических лиц сделки.

Из хорошего: нотариус способен в силу своих полномочий разъяснить значение совершаемой сделки и высказаться о дееспособности участника сделки. Эта миссия нотариуса важна, в частности, в случае совершения сделки с престарелым или с подозрительным по адекватности продавцом или покупателем, и сделка, совершенная нотариусом, регистрируется за 3 дня, а не за стандартные 10 рабочих дней и не подвергается отдельной правовой экспертизе государственных регистраторов; нотариус несет ответственность по сделке своим имуществом (как оно будет на деле, покажет судебная практика).

Из минусов: существенная расходная часть сделки — 13–20 тысяч рублей; документы, необходимые для совершения сделки, за исключением выписки из ЕГРП и кадастрового паспорта, граждане по-прежнему будут собирать сами. Сам нотариус никуда не ходит, потому действовать придется либо самому, либо с помощью привлеченных юристов, которые будут вносить корректировки в типовой договор нотариуса с учетом конкретных интересов сторон (а энтузиазм в этой части присутствует далеко не у каждого нотариуса) и риэлторов, непосредственно занимающихся решением жилищных задач людей (продажа, встречное приобретение, подбор, кредитование и пр.).

Итак, вздох облегчения после прочтения этой статьи наверняка возник только у единоличных собственников недвижимости, так как для них по-прежнему сохраняется простая письменная форма договора купли-продажи и все указанные расходы не для них.

Тем, кто еще собирается покупать недвижимость на короткий срок, возможно прочитанная информация — повод для принятия решения о включении в свидетельство о праве собственности только одного из супругов либо установление совместной собственности (без определения конкретных долей), как уход от нотариальных расходов, которые будут при последующей продаже.