Можно ли сдать в аренду ипотечную квартиру?

Как правило, при выдаче ипотечного кредита большинство банков предупреждает заемщика, что он не имеет права без ведома кредитора распоряжаться приобретаемым жильем, в том числе сдавать в аренду. Но в этом правиле бывают исключения.

Поскольку ипотечная квартира находится в залоге у банка, сдача ее в аренду чужому лицу не приветствуется кредитной организацией. Ведь арендатор — не собственник и не будет беречь не свое имущество, а страховая компания не выплатит страховку банку в случае порчи предмета залога, так как испортил объект не тот, кто указан в страховом полисе.

Страховая компания докопается до истины, кто именно находился в квартире в момент ее уничтожения или кто допустил уничтожение, не будучи находящимся в квартире, и найдет законный способ отказать в выплате страховки, доказав, что случай был нестраховым.

При нарушении заемщиком договорных обязательств банк вправе потребовать от него досрочного погашения всей суммы долга. Если заемщик получит от банка «письмо счастья» с требованием в конкретный срок погасить всю сумму кредита по причине нарушения условий договора в части использования приобретенного объекта, то можно не сомневаться, что далее последует суд со всеми вытекающими неприятностями.

Так жестко банк поступит только в том случае, если будет располагать неопровержимыми доказательствами, что заемщик своими неправомочными действиями наносит ущерб предмету банковского обременения. В Омске, к счастью, таких случаев не происходило.

Существуют кредитные организации, которые придерживаются другой позиции. Банку все равно, будет заемщик сам проживать в купленной квартире или сдаст ее в аренду, ведь закон не запрещает использовать жилье по его прямому назначению — для проживания. А кто там будет жить, заемщик или арендатор, законом не регламентируется.

Если для будущего заемщика эти моменты имеют первостепенное значение, то выяснять возможность сдачи в аренду ипотечной квартиры следует до получения кредита, на первичной консультации в банке.

Что касается законодательства, то тут все весьма неоднозначно. К примеру, в Федеральном законе «Об ипотеке» (ФЗ № 102) сказано, что заемщик имеет право использовать квартиру по назначению: проживать в ней и извлекать доходы и плоды. А под доходами и плодами вполне можно понимать сдачу в аренду. А в ГК РФ ст. 209 говорится о том, что у заемщика есть предел правомочий, это интересы третьего лица, то есть банка. А в случае сдачи квартиры его интересы нарушаются: арендатор подвергает риску предмет залога — квартиру.

На практике же все складывается несколько иначе. До кризиса многие заемщики, не ставя в известность кредитора, брали ипотеку с конкретной целью — сдавать приобретенную квартиру, и ежемесячными арендными платежами гасить ипотечные взносы.

Были и такие заемщики, которые приобретали квартиры для бизнеса — посуточной сдачи жилья в аренду. Конечно, они не указывали в анкетах цель покупки, но в банке понимали, для чего заемщик покупает пятую квартиру, указывая при этом в анкете, что его доходы от гостиничного бизнеса. Тут все понятно: заемщик имеет опыт и наработанную клиентскую базу и покупает недвижимость с целью расширения бизнеса. При этом жилье находится под неусыпным присмотром собственника, а арендаторами в основном выступали «краткосрочные» постояльцы, знающие правила проживания в гостиницах.

Другое дело, если квартира арендуется на долгий срок, когда собственник появляется в ней не чаще раза в месяц. Тут с квартирой что угодно может случиться. С другой стороны, ожидания заемщиков не всегда оправдывались: деньгами от аренды не всегда получалось гасить ипотечные взносы, долго не мог найти арендаторов или по разным причинам приходилось снижать арендную плату. Иными словами, проект оказывался убыточным, а квартиру приходилось выставлять на продажу.

Сейчас заемщиков‑инвесторов почти нет: люди берут ипотеку обдуманно и для личного пользования квартирой. У граждан нет «лишних» денег, чтобы вкладывать их в инвестпроекты с сомнительной доходностью.

ЗАО «Инновационная Бизнес Группа»

тел.:+7 (3812) 210–111 (внутр. 179)

моб.: 8–923– 681‑91‑07

www.inbg.ru

alekseeva@inbg.ru