Ипотека: особенности первоначального взноса

Первоначальный взнос при ипотеке — это часть стоимости жилья, которую заемщик должен иметь в наличии, чтобы получить ипотечный кредит. Источником первого взноса при ипотеке могут быть накопления, маткапитал, различные сертификаты.

Сегодня банки предлагают два варианта внесения первоначального взноса (ПВ) при ипотеке: наличный и сертификатный (безналичный).

Стандартный ПВ начинается от 15% стоимости приобретаемого жилья на вторичном рынке и 20% от цены новостройки. Когда в качестве ПВ используется накопительный военный сертификат, то стоимость приобретаемого жилья должна складываться из суммы сертификата и лимита кредита (в разных банках он отличается). Если жилье стоит дороже, то заемщику придется доплачивать собственные наличные деньги.

Если в качестве ПВ будут выступать средства маткапитала, то нужно уточнять в банке, есть ли необходимость помимо сертификата вносить собственные наличные средства. В ряде банков это не требуется, главное, чтобы соблюдалась пропорция ПВ с размером средств маткапитала.

К примеру, квартира стоит два миллиона рублей, материнский сертификат — 453 тысячи рублей. По стандартам банка размер ПВ должен быть не менее 20% от стоимости жилья. В этом случае материнский сертификат будет принят в качестве ПВ. Однако тут есть тонкость: банк будет считать платежеспособность заемщика на всю стоимость квартиры, так как Пенсионный фонд только в течение двух месяцев сможет перечислить 453 тысячи на частичное погашение взятой ипотеки. В ряде банков, помимо средств материнского сертификата, необходимо внести собственные средства, как правило, это 5% от стоимости объекта.

Есть банки, которые предлагают ипотеку без ПВ, однако крайне рискованно покупать жилье, не имея собственных средств. Банк может принять дополнительный залог иного жилья в качестве условного ПВ. Однако когда у заемщика нет реальных денег, а есть только готовность продать свое жилье и приобрести квартиру побольше, ожидать, что его недвижимость продастся быстро, не стоит. В этом случае нужно быть готовым к демпингу.

Сейчас ипотеки без ПВ в чистом виде практически нет. Если потенциальный заемщик имеет только некую мифическую идею купить жилье с использованием ипотеки, но денег на ПВ нет, эту процедуру лучше не начинать. Практика первого ипотечного кризиса показала, что именно такие заемщики быстрее всего становятся дефолтниками. Отсутствие ПВ они прятали в завышении стоимости приобретаемого жилья, значит, своих денег не тратили, а когда ежемесячные платежи становились обузой, бросали гасить ипотеку.

Некоторые банки в Омске поощряют заемщиков с большим ПВ: чем выше его сумма, тем лояльнее ставка банка, и наоборот, чем меньше размер ПВ, тем менее комфортные условия. Однако стоит иметь ввиду, что не все банки идут на такие уступки.

При самом минимальном ПВ (10% от стоимости объекта) кредитор потребует от заемщика застраховать свою ответственность, и страховаться заемщик будет до тех пор, пока размер ПВ не придет в соответствие со стандартными условиями. При этом сумма страховки составит не менее 20 тысяч рублей, а «потолок» ее будет в пределах 4% от суммы кредита. Тут существует прямая зависимость между размером доходов заемщика и суммой ПВ: чем меньше он накопил, тем большую сумму кредита ему надо получить.

Если потенциальному заемщику все же удалось скопить деньги на квартиру (к примеру, 90% от стоимости жилья), то не стоит всю сумму использовать в качестве ПВ. В этом случае человеку может не хватать всего 200 тысяч рублей, а закладывать банку он должен будет всю квартиру. Выйти из такого положения можно так: внестинеобходимую по пропорции 80% стоимости квартиры и сразу написать заявление на частичное досрочное внесение оставшейся суммы. При внесениилюбой суммы у заемщика есть возможность сократить срок кредита или размер платежа.

В последнее время наличных денег у людей становится все меньше, и если нет достаточной суммы для ПВ, то лучше не спешить стать ипотечным заемщиком. Ведь помимо ПВ есть и другие расходы: оценка, страховка, госпошлина, платная подготовка договора купли-продажи, открытие аккредитива или банковской ячейки. В каждой конкретной ситуации необходимо понимать, имеет ли смысл именно сейчас брать ипотеку, насколько это необходимо и целесообразно.

ЗАО «Инновационная Бизнес Группа»

тел.:+7 (3812) 210–111 (внутр. 179)

моб.: 8–923– 681‑91‑07

www.inbg.ru

alekseeva@inbg.ru