Интерес к формированию ЕНК будет только расти

Об особенности государственной регистрации прав на единый недвижимый комплекс рассказывает заместитель начальника отдела регистрации прав на земельные участки и объекты недвижимости нежилого назначения Управление государственный регистратор Анжелика Иванова.

Понятие единого недвижимого комплекса введено в Гражданский кодекс Российской Федерации (далее — ЕНК, ГК РФ) Федеральным законом от 02.07.2013 N 142‑ФЗ, вступившим в силу с 01.10.2013. Согласно статье 133.1 ГК РФ недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс — совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. К единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах.

При этом Федеральный закон от 21.07.1997 N 122‑ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации) не содержит специальных норм о порядке государственной регистрации прав и сделок в отношении ЕНК.

Поскольку иное не установлено ГК РФ, Законом о регистрации государственная регистрация прав на ЕНК и сделок с ним осуществляется в порядке, который на данный момент установлен действующей редакцией Закона о регистрации.

Указанные правовые акты не содержат норм, препятствующих правообладателю объектов недвижимости, права на которые зарегистрированы в ЕГРП, объединить данные объекты в ЕНК, причем сделать это могут как физические, так и юридические лица.

Особенности внесения в ЕГРП записей о государственной регистрации права, ограничения (обременения) права на ЕНК установлены в главе XXII Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — Правила ведения ЕГРП), утвержденных приказом Минэкономразвития России от 23.12.2013 N 765, которые заключаются в следующем: ведение разделов ЕГРП, открытых на ЕНК, расположенных на территории одного регистрационного округа, осуществляется соответствующими территориальными органами, а в отношении ЕНК, расположенного на территории более одного регистрационного округа, осуществляется федеральным органом в области государственной регистрации прав; на момент представления документов на государственную регистрацию прав ЕНК должен быть учтен в Государственном кадастре недвижимости (далее — ГКН) в качестве такового, либо все объекты недвижимости, составляющие данный ЕНК, также должны быть учтены в ГКН. При этом в первом случае раздел ЕГРП идентифицируется кадастровым номером, а во втором — условным номером; во все записи подразделов II и III со статусом «актуальная» вносятся записи о прекращении права, ограничения (обременения) права с указанием даты и номера государственной регистрации права на ЕНК.

Записи об ограничении (обременении) прав, о заявленных в судебном порядке правах требования, о наличии возражений в отношении зарегистрированного права на такие объекты недвижимости со статусом «актуальная» переносятся в соответствующие записи раздела ЕГРП, открываемого на ЕНК, с указанием объектов недвижимости, включая их кадастровые номера, в отношении которых такие записи были внесены в соответствующие разделы ЕГРП.

Новые записи в разделы ЕГРП, открытые на объекты недвижимости, входящие в состав ЕНК, не вносятся, а существующим в нем записям со статусом «актуальная» присваивается статус «погашенная».

Позиция Росреестра и Минэкономразвития России по вопросу оформления прав на ЕНК изложена в письмах от 05.03.2014 N 14‑исх/02410‑ГЕ/14, от 24.03.2014 N Д23 и‑900 и заключается в следующем: в ст. 133.1 ГК РФ отсутствует норма, согласно которой ЕНК и находящийся под ним земельный участок являются одним объектом (то есть земельный участок является частью ЕНК); ЕНК не является сложной вещью, к ЕНК применяются правила о неделимых вещах (со всеми вытекающими из этого правовыми последствиями; соответственно впоследствии ЕНК не может быть разделен (преобразован иным способом) на самостоятельные объекты недвижимости).

Поскольку иное не установлено ГК РФ, Законом о регистрации, иным правовым актом, заявитель должен определить состав ЕНК, указав на это в заявлении о государственной регистрации прав. Кроме того, учитывая, что соответствующая информация не может быть получена из других источников, в заявлении о государственной регистрации прав следует отразить иные сведения, характеризующие ЕНК, в том числе в случаях, если ЕНК является таковым, поскольку совокупность составляющих его объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей неразрывно связана технологически, — сведения о содержании такой технологической связи;

Для отнесения недвижимой вещи, участвующей в обороте как единый объект, к ЕНК необходимо наличие одного из следующих критериев: неразрывная физическая или технологическая связь объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие); расположение на одном земельном участке объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей.

Таким образом, при объединении в ЕНК зданий, сооружений и иных вещей, объединенных единым назначением и неразрывно связанных физически или технологически, расположение их на одном земельном участке не обязательно. Статья 133.1 ГК РФ, Закон о регистрации не содержат норм о том, что для объединения объектов недвижимости в ЕНК необходимо согласие третьих лиц.

Вместе с тем в каждом конкретном случае вопрос о необходимости получения такого согласия должен решаться индивидуально, учитывая правовой статус объекта недвижимости, включаемого в состав ЕНК. Так, например, включаемый в состав ЕНК объект недвижимости может быть предметом ипотеки или аренды. При этом, поскольку к ЕНК согласно ст. 133.1 ГК РФ применяются правила о неделимых вещах, должна быть осуществлена замена предмета ипотеки (аренды) (внесены изменения в соответствующий договор);.

Принимая во внимание п. 1.2 ст. 20 Закона о регистрации, для государственной регистрации права на ЕНК сведения о входящих в его состав объектах недвижимости должны содержаться в ГКН (быть учтены в качестве одного объекта недвижимого имущества, например, линейного сооружения, или учтены все вещи, являющиеся объектами недвижимости, составляющими данный ЕНК).

С момента вступления в силу Правил ведения ЕГРП (с 01.01.2015) по настоящий момент было подано 19 заявлений о государственной регистрации права собственности на ЕНК, из которых 3 объекта расположены в Омской области, остальные — в Омске, и только в отношении 12 ЕНК право собственности зарегистрировано.

На практике причинами, препятствующими осуществлению государственной регистрации прав в отношении ЕНК, являются: отсутствие кадастрового учета ЕНК либо входящих в его состав объектов недвижимости; не соответствие сведений ГКН и ЕГРП в отношении характеристик объектов, входящих в состав ЕНК; не предоставление правоустанавливающих документов на отдельные объекты недвижимости, входящие в состав ЕНК; отсутствие зарегистрированных прав на эти объекты; наличие обременения на одном из объектов, входящих в состав ЕНК; в заявлении о государственной регистрации права собственности не указывается состав ЕНК; в представленных документах отсутствует указание на технологическую связь объектов; отсутствие документов, подтверждающих полномочия лица, подписавшего письмо о включении объектов в состав ЕНК; наличие арестов и запретов.

Как показал проведенный анализ, данная норма на сегодняшний день востребована у крупных правообладателей — юридических лиц, которые формируют ЕНК и регистрируют права на них с целью дальнейшего вовлечения их в гражданский оборот, в частности, путем заключения договоров ипотеки. С течением времени интерес к формированию ЕНК будет только расти.