Ипотека под залог недвижимости: особенности и условия

Чтобы приобрести жилье по ипотеке, у людей не всегда есть возможность взять крупную сумму в банке. Причин для этого может быть несколько. Они могут быть связаны с кредитной историей или другими факторами. В подобной ситуации на помощь может прийти наличие какой-либо недвижимости, находящейся у человека в собственности. Об особенностях вопроса рассказывает Марина Алексеева, советник по вопросам ипотечного кредитования и недвижимости ЗАО «Инновационная Бизнес Группа».

Ипотека под залог имеющегося в собственности заемщика жилья (или в собственности третьих лиц, когда залогодатель будет и поручителем по кредиту заемщика) есть во многих банках. Такой кредит называется «ипотека в силу договора».

Залоговые объекты недвижимости представляют собой гарантию исполнения заемщиком условий заключенного с банком договора. В договоре прописаны все существенные условия кредитования: срок действия, сумма кредита, процентная ставка и прочее. Суть залога в ипотеке заключена в том, что при условии неисполнения клиентом банка условий подписанного обеими сторонами договора, банк получает право распоряжения заложенным имуществом. Он может его реализовать по рыночной цене и возместить тем самым убытки, понесенные в результате несоблюдения плательщиком оговоренных условий.

При ипотеке под залог недвижимости деньги, как правило, выдаются после регистрации обременения (то есть не в день сделки) в размере не более 60% от оценочной стоимости предмета залога. Оценку объекта производит независимая оценочная компания, аккредитованная в выбранном банке. Такая ипотека может быть как нецелевой (деньги можно потратить на любую покупку, не отчитываясь перед банком), так и целевой (например, на покупку новой квартиры). Во втором случае в банк необходимо будет предоставить документы на вновь приобретенное жилье.

Минимальная процентная ставка по такой ипотеке составляет 15,99% годовых, в ряде банков ставка будет выше, чем при покупке жилья. В большинстве кредитных организаций требования к заемщику будут такими же, как при обычной ипотеке — нужно подтверждать источники получения доходов и их размер. Только в одном банке Омска можно получить ипотеку под залог жилья без подтверждения доходов. Однако при этом нужно официально обозначить источник получения доходов (в анкете необходимо указать телефон и ИНН работодателя).

Решающую роль, как и при выдаче любого ипотечного кредита, будет иметь кредитная история (КИ) заемщика и его кредитная нагрузка. Если КИ испорчена или у заемщика много действующих кредитов и активированных кредитных карт, то в ипотеке ему откажут.

До кризиса ряд банков практиковали консолидацию потребительских кредитов и карт в ипотеку под залог жилья. Если у клиента была большая кредитная нагрузка из-за кредитов, он имел возможность взять ипотеку под залог жилья и погасить все дорогие кредиты и обслуживать только ипотечный кредит, который и дешевле, и дольше. Однако на сегодняшний день банки отказались от консолидаций.

Предметом залога может быть как квартира в многоэтажке, так и дом на земле. При этом в квартире не должно быть самовольных перепланировок с изменением жилой площади и количества комнат (если таковые имеются, то их сначала необходимо узаконить). Дом на земле должен быть полностью благоустроенным и иметь все необходимые документы (вплоть до межевания и кадастровых паспортов). Также важно, чтобы среди собственников‑залогодателей не было несовершеннолетних детей и отсутствующих собственников (банк не примет в залог объект по генеральной доверенности: необходимо личное присутствие залогодателя).

Если заемщик состоял в браке на момент приобретения жилья, но приобрел его только на свое имя и собирается сделать его предметом залога, то необходимо будет нотариальное согласие «второй половины», то есть скрыть факт залога недвижимости от супруги (или супруга) не получится. Практически во всех банках закладывать можно единственное жилье.

ЗАО «Инновационная Бизнес Группа»

тел.:+7 (3812) 210–111 (внутр. 179)

моб.: 8–923– 681‑91‑07

www.inbg.ru

alekseeva@inbg.ru