Чем грозит отмена долевого участия в строительстве?

На рынке недвижимости опять волнения: СМИ обсуждают перспективу отмены схемы договоров долевого участия. Последствия положительного решения для граждан, застройщиков и банков могут быть непредсказуемыми. Как отразится запрет договоров долевого участия на рынке жилищного строительства и на ряде других отраслей экономики? Мало кто сомневается в том, что наступит спад.

Над жилищным строительством решили поставить еще один эксперимент, который, по мнению властей, окончательно и «железобетонно» защитит интересы граждан от недобросовестных застройщиков. Но возникает вопрос: а что, закон о долевом участии в строительстве 214‑ФЗ не работает? Он защищает покупателей от двойных и тройных продаж квартир, запрещает привлечение средств дольщиков до получения застройщиком разрешения на строительство и прохождения экспертизы проекта. Он не решает проблему банкротства застройщиков? Так и не должен. В первую очередь он защищает дольщиков, а банкротство застройщиков (их преступная недобросовестность) это предмет разбирательства внутри самой отрасли. И для решения этой проблемы в прошлом году ввели страхование ответственности застройщиков перед дольщиками. Причем оно не вызвало существенного роста цен на жилье или коллапса на рынке жилищного строительства.

Существующая на сегодня практика участия граждан в строительстве нового жилья позволяет людям получить квартиру по привлекательной цене на начальном этапе строительства, а застройщикам — решить проблему финансирования стройки в условиях дороговизны и слабой доступности банковских кредитов. Вся суть реформы — поломать эту практику.

Агентство стратегических инициатив, а следом и Минстрой России озвучили предложения по радикальному изменению системы финансирования жилищного строительства. Часть этих предложений должна была вступить в силу с 1 января 2015 года. В этом случае привлеченные застройщиками средства должны были размещаться на специальных, номинальных счетах. Контроль за целевым расходованием средств с таких счетов осуществлялся бы банками. Далее будет запрещено заключать договоры долевого участия в строительстве. Их заменят предварительные договоры купли–продажи (ПДКП) квартир в строящихся домах. По ПДКП застройщик сможет взять от покупателя квартиры только задаток в сумме не более 10% от ее стоимости. Остальная часть стоимости квартиры может быть уплачена только после введения дома в эксплуатацию.

Авторы идеи полагают, что в результате в стране исчезнут обманутые дольщики, а строительство жилья будет осуществляться главным образом за счет проектного финансирования банками.

Однако большинство участников рынка жилищного строительства крайне отрицательно отнеслись к идее отмены долевого участия в строительстве. Реализация этих идей убьет массовое жилищное строительство в нашей стране — вот вывод, к которому они склоняются, причем единодушно. Строительство жилья финансируется на 10% за счет собственных средств застройщиков, на 20% — за счет банковских кредитов, и на 70% — за счет взносов по договорам долевого участия в строительстве. Только крупные застройщики могут себе позволить строить на собственные средства, с банковскими кредитами сегодня очень сложно: банки не готовы кредитовать всех желающих застройщиков, они просто не соответствуют требованиям, как заемщики.

В итоге после отмены ДДУ мы получим монополизацию строительной отрасли. Мелкие и средние строительные компании вынуждены будут либо свернуть свою деятельность, либо входить в крупные холдинги, которые будут устанавливать на рынке свои правила для всех его участников, а в итоге произойдет сокращение объемов строительства. Жилье неминуемо станет дороже, поскольку продавать будут только готовые квартиры. Вслед за этим упадет и спрос, поскольку готовое дорогое, хоть и новое жилье станет малопривлекательно для граждан. Поторговаться с застройщиком тоже особо не получится, так как ему надо продать объект не просто по себестоимости, а получить запланированную прибыль.

В новой схеме не останется места подрядчикам. Нововведение повлечет банкротство целого ряда девелоперов и подрядчиков, производителей строительных материалов и прочих компаний, работающих на рынке недвижимости. Страну ждет повышение уровня безработицы.

Интересна также роль банков в предлагаемой схеме. Выгодна ли им замена ипотечного кредитования граждан на проектное финансирование застройщиков? Жизнь показывает, что кредитовать физических лиц менее рискованно, чем давать поручительство за застройщиков, ведь физические лица при ипотечном кредитовании отвечают всем своим имуществом безотносительно к тому, будет ли в действительности построен дом, и они по закону не могут обанкротиться и списать с себя долги перед банком.

По закону банковское поручительство — это как один из способов обеспечения ответственности застройщиков перед дольщиками. Выдача кредита и предоставление гарантии (поручительства) для банка — примерно одинаковые процедуры. Практика текущего года показала, что ни один из банков не желает массово поручаться за застройщиков. Если бы не существовало альтернативы в виде страхования ответственности, застройщики столкнулись бы с огромной проблемой.

Не имеет перспектив и введение вместо ДДУ предварительных договоров купли–продажи (ПДКП). Суды всегда признавали недействительными ПДКП еще не построенных квартир по причине невозможности четко определить объект договора. Этот вариант надо также рассматривать, так как банкротство вещь реальная и сбрасывать ее со счетов нельзя.

Новая схема предполагает банковский контроль над застройщиками. Здесь не понятно, в каком виде банк будет осуществлять не свойственную ему деятельность. У кредитных организаций есть четкие инструкции ЦБ, в них контроля за финансово‑хозяйственной деятельностью заемщиков не предусмотрено.

Если банк будет отслеживать только назначения платежей, указанные застройщиком в платежных поручениях, то такой контроль будет лишен всякого смысла. Застройщику ничего не помешает отправить деньги с верной формулировкой, а затем переправить на другой счет в другом банке или вообще обналичить. Можно придумать массу способов обойти этот контроль. При этом не предусматривается ответственность банка за ненадлежащее исполнение контроля. Оно и понятно, для банка это не профильный вид деятельности, никакими инструкциями это не прописано, значит и ответственности быть не может.

Если же банк будет обязан осуществлять полноценный реальный контроль, это потребует привлечения банком специализированной организации, которой нужно платить. И платить за это будет, разумеется, конечный потребитель, то есть покупатель квартир. «Семь нянек» в жилищном строительстве мы получим, но решит ли это проблему банкротства застройщиков?

ЗАО «Инновационная Бизнес Группа»

тел.:+7 (3812) 210–111 (внутр. 179)

моб.: 8–923– 681‑91‑07

www.inbg.ru

alekseeva@inbg.ru