Новая оценка будет применяться с 2016 года

Об итогах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Омской области, проведенной в 2014 году, рассказывает начальник отдела землеустройства, мониторинга земель и кадастровой оценки недвижимости Управления Росреестра по Омской области Евгений Кочергин.

Государственная кадастровая оценка земельных участков на сегодняшний день имеет большое значение. Она является базой для исчисления налогов, арендных платежей, которые составляют значительную часть доходов бюджетов всех уровней. В Омской области в 2014 году вновь проведены работы по определению кадастровой стоимости земель населенных пунктов, всего оценено 610040 земельных участков. Результаты данных работ были утверждены Министерством имущественных отношений Омской области 20.11.2014 N 50‑п (далее — Министерство). Для целей исчисления налога новая оценка будет применяться только с 2016 года.

В связи с утверждением новых результатов Управлением Росреестра по Омской области проведен выборочный анализ результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов (далее — ГКОЗ НП), проведенной в 2014 году.

При сравнении результатов ГКОЗ НП 2011 и 2014 годов виден рост стоимости практически по всем видам разрешенного использования земель (далее — ВРИ)*.

Одним из недостатков, выявленных при использовании результатов предыдущей ГКОЗ НП Омской области, являлся факт расхождения фактического использования земельного участка со сведениями, содержащимися в государственном кадастре недвижимости (далее — ГКН) на основании ранее представленных собственниками документов. Данное расхождение повлекло неверное отнесение земельных участков к видам разрешенного использования в ходе определения кадастровой стоимости.

При подготовке перечня земельных участков для целей оценки выявлены земельные участки, разрешенное использование которых не позволяло однозначно их отнести ни к одному виду разрешенного использования.

Так, при анализе были выявлены многочисленные случаи отнесения земельных участков на этапе группировки в соответствии с видом разрешенного использования не к той группе. Имелись случаи отнесения земельных участков под жилыми домами, электростанциями, детским садом, пляжем к 7-й группе ВРИ, в которую включаются офисные здания делового и коммерческого назначения. Или к 9-й группе («промышленность») отнесены многоквартирные дома, дневные стационары, поликлиники, консультации, диагностические центры, диспансеры, травмпункты, коммуникации.

Увеличилось (по сравнению с 2011 годом) на 1500 количество земельных участков, отнесенных к 16-й группе (земли общего пользования). Кадастровая стоимость земельного участка данной группы не рассчитывается, а принимается равной 1 рублю. Однако к данной группе отнесены и земельные участки, на которых расположены скважины, кладбища, свалки, рекламные щиты.

Управлением при проведении анализа группировки земельных участков было выявлено 92 земельных участка, ошибочно отнесенных к 7-й группе ВРИ, 478 земельных участков — к 16-й группе ВРИ и 76 — к 17-й группе ВРИ. Данная информация была передана для изучения в администрацию города Омска и Министерство.

Не всегда результаты устраивают плательщиков налогов арендной платы. Поэтому законодательством предусмотрен механизм досудебного оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в специальной комиссии при Управлении. Данная комиссия осуществляет свою деятельность с января 2012 года. Ранее законодательством был установлен срок, в течение которого можно было обратиться с заявлением в комиссию — 6 месяцев с даты внесения сведений о кадастровой стоимости в ГКН. В июле 2014 года в федеральный закон от 29.07.1998 N 135‑ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» были внесены изменения в части, касающейся отмены срока подачи заявления об оспаривании. Теперь кадастровую стоимость можно оспорить до даты внесения результатов очередной оценки в ГКН (225‑ФЗ).

Также законом изменен пакет документов, представляемый вместе с заявлением. В течение 2015 года по постановлению 50‑п Министерства в комиссию подано 21 заявление, из них 19 — рассмотрены, 2 — находятся на рассмотрении. В отношении 1 заявления принято решение об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, в отношении 16 заявлений — признана недостоверность сведений, использованных при определении кадастровой стоимости, в отношении 2 — заявления отклонены по причине несоответствия отчетов требованиям законодательства, федеральных стандартов оценки.

Результаты, к которым приходит комиссия, ставят вопрос правильности и справедливости расчета кадастровой стоимости таких участков. Конечно, у всех заинтересованных лиц есть возможность повлиять на величину кадастровой стоимости путем обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а физические лица могут сразу обращаться в суд для оспаривания.

Исполнитель работ по государственному контракту имеет гарантийные обязательства, которые заключаются в том, что исполнитель обязуется признать обоснованные претензии Заказчика за ошибки, допущенные при проведении работ по кадастровой оценке земель населенных пунктов Омской области, и возместить ущерб, а также компенсировать судебные и внесудебные расходы. Также в п. 5.4 контракта предусмотрено, что исполнитель в случае выявления недостатков, ошибок в расчетах кадастровой стоимости обеспечивает исправление недостатков и представление Заказчику изменений в отчет в течение 5 рабочих дней с момента их выявления.

Министерством в 2015 году произведен перерасчет кадастровой стоимости 773 земельных участков в связи с неверным отнесением их к группе ВРИ.

Таким образом, необходимо подчеркнуть, что в случае несогласия с утвержденной величиной кадастровой стоимости, вначале следует обращаться в вышеназванное Министерство за предоставлением сведений об объекте недвижимости, которые использовались при определении его кадастровой стоимости.

Налоговым кодексом РФ предусмотрено, что ставки не могут превышать:

1) 0,3 процента в отношении земельных участков:

— отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах и используемых для сельскохозяйственного производства;

— занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящийся на объект, не относящийся к жилищному фонду и к объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса) или приобретенных (предоставленных) для жилищного строительства;

— приобретенных (предоставленных) для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства, а также дачного хозяйства;

2) 1,5 процента в отношении прочих земельных участков.

При этом допускается установление дифференцированных налоговых ставок в зависимости от категорий земель и (или) разрешенного использования земельного участка.

Около половины всех поступлений от земельного налога приходится на крупнейшие промышленные предприятия города Омска. Нежелание органов местного самоуправления смягчать налоговое бремя путем снижения ставок приводит к судебным процессам и в конечном итоге в ряде случаев к уменьшению кадастровой стоимости. Это ведет к значительным потерям бюджета региона.

Таким образом, до утверждения результатов государственной кадастровой оценки необходимо проведение предварительного анализа величины налоговых поступлений и сравнение динамики изменения кадастровой стоимости, а следовательно, и земельного налога для налогоплательщика. Во избежание резкого скачка уровня земельного налога необходимо производить дифференциацию налоговых ставок.

Виды разрешенного использования:

1. Земельные участки, предназначенные для размещения домов среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки.

2. Земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки.

3. Земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок.

4. Земельные участки, предназначенные для дачного строительства, садоводства и огородничества.

5.Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания.

6. Земельные участки, предназначенные для размещения гостиниц.

7. Земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения.

8. Земельные участки, предназначенные для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения.

9.Земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок.

10. Земельные участки, предназначенные для размещения электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов.

11. Земельные участки, предназначенные для размещения портов, водных, железнодорожных вокзалов, автодорожных вокзалов, аэропортов, аэродромов, аэровокзалов.

12. Земельные участки, занятые водными объектами, находящимися в обороте.

13. Земельные участки, предназначенные для разработки полезных ископаемых, размещения железнодорожных путей, автомобильных дорог, искусственно созданных внутренних водных путей, причалов, пристаней, полос отвода железных и автомобильных дорог, вод-

ных путей, трубопроводов, кабельных, радиорелейных и воздушных линий связи и линий радиофикации, воздушных линий электропередачи конструктивных элементов и сооружений, объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств транспорта, энергетики и связи; размещения наземных сооружений и инфраструктуры спутниковой связи, объектов космической деятельности, военных объектов.

14. Земельные участки, занятые особо охраняемыми территориями и объектами, городскими лесами, скверами, парками, городскими садами.

15. Земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного использования.

16. Земельные участки улиц, проспектов, площадей, шоссе, аллей, бульваров.

17. Земельные участки, предназначенные для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии.