Не всякое жилье можно взять в ипотеку

Когда человек решает приобрести квартиру с помощью ипотеки, он должен иметь в виду, что банки предъявляют достаточно жесткие требования к недвижимости, которая будет находиться у них в залоге. Какое жилье подходит под ипотеку и на какой объект сложнее всего получить одобрение банка? На эти вопросы ответила советник по вопросам ипотеки и недвижимости ООО «ИнБГ-Брокеридж» Марина Алексеева.

Человек, решивший приобрести жилье с помощью ипотеки, должен заранее ознакомиться с требованиями банков к приобретаемой недвижимости. Стоит при этом помнить, что в каждой кредитной организации есть свои требования к объекту. Это такие критерии, как этажность дома, год постройки объекта, его физический износ и прочее.

Однозначно не подойдут под ипотеку ветхие дома (с износом более 60%, с деревянными перекрытиями). Лучше всего выбирать квартиры в домах постройки не старше 90‑х годов прошлого века. Кроме того, жилье должно быть подключено к электрическим сетям, паровым или газовым системам отопления, обеспечено горячей и холодной водой.

Ни один банк не одобрит объект, в котором проведена самовольная перепланировка с изменением общей площади помещения. Так, стоит ожидать отказа, если собственник, к примеру, присоединил к своей квартире места общего пользования или снес несущую стену, присоединив к комнате балкон. Также невозможно будет взять кредит на объект, если в квартире перенесена ванная комната (санузел) на место спальни или кухни и квартира находится выше первого этажа. Такая перепланировка будет считаться незаконной.

Не одобрит банк объект, если продавец самовольно изменил количество комнат. К примеру, квартира была трехкомнатной, а продавец сделал из нее «двушку» с кухней-студией.

Все эти изменения в конструктиве объекта будут обнаружены независимым оценщиком и внесены в отчет, а значит банк вполне может отказать кредитовать именно эту квартиру (при этом потенциальный покупатель напрасно потратит деньги на услуги оценщика).

Заемщику следует не просто посмотреть на саму квартиру, но и ознакомиться с документами на нее. Необходимо проверить технический и кадастровый паспорта, свидетельство и документы основания на право собственности на квартиру. Неохотно банки кредитуют загородную недвижимость (особенно дорогую), поскольку в случае дефолта заемщика такие объекты трудно реализовать.

После того как клиент получит от банка одобрение по кредиту, ему потребуется в том же банке получить информацию о требованиях к объекту недвижимости. Надежнее всего искать квартиру либо со своим ипотечным брокером, либо с риэлтором, чтобы не рассматривать те объекты, которые банк не пропустит.

После принятия банком положительного решения по заемщику у него есть два-три месяца на подбор объекта (срок действия положительного решения банка уточняется в выбранном банке). Если заемщик не уложился в установленный срок, то заявку на кредит придется подавать заново (как в первый раз). За это время могут измениться требования банка и условия кредитования, и не факт, что в лучшую сторону для заемщика.

Банк может отказать в ипотеке на выбранное жилье, если оно находится под нотариальным обязательством по материнскому сертификату, то есть продавец использовал средства МСК на покупку данной квартиры, но несовершеннолетних собственников долями не наделил. Также существует большая вероятность того, что банк откажет, если объект за последние год-два несколько раз перепродавался. Иными словами, если банк усомнится в чистоте сделки, то он откажется кредитовать такой объект, вот почему важно обращаться к помощи специалистов, имеющих большой опыт работы на ипотечном рынке.