Эксперты: сейчас лучшее время для покупки жилья

Перспективы омского рынка недвижимости в связи с кризисом и значительным повышением ипотечных ставок на «вторичку» предсказать крайне сложно. Тем не менее, достигнув дна, рынок неизбежно должен начать очередной этап подъема. Какое будущее ожидает омский рынок жилья и какие у него есть перспективы, обсудили эксперты в рамках нового проекта редакции журнала «Недвижимость» и портала «ОМСКРИЭЛТ.КОМ» «Кофе-беседы о недвижимости».

С начала 2015 года рынок недвижимости так и не отошел от экономических потрясений. Больше всего кризис затронул сегмент вторичного жилья, так как ставки по ипотеке на этот вид недвижимости существенно выросли. Вслед за этим уменьшилось количество заемщиков и рынок стал застаиваться. Поэтому ключевым вопросом беседы, в которой приняли участие представители омских агентств недвижимости, строительных организаций и ипотечные специалисты, был вопрос о возвращении прежней активности продавцов и покупателей и, как следствие, оживление других сегментов рынка.

Эксперты были единодушны в одном: сейчас рынок застыл. Он перенасыщен объектами вторичного жилья, а покупательская способность оставляет желать лучшего, так как ипотека стала менее доступной. И тем не менее, по словам директора структурного подразделения домостроительной компании ООО «Агентство недвижимости Стройбетонинвест» Владимира Гринева, к концу года будет незначительный всплеск активности. При этом специалист отметил, что это изменение, скорее всего, будет связано с психологией покупателей. «Ипотека на новостройки с господдержкой будет действовать до конца года, и примерно в ноябре люди начнут думать, что эту программу не продлят и надо срочно приобретать жилье, раз государство дает такую возможность», — высказал свое мнение специалист.

Советник по вопросам ипотеки и недвижимости ООО «ИнБГ-Брокеридж» Марина Алексеева поддержала своего коллегу. «Этот всплеск будет эпизодическим и возможно сезонным. В ближайшее время инфляция снижаться не будет, зарплата у людей вряд ли вырастет, а требования к заемщикам в банках только ужесточаются. То есть люди сейчас думают о том, как бы справиться с насущными расходами, а не о покупке квартиры. Изменения в положительную сторону на рынке возможны лишь в следующем году», — отметила г‑жа Алексеева.

Между тем директор ОАО «Омская региональная ипотечная корпорация» Любовь Мацкова отметила положительные тенденции на рынке с начала 2015 года. «Незначительная активность может начаться к ноябрю-декабрю этого года. Вернуться же к показателям докризисного уровня получится не ранее конца следующего года».

Оживить рынок жилья, в частности сегмент новостроек, попробовало государство, объявив в апреле о субсидировании банкам ипотечной ставки. До конца 2015 года любой желающий может взять ипотеку на квартиру в новостройке под минимальные 10,9%. Вроде бы реальная мера, нужная и строителям, и покупателям. Однако, по замечанию директора ЗАО «НовоСтрой КПД» Светланы Гуриновой, большого наплыва клиентов пока не заметно. По ее мнению, развитие этой программы тормозится из-за высоких цен на вторичное жилье, которое никто не покупает, и высоких банковских ставок. «Продавцы вторичного жилья считают, что они продают самую лучшую квартиру, поэтому и завышают на нее цену. В итоге жилье простаивает, продавец не может получить свои деньги и потратить их на новостройку. Не получится продать старую «хрущевку» и приобрести квартиру в новостройке такой же площади, да еще и сэкономить при этом. Если покупатели не поменяют свои приоритеты, то они могут упустить выгодное время для покупки нового жилья. Даже если сейчас уменьшатся проценты по ипотеке на вторичку, то на первичном рынке цены могут вырасти. Продавцы могут дождаться того, что вторичка подешевеет, в то время как новостройка подорожает, и в итоге они проиграют», — высказалась г‑жа Гуринова. По мнению специалиста, небольшие изменения на рынке недвижимости будут заметны уже в ноябре 2015 года, но ощутимый рост пойдет во второй половине следующего.

То, что продавцы действительно формируют стоимость своего жилья исходя из субъективных факторов, подтвердил и Владимир Гринев. Глава ООО «АН «Стройбетонинвест» считает, что до половины всех продавцов на рынке завышают стоимость своих объектов. «Собственники высчитывают цену своей квартиры обычно двумя способами: либо узнают, за сколько продали соседнюю квартиру, либо из журналов, пролистав, в лучшем случае, несколько изданий. В итоге завышенная стоимость оборачивается долгой экспозицией квартиры и застоем рынка недвижимости в целом», — отметил эксперт.

Низкий уровень объемов сделок на рынке отметила еще одна участница беседы — директор ООО «Недвижимость-Гарант» Нина Карпенко. По ее словам, сейчас рынок перенасыщен, и для покупателей есть возможность выбрать жилье на любой вкус с серьезной скидкой. «Если в первом квартале 2015 года дисконт составлял 8–10 процентов, то сейчас он может доходить до 15 процентов, а по некоторым объектам даже превышать эту цифру», — отметила эксперт. В своих прогнозах Нина Карпенко была солидарна с коллегами: положительные тенденции на рынке будут заметны в следующем году. Однако небольшое повышение активности может наступить уже к концу года.

Слова специалиста подтверждают статистические данные, которые привела г‑жа Карпенко. Так, в первом квартале 2015 года было осуществлено на 30 процентов меньше перехода права собственности по сравнению с тем же периодом прошлого года. Итоги апреля этого года — на 45 процентов меньше перехода права собственности по сравнению с апрелем 2014 года.

Озабоченность коллег по поводу снижения активности на рынке разделил также директор ООО «Квартсервис» Александр Дребушевский. По его мнению, ситуация начнет нормализоваться в том случае, если показатели выдачи ипотечных кредитов и условия вернутся на уровень ноября-декабря 2014 года. «Но пока предпосылок к тому, чтобы начался какой-то рост активности на рынке, нет, и в ближайший год ожидать существенных положительных изменений не стоит».

Несмотря на застой рынка, строительные компании в ближайшем будущем не планируют снижать цены на первичное жилье. Светлана Гуринова обосновала эту позицию тем, что на протяжении прошедших двух лет цены на их жилье не менялись, а между тем росла инфляция, а с этого года значительно подорожали стройматериалы. Владимир Гринев также отметил, что установленные на данный момент цены не изменятся. «Какое-то время наша компания и так занижала стоимость первичного жилья. Это подтверждает большой ажиотаж, который наблюдался летом и осенью прошлого года, когда наши клиенты приобретали по 3–4 квартиры в инвестиционных целях. Сейчас такого ажиотажа, конечно нет, но покупатели все равно приходят», — рассказал участник круглого стола.

Снижение цен на первичное жилье не планируется, потому что эксперты уверены в его доступности по существующим ценам. Кроме того, государство дало прекрасную возможность людям, которые планируют купить новостройку — господдержку в виде субсидирования. «Сейчас 30–40 процентов квартир у нас продается по этой программе. Но перспективы у нее большие, и думаю, клиентов должно стать больше», — отметил г‑н Гринев.

Стабилизировать рынок, по мнению участников беседы, может снижение ипотечных ставок на вторичное жилье. Даже уменьшение ее на два процентных пункта, по прогнозам специалистов, может дать толчок для покупателей, которые смогут оформить ипотеку. Тогда и на первичном рынке прибавится спрос. Но даже с существующей ставкой на вторичку — 14,6% — приобретение недвижимости самое выгодное вложение денег. Жилье никогда не будет дешеветь, а с учетом потребностей современного поколения его всегда будет не хватать, поэтому покупать квартиру нужно уже сейчас, так как завтра она будет стоить еще дороже. «Время кризиса — это время важных решений, и именно сейчас надо их принимать. Сегодняшняя надежда на то, что цены упадут, а ипотека подешевеет, может вылиться в то, что человек будет жалеть о том, что вовремя не среагировал», — предостерег Владимир Гринев.

«Сейчас самое время для покупки жилья. Условия в банках на вторичное жилье конечно не самые выгодные, но взяв ипотеку сегодня по существующей ставке, уже через какое-то время появится возможность провести рефинансирование и снизить процент. А спустя несколько лет ежемесячный платеж станет для заемщика совсем невесомым, между тем, как жилье значительно увеличится в цене», — отметила Любовь Мацкова.

Если действительно есть потребность в приобретении жилья можно также обратиться к покупке новостройки. Сейчас ставки на первичку субсидируются государством. Еще проще, если у человека уже имеется квартира. В этом случае можно оформить ипотеку на новостройку, сдавать ее в аренду, а средствами от найма погашать ежемесячные платежи. В любом случае цены на недвижимость падать уже не будут, поэтому сейчас — самое подходящая пора для покупки жилья.

В заключение беседы специалисты еще раз отметили важность участия риэлтора в решении жилищного вопроса. В условиях, когда рынок меняется, специалисты помогут максимально эффективно и с наименьшими рисками купить или продать недвижимость. Человеку останется лишь решить самый главный вопрос — есть ли у него на данный момент действительная потребность в жилье.