У вас есть право возразить!

О нововведениях, направленных на повышение гарантий безопасности участников рынка недвижимости, в том числе и за счет снижения числа оспариваемых впоследствии сделок, рассказывает главный специалист-эксперт отдела регистрации прав на объекты недвижимости жилого назначения Управления Росреестра по Омской области, государственный регистратор Наталья Гиберт.

Вступил в силу Федеральный закон от 23.07.2013 N 250‑ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета объектов недвижимости», которым внесены изменения в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 N 122‑ФЗ (далее — Закон о регистрации).

Статьей 28.1 Закона о регистрации введены положения, которые позволяют вносить в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП) следующие записи: о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости; о невозможности государственной регистрации прав без личного участия правообладателя.

Запись о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости вносится в ЕГРП на основании заявления лица, право собственности которого в ЕГРП было зарегистрировано ранее (далее — Предшествующий правообладатель).

Данное нововведение направлено на повышение гарантий безопасности участников рынка недвижимости, в том числе и за счет снижения числа оспариваемых впоследствии сделок. Так, предшествующий правообладатель недвижимости вправе заявить возражения в отношении зарегистрированного права на объект, который был у него ранее в собственности. Например, квартира была продана по доверенности, которую предшествующий собственник отозвал. Конечно, собственник может обратиться в суд, но за время судебного разбирательства можно совершить несколько сделок с этой квартирой и забрать ее у так называемого «добросовестного» приобретателя будет весьма проблематично. Вот тут-то и может помочь отметка о возражении.

Для защиты своих прав предшествующему собственнику необходимо обратиться с заявлением о внесении записи о возражении в любой территориальный отдел Управления Росреестра по Омской области либо в подразделения филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Омской области, многофункциональные центры. Запись вносится в течение трех дней без уплаты государственной пошлины. Эти записи носят исключительно информативный характер.

Отметка о возражении не повлияет на возможность действующего собственника распоряжаться имуществом, однако при наличии такой записи в ЕГРП приобретатели по сделке будут поставлены в известность, что права на приобретаемый объект могут быть оспорены в суде, а это может повлиять на принятие решения о дорогостоящей покупке.

Запись о возражении в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости сохраняет свою актуальность в течение трех месяцев с момента внесения. Данная запись сама по себе не влечет никаких правовых последствий и при отсутствии иных причин, препятствующих государственной регистрации, не является самостоятельным основанием для приостановления государственной регистрации права на объект недвижимости или отказа в ее проведении. Главное назначение этой записи состоит в обеспечении предшествующему правообладателю возможности осуществления судебной защиты своего утраченного права собственности.

Для достижения правового результата предшествующему правообладателю необходимо сразу же после подачи в регистрирующий орган заявления о возражении обратиться в суд с иском об оспаривании зарегистрированного права.

Если в течение трех месяцев в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, не поступит судебный акт о принятии к рассмотрению заявленных требований либо не будет вынесено решение по существу, запись в ЕГРП о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости будет погашена.

Кроме того, запись о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости может погашаться до истечения трех месяцев со дня ее внесения в ЕГРП без заявления предшествующего правообладателя на основании решения государственного регистратора в случаях, если:

— предшествующий правообладатель не оспорил данное право в суде;

— поступил документ, подтверждающий, что предшествующий правообладатель оспорил данное право в суде;

— поступило решение суда, которое вступило в законную силу и согласно которому данное право прекращено или установлено право иного лица либо в прекращении данного права отказано;

— объект прекратил свое существование в связи с гибелью или уничтожением, либо образованием из него новых объектов недвижимости;

— представлен вступивший в законную силу судебный акт о погашении данной записи.

Важным моментом является то, что заявление о наличии возражения в отношении зарегистрированного права может быть подано предшествующим правообладателем только один раз.

Повторное заявление о наличии возражения в отношении зарегистрированного права возвращается предшествующему правообладателю без рассмотрения в течение пяти рабочих дней со дня принятия заявления с указанием причины, в том числе в следующих случаях:

— погашение ранее внесенной записи о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости на основании заявления предшествующего правообладателя;

— погашение записи о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости на основании вступившего в законную силу судебного акта об ее погашении;

— повторное представление заявления в отношении того же зарегистрированного права на тот же объект недвижимости;

— повторное представление заявления по истечении трех месяцев в отношении того же зарегистрированного права на тот же объект недвижимости и его погашение независимо от того, было ли им оспорено зарегистрированное право в суде;

— повторное представление заявления в течение или по истечении трех месяцев в отношении того же зарегистрированного права на тот же объект недвижимости и погашение этой записи в связи с государственной регистрацией права на него нового правообладателя на основании вступившего в законную силу решения суда об установлении права нового правообладателя;

— повторное представление заявления в течение или по истечении трех месяцев в отношении того же зарегистрированного права на тот же объект недвижимости и погашение этой записи на основании вступившего в законную силу решения суда, которым заявителю было отказано в прекращении данного права.

Второй новеллой законодательства является заявление о невозможности проведения государственной регистрации перехода, ограничения (обременения), прекращения права без личного участия правообладателя, которое призвано снизить число мошеннических операций с недвижимостью.

Как уже говорилось, граждане могут подать заявление в офисы приема Управления Росреестра по Омской области, Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Омской области, многофункциональные центры. Данное заявление подается правообладателем либо его законным представителем, госпошлина за это не взимается. В качестве законного представителя может выступать, например, мать несовершеннолетнего ребенка, опекун недееспособного. Стоит обратить внимание, что такое заявление пишет именно правообладатель имущества либо его законный представитель. Заявления от иных лиц не принимаются.

Данное заявление является гарантией того, что без личного присутствия собственника никакие действия с его недвижимостью не могут быть произведены.

И даже в случае, если в офис Росреестра обращаются лица, действующие по доверенности и желающие, к примеру, заключить сделку купли-продажи данного объекта недвижимости. Внесенную в ЕГРП запись-предупреждение в любом случае заметят регистраторы.

Наличие указанной записи в ЕГРП является основанием для возврата без рассмотрения заявления, представленного иным лицом (не являющимся собственником объекта недвижимости, его законным представителем) на государственную регистрацию перехода, ограничения (обременения), прекращения права на соответствующий объект недвижимости. При этом такая запись не препятствует осуществлению государственной регистрации перехода, ограничения (обременения), прекращения права, если основанием для государственной регистрации права по заявлению иного лица является вступившее в законную силу решение суда, а также требование судебного пристава-исполнителя в случаях, предусмотренных Федеральным законом от 02.10.2007 N 229‑ФЗ «Об исполнительном производстве», и в иных случаях, установленных другим федеральным законом.

Запись в ЕГРП о невозможности государственной регистрации погашается на основании решения государственного регистратора (без заявления собственника, его законного представителя) одновременно с государственной регистрацией перехода, прекращения права собственности указанного собственника; заявления собственника (его законного представителя) об отзыве ранее представленного заявления о невозможности государственной регистрации; вступившего в законную силу судебного акта.

Согласно п. 3 ст. 28.1 Закона о регистрации указанные заявления могут быть представлены соответствующими лицами в форме электронного документа, заверенного усиленной квалифицированной электронной подписью заявителя или его законного представителя, с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети Интернет, включая единый портал государственных и муниципальных услуг, в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав.

В случае представления заявления о государственной регистрации прав и иных документов, необходимых для государственной регистрации прав, посредством почтового отправления, подлинность подписи заявителя на заявлении о государственной регистрации прав должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке. К заявлению дополнительно прилагаются копия документа, удостоверяющего личность физического лица (правообладателя, законного представителя правообладателя), копия документа, удостоверяющего личность физического лица — представителя юридического лица (если правообладателем является юридическое лицо), имеющего право действовать от имени юридического лица без доверенности.

Подводя итог, отметим, что введенные законом новшества будут дополнительной защитой имущественных прав от действий, носящих признаки мошенничества, и надежным гарантом стабильности права собственности. Кроме того, для надежности и уверенности в приобретаемом или имеющемся недвижимом имуществе собственник или приобретатель могут получить в Управлении Росреестра по Омской области выписку из ЕГРП, которая содержит описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, а также ограничение (обременения) права, сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости, отметки о возражении в отношении зарегистрированного права на него.