Предприниматель тоже может быть заемщиком

К людям, открывшим свое дело, многие банки при заявке на ипотеку относятся с опаской. Считается, что доходы наемных сотрудников компаний не изменятся, а вот бизнесмены могут не досчитаться прибыли. Наиболее предвзято относятся банки к индивидуальным предпринимателям. О том, какие факторы могут увеличить шансы ИП на получение ипотеки и какие документы необходимо предоставить в банк, рассказала советник по вопросам ипотеки и недвижимости ООО «ИнБГ-Брокеридж» Марина Алексеева.

Для получения ипотечного кредита у индивидуального предпринимателя есть две возможности. Первая и самая действенная — это первоначальный взнос, составляющий как минимум 37% от стоимости объекта недвижимости. В этом случае можно документально не подтверждать свой доход. Этот путь подходит тем предпринимателям, кто отчитывается по вмененной системе налогообложения. В этом случае доходы из деклараций выявить невозможно, так как предприниматели платят расчетную сумму налога и свои доходы не показывают.

При большом первоначальном взносе (от 37%) от заемщика-предпринимателя банк попросит предоставить декларации, заверенные налоговой (это подтверждение того, что ИП своевременно отчитался в налоговой) и платежки, из которых будет следовать, что оплачены полагающиеся отчисления. Свои реальные доходы заемщик произвольно указывает в анкете в заявительной форме.

Однако не следует полагать, что банк поверит любой заявленной сумме дохода: нужно соблюдать логику бизнеса. Например, предприниматель занимается продажей различных мелких товаров в арендованном киоске и заявляет в анкете, что его доход от этого бизнеса составляет 70 тысяч рублей в месяц. Понятно, что такую информацию банк посчитает ложной и откажет в выдаче ипотеки по причине завышения реального дохода.

Но если у бизнесмена есть, например, в собственности две фуры и он осуществляет междугородние доставки грузов, то заявленный доход в размере 100 тысяч рублей банк посчитает вполне реальным. Банковские андеррайтеры основывают свои выводы на статистике и вычисляют, какой реальный доход может приносить тот или иной бизнес, исходя из его масштабов.

Дополнительными факторами для получения положительного решения по ипотеке могут быть активы заемщика: недвижимость, транспортные средства, наличие в загранпаспорте отметок о регулярных пересечениях границы (раз часто ездит отдыхать, значит, есть на что), наличие банковских депозитов. Банк также может попросить у заемщика отчет о складских остатках (для тех, кто занимается торговлей), любые договоры с партнерами, подтверждающие «живость» и доходность бизнеса предпринимателя. Банку важно понимать, насколько финансово устойчив потенциальный заемщик и не станет ли запрашиваемая ипотека для него неподъемной.

Если у предпринимателя нет достаточной суммы для выплаты большого первоначального взноса, то он должен быть готов, к тому, что банк будет анализировать его реальные доходы. Это и официальная отчетность в налоговую, и управленческая отчетность по его тетрадям и записям (для тех, кто работает по «вмененке»).

Для бизнесменов, которые отчитываются по упрощенной системе налогообложения, в некотором смысле проще: их чистая прибыль видна в декларациях. Но если эта прибыль будет недостаточной для выплаты ежемесячных платежей, то банк попросит привлечь созаемщика, чтобы увеличить доход заемщика, либо уменьшить размер ипотечного кредита, исходя из размера подтвержденных доходов.

Независимо от того, по какой системе налогообложения работает предприниматель, при подаче заявки на ипотеку он должен быть готов подтвердить свои источники получения доходов как официальных, так и неофициальных. При этом он не должен иметь долгов и не значиться в базе службы судебных приставов (эту информацию каждый гражданин может проверить сам на сайте ССП).