Аренда: особенности государственной регистрации

О том, какие правила существуют при заключении договора аренды нежилого помещения, рассказывает заместитель начальника отдела регистрации права земельные участки и объекты недвижимости нежилого назначения Управления Росреестра по Омской области, государственный регистратор Анжелика Иванова.

Договор аренды нежилого помещения — гражданско-правовой договор, согласно которому одна сторона (арендодатель) обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование другой стороне (арендатору) принадлежащее ему нежилое помещение.

По общему правилу, установленному пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента ее проведения. Исключение из этого правила установлено пунктом 2 статьи 651 ГК РФ для договора аренды недвижимого имущества, заключенного на срок менее одного года, либо договора, заключенного на неопределенный срок. Такой договор государственной регистрации не подлежит.

Государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества осуществляется органами Росреестра в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 N 122‑ФЗ (далее — Закон о регистрации). Согласно пункту 1 статьи 26 Закона о регистрации государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. В случае заключения договора аренды помещения или части помещения, договор регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения или его части (пункт 3 статьи 26 Закона о регистрации).

Как показывает практика, именно порядок регистрации договоров аренды части нежилого помещения (здания) вызывает значительное количество вопросов у заявителей. В первую очередь это связано с тем, что в соответствии с требованиями пункта 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды части нежилого помещения (здания) должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Индивидуализация недвижимого имущества как объекта сделки для целей государственной регистрации должна быть осуществлена уполномоченными органами в процессе кадастрового учета, в результате чего объект получает характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других недвижимых вещей. Данные положения отражены также и в пункте
3 статьи 26 Закона о регистрации, в соответствии с которым в случае, если в аренду сдается здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади.
По мнению Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Росреестра» (далее — ФГБУ «ФКП Росреестра»), изложенному в письме от 07.05.2013 N 08–0421‑ВБ, части недвижимого имущества — помещения в зданиях, обособленные части этих помещений могут быть объектом аренды, если они являются индивидуально-определенными вещами. При проведении учета зданий, помещений в них, сооружений описываются реально существующие объекты недвижимости, объективными границами которых являются конструктивные элементы зданий, помещений и сооружений (стены, перегородки, потолки и т. п.).

По мнению ФГБУ «ФКП Росреестра», которое совпадает с позицией Росре-естра, изложенной в письме от 09.07.2012 N 14–3117/12, в случае, если сдаваемую в аренду неизолированную часть помещения возможно идентифицировать в качестве объекта недвижимости (помещения как части объема здания или сооружения, имеющей определенное назначение и ограниченной строительными конструкциями), то есть индивидуально-определенной вещи, предназначенной для самостоятельного использования в определенных целях, то орган кадастрового учета принимает решение о постановке на государственный кадастровый учет такого объекта недвижимости.

До недавнего времени представление на государственную регистрацию договора аренды части здания, нежилого помещения кадастрового паспорта с указанием в нем размера арендуемой площади было практически невозможно. Это было связано с тем, что действова-вший до 01.01.2013 Порядок осуществления государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства в переходный период применения Федерального закона от 24.07.2007 N 221‑ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон о кадастре) к отношениям, возникающим в связи с осуществлением государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства, утвержденный приказом Минэкономразвития России от 14.10.2011 N 577, не предусматривал возможности учета части здания, сооружения, помещения, объекта незавершенного строительства, а формы кадастровых паспортов не позволяли в полном объеме отразить сведения о частях объекта недвижимого имущества, на которые распространялось ограничение права. Отсутствие кадастрового паспорта с указанием в нем арендованной части объекта недвижимости вынуждало органы Росреестра отказывать в проведении государственной регистрации договора аренды части здания, помещения.

Однако в последнее время ситуация изменилась. Приказом Минэкономразвития России от 28.12.2012 N 831 были утверждены формы кадастрового паспорта здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, которые предусматривали возможность отражения в них сведений о частях объектов недвижимости, на которые распространяются ограничения (обременения) права.
В Закон о кадастре внесены изменения Федеральным законом от 23.07.2013 N 250‑ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета объектов недвижимости», которые вступили в силу 01.10.2013.

К сведениям, подлежащим внесению в государственный кадастр недвижимости, теперь относятся, в том числе следующие дополнительные сведения об объекте недвижимости: сведения об ограничениях (обременениях) вещных прав на объект недвижимости, в том числе описание части объекта недвижимости, если такие ограничения (обременения) распространяются на часть объекта недвижимости в объеме сведений, определенных порядком ведения государственного кадастра недвижимости (статья 7 Закона о кадастре).

С 01.01.2015 вступил в силу приказ Минэкономразвития России от 25.08.2014 N 504, которым утверждены новые формы кадастровых паспортов, также позволя-ющие отражать сведения о частях объектов недвижимости, на которые распространяются ограничения (обременения) права в виде аренды.

Таким образом, действующее законодательство не содержит препятствий для индивидуализации органами кадастрового учета части объекта недвижимого имущества как предмета договора аренды, при этом снятие с кадастрового учета самих зданий, помещений, принадлежащих арендодателю, в данном случае не требуется.

Поскольку в кадастровом паспорте объекта недвижимого имущества отражаются только те сведения, которые внесены в государственный кадастр недвижимости, соответственно в него не могут быть включены сведения, в том числе и по инициативе сторон договора аренды, не содержащиеся в государственном кадастре недвижимости. Это означает, что предметом договора аренды могут быть только объекты недвижимого имущества, прошедшие государственный кадастровый учет. Сведения о части объекта недвижимости, если такие ограничения (обременения) распространяются на часть объекта недвижимости, также должны быть внесены в государственный кадастр недвижимости.

На часть объекта недвижимости кадастровый паспорт не выдается, поскольку такая часть по смыслу части 5 статьи 1 Закона о кадастре не является самостоятельным объектом кадастрового учета. Как указывалось ранее, информация о части объекта недвижимости вносится в государственный кадастр недвижимости в качестве дополнительных сведений (пункт 9 части 2 статьи 7 Закона о кадастре).

Государственный кадастровый учет изменений в сведениях государственного кадастра недвижимости в связи с образованием части здания, помещения осуществляется на основании, в том числе заявления о государственном кадастровом учете изменений, форма которого утверждена приказом Минэкономразвития России от 30.09.2011 N 529 «Об утверждении форм заявлений о государственном кадастровом учете недвижимого имущества», и технического плана здания, подготовленного в результате выполнения кадастровых работ в связи с образованием части здания, оформленного в соответствии с Требованиями к подготовке технического плана здания, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 01.09.2010 N 403, или технического плана помещения, подготовленного в результате выполнения кадастровых работ в связи с образованием части помещения, оформленного в соответствии с Требованиями к подготовке технического плана помещения, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 29.11.2010 N 583.

К указанному заявлению при учете части такого объекта недвижимости в соответствии с пунктом 7 части 1 статьи 22 Закона о кадастре должна быть приложена копия документа, подтверждающего установленное или устанавливаемое ограничение (обременение) вещных прав на такой объект недвижимости в пользу заявителя, то есть договора аренды, если заявитель не является правообладателем такого объекта.

На основании изложенного возможность проведения государственной регистрации договора аренды части нежилого помещения (здания) зависит от того, каким образом проведены кадастровые работы и осуществлен кадастровый учет.