Доверенность на сделки с недвижимостью

Об особенностях доверенностей, выдаваемых на сделки с недвижимостью, рассказывает заместитель начальника отдела правового обеспечения Управления Росреестра по Омской области Наталья Нигороженко.

Представительство в современном гражданском обороте имеет огромное значение. Потребность в представительстве возникает в случае, если по каким-либо причинам представляемый не может лично осуществлять защиту своих прав и интересов либо ему необходимо воспользоваться наличием специальных знаний и опыта представителя.

Понятие представительства определено в Гражданском кодексе Российской Федерации (далее — ГК РФ). Под представительством понимается совершение сделок одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления. Согласно ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная представителем от имени представляемого, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого. Круг полномочий, которыми наделен представитель, определяется в доверенности.

Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами. Физические лица вправе выдавать доверенности, если они обладают дееспособностью в полном объеме, а также несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, которые приобрели полную дееспособность при вступлении в брак до 18 лет или при объявлении в установленном порядке несовершеннолетнего полностью дееспособным решением органа опеки и попечительства или решением суда. Доверенности от имени малолетних и от имени недееспособных граждан выдаются их законными представителями.

Остановимся на некоторых особенностях доверенностей, выдаваемых на сделки с недвижимостью.

Доверенность — это документ, удостоверяющий перед третьими лицами не только наличие полномочия, но и его содержание, а также срок действия доверенности. К реквизитам доверенности относятся наименование документа — «доверенность», место и дата выдачи, полное наименование представляемого и представителя, содержание полномочия, подпись представляемого.

Доверенность на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним должна быть нотариально удостоверена. Также доверенность должна содержать сведения, необходимые для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним: фамилию, имя, отчество, дату рождения, место жительства представляемого физического лица, наименование и реквизиты документов, удостоверяющих его личность.

Федеральным законом от 07.05.2013 № 100‑ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее — Закон № 100‑ФЗ) внесен ряд изменений в нормы, касающиеся представительства и доверенностей (вступили в силу с 01.09.2013). В частности, отменено ограничение срока действия доверенности тремя годами. Теперь в доверенности можно указать любой срок действия. Однако если он не указан, доверенность будет иметь юридическую силу лишь в пределах года со дня ее выдачи (п. 1 ст. 186 ГК Российской Федерации).

Также изменения коснулись и передоверия. Представитель, передавший полномочия другому лицу в порядке передоверия, не утрачивает своих полномочий по первоначальной доверенности. Иное может быть указано в доверенности или в законе (п. 6 ст. 187 ГК РФ). Кроме того, последующее передоверие по общему правилу не допускается (п. 7 ст. 187 ГК РФ). Иными словами, лицо, получившее полномочия от первоначального представителя, не имеет права передавать их еще кому-либо. Иное может быть предусмотрено в законе или в первоначальной доверенности, но не может закрепляться в доверенности, выдаваемой в порядке передоверия.

Новеллой является и законодательное закрепление выдачи доверенностей нескольким представителям или несколькими представляемыми. В случае выдачи доверенности нескольким представителям каждый из них обладает полномочиями, указанными в доверенности, если в доверенности не предусмотрено, что представители осуществляют полномочия совместно. Доверенность может быть выдана и несколькими лицами совместно.

Законом № 100‑ФЗ введена новая ст. 185.1 ГК РФ, которая устанавливает порядок удостоверения доверенности. Так, доверенности на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должны быть нотариально удостоверены, за исключением случаев, предусмотренных законом. В соответствии с п. 2 ст. 185.1 ГК РФ к нотариально удостоверенным доверенностям приравниваются:

— доверенности военнослужащих и других лиц, находящихся на излечении в госпиталях, санаториях и других военно-лечебных учреждениях, которые удостоверены начальником такого учреждения, его заместителем по медицинской части, а при их отсутствии — старшим или дежурным врачом;

— доверенности военнослужащих, а в пунктах дислокации воинских частей, соединений, учреждений и военно-учебных заведений, где нет нотариальных контор и других органов, совершающих нотариальные действия, также доверенности работников, членов их семей и членов семей военнослужащих, которые удостоверены командиром (начальником) этой части, соединения, учреждения или заведения;

— доверенности лиц, находящихся в местах лишения свободы, которые удостоверены начальником соответствующего места лишения свободы;

— доверенности совершеннолетних дееспособных граждан, находящихся в учреждениях социальной защиты населения, которые удостоверены администрацией этого учреждения или руководителем (его заместителем) соответствующего органа социальной защиты населения.

В доверенности определяется круг полномочий, которыми наделен представитель. Доверенность может быть выдана на совершение практически любых юридических действий. Вид и перечень полномочий, на которые оформлена доверенность, должны быть конкретными, т. е. не допускающими неясность их толкования.

В зависимости от объема полномочий доверенности условно разделяют на следующие виды:

1) генеральная (общая) доверенность — выдается на совершение разнообразных юридических действий, при этом представитель наделяется широким кругом полномочий (на управление и распоряжение имуществом, на совершение разнообразных сделок и др.);

2) специальная доверенность — дает возможность представителю совершать от имени представляемого определенное или неограниченное число однородных юридических действий (на совершение сделок в конкретной сфере деятельности, представительство в органе, осуществляющем государственную регистрацию, в суде);

3) разовая доверенность — дает возможность представителю совершить одно строго определенное юридическое действие (заключить конкретный договор, выполнить конкретное юридическое действие и т. п.).

Следует различать полномочия на совершение сделок с недвижимостью (подписание договоров) и полномочия на представление интересов при государственной регистрации. Договор может быть подписан продавцом и покупателем собственноручно, а представление интересов в органе, осуществляющем государственную регистрацию (подачу и получение документов), может быть доверено третьим лицам.

При заключении договоров по доверенности следует учитывать, что законом могут быть установлены некоторые особенности. Например, договор дарения не может быть совершен по генеральной доверенности, дарителем должна быть выдана специальная доверенность, в которой указан предмет договора, назван одаряемый. Отсутствие таких данных в договоре дарения влечет ничтожность выданной доверенности (п. 5 ст. 576 ГК РФ). Если же все-таки договор дарения заключен по доверенности, не соответствующей указанным требованиям, то для регистрации права собственности одаряемого требуется прямое одобрение совершенной сделки дарителем.

В соответствии со ст. 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку. До одобрения сделки представляемым другая сторона путем заявления совершившему сделку лицу или представляемому вправе отказаться от нее в одностороннем порядке, за исключением случаев, когда при совершении сделки она знала или должна была знать об отсутствии у совершающего сделку лица полномочий либо об их превышении. Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения. При этом ГК РФ предусматривает в случае отказа представляемого одобрить сделку право другой стороны потребовать от неуправомоченного лица, совершившего сделку, исполнения сделки либо вправе отказаться от нее в одностороннем порядке и потребовать от этого лица возмещения убытков.

В статье 188 ГК РФ перечислены случаи, вследствие которых действие доверенности прекращается:

1) истечение срока доверенности;

2) отмена доверенности лицом, выдавшим ее, или одним из лиц, выдавших доверенность совместно;

3) отказ лица, которому выдана доверенность, от полномочий;

4) прекращение юридического лица, от имени которого или которому выдана доверенность, в т. ч. в результате его реорганизации в форме разделения, слияния или присоединения к другому юридическому лицу;

5) смерть гражданина, выдавшего доверенность, признание его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим;

6) смерть гражданина, которому выдана доверенность, признание его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим;

7) введение в отношении представляемого или представителя такой процедуры банкротства, при которой соответствующее лицо утрачивает право самостоятельно выдавать доверенности.

Лицо, которому выдана доверенность, в любое время может отказаться от полномочий, а лицо, выдавшее доверенность, может отменить доверенность или передоверие, за исключением случая выдачи безотзывной доверенности (ст. 188.1 ГК РФ). Соглашение об отказе от этих прав ничтожно. С прекращением доверенности теряет силу и передоверие.

Законодателем закреплены права и обязанности сторон правоотношения, основанного на доверенности. Так, лицо, выдавшее доверенность и впоследствии отменившее ее (представляемый), обязано известить об отмене лицо, которому доверенность выдана (представителя), а также известить известных ему третьих лиц, для представительства перед которыми выдана доверенность.

Такая же обязанность возлагается на правопреемников лица, выдавшего доверенность, в случаях ее прекращения в случае прекращения деятельности юридического лица и смерти гражданина, выдавшего доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим (п. 1 ст. 188 ГК РФ).

Об отмене доверенности может быть сделана публикация в официальном издании, в котором опубликовываются сведения о банкротстве. В этом случае подпись на заявлении об отмене доверенности должна быть нотариально засвидетельствована. Третьи лица считаются извещенными об отмене доверенности по истечении месяца со дня указанной публикации, если они не были извещены об отмене доверенности ранее.

Если третьему лицу предъявлена доверенность, о прекращении которой оно не знало и не должно было знать, права и обязанности, приобретенные в результате действий лица, полномочия которого прекращены, сохраняют силу для представляемого и его правопреемников. По прекращении доверенности лицо, которому она выдана (представитель), или его правопреемники обязаны немедленно вернуть доверенность.