Приобретая квартиру, будьте бдительны!

О том, как не оказаться в ситуации признания сделки недействительной и не получить отказ в проведении государственной регистрации, рассказывает главный специалист-эксперт отдела регистрации прав на земельные участки Управления Росреестра по Омской области, государственный регистратор Анастасия Мешкова.

Когда один из супругов решает продать имущество, совместно нажитое в браке, покупатель должен проверить наличие нотариально удостоверенного согласия второго супруга на совершение такой сделки. Впоследствии супруг, чье нотариальное согласие на отчуждение имущества отсутствует, может сделку оспорить. Сегодня Управление Росреестра по Омской области отказывает в регистрации права собственности на объекты недвижимости в случае, если заявителем не представляется нотариально удостоверенное согласие супруга на отчуждение совместно нажитого имущества.

Согласие супруга на сделку — обязательный документ при совершении одним из супругов сделок с совместным имуществом, нажитым во время брака. Отсутствие согласия на продажу объекта недвижимого имущества является прямым основанием для признания уже совершенной сделки недействительной. Этот документ необходимо получить в интересах покупателя.

Необходимость получения согласия супруга возникает из положений Семейного кодекса РФ. Законом установлен совместный режим общей собственности супругов, в соответствии с которым владение, пользование и распоряжение имуществом супруги осуществляют по обоюдному согласию. Законный режим совместной собственности супруги вправе изменить, заключив брачный договор. В брачном договоре они могут указать, на какие конкретно сделки не требуется согласие одного из супругов (например, не требуется согласие супруга на покупку квартиры) или что один из супругов не имеет права собственности на определенное имущество.

При совершении сделки в отношении общей совместной собственности одним из супругов согласие другого супруга предполагается и по общему правилу другой супруг не должен предоставлять доказательства такого согласия, но есть такие виды имущества, которые могут отчуждаться только при наличии явно выраженного согласия другого супруга. Так, для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения или регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Такое согласие должно быть удостоверено подписью нотариуса.

Необходимо отметить, что согласие супруга требуется не только при отчуждении недвижимого имущества (дарение, купля-продажа и др.), но и при его обременении. Так, если арендодатель состоит в браке, то на регистрацию соответствующего договора в регистрирующий орган необходимо представить нотариально удостоверенное согласие супруга на отчуждение и соответственно на приобретение прав, т. е. на заключение договора аренды требуется согласие от обеих сторон сделки. Поскольку законодательством не предусмотрена регистрация сделки купли-продажи недвижимого имущества, то регистрируется только переход права. В связи с этим нотариально удостоверенное согласие супруга требуется только от продавца. Сделки нет, но имеет место распоряжение совместно нажитым имуществом. Аналогию можно применить и к дарению. Для регистрации перехода права по договору дарения нотариально удостоверенное согласие супруга требуется только от дарителя, согласие супруга одаряемого на принятие имущества в дар не нужно.

Следует учитывать, что требование о необходимости получения согласия супруга на совершение сделки правомерно только в отношении сделки с общим имуществом, т. е. имуществом, нажитым супругами во время брака. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью. При совершении сделки с таким имуществом согласия другого супруга не требуется. В том случае, если совершается сделка с недвижимым имуществом, приобретенным до момента вступления в брак, в регистрирующий орган необходимо дополнительно представить свидетельство о браке.

При прекращении брака режим общей совместной собственности в отношении имущества, приобретенного в браке, сохраняется. Раздел общего имущества может быть осуществлен путем заключения бывшими супругами соответствующего соглашения либо в судебном порядке. К требованиям супругов о разделе общего имущества бывших супругов применяется трехлетний срок исковой давности. Если супруги не произвели раздел совместно нажитого имущества, то при совершении сделок по распоряжению недвижимым имуществом требуется получение нотариально удостоверенного согласия бывшего супруга. В противном случае супруг, чье согласие не получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке.

На практике признание сделки недействительной означает возвращение сторон в исходное состояние, при котором продавцу должна быть возвращена недвижимость, покупателю — уплаченные денежные средства. А если денег у продавца к этому моменту уже нет, тогда он будет возмещать покупателю стоимость объекта недвижимости по исполнительному листу, что не исключает многолетней волокиты. Насколько растянутым во времени окажется этот процесс, зависит только от величины официального дохода продавца. Избежать этой ситуации достаточно просто. Нужно всего лишь получить согласие супруга продавца на совершение сделки.

Чтобы постараться избежать неприятностей, необходимо проверить у продавца (дарителя) его паспорт на наличие штампа о регистрации брака, сверить дату заключения брака и дату приобретения недвижимости. Но часто оказывается так, что человек в браке состоит, а штамп в паспорте отсутствует (например, при смене паспорта). В этом случае продавец (даритель) может ввести покупателя (одаряемого) в заблуждение и продать (или подарить) купленную им во время брака недвижимость без согласия супруга, а через некоторое время новоявленный собственник обнаружит в своем почтовом ящике повестку в суд. Несмотря на то что права супруга, чье согласие не получено, нарушены, Закон стоит на стороне обманутых покупателей. Совершенная одним из супругов сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, без согласия другого супруга, может быть признана недействительной по его требованию только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке (то есть покупатель или одаряемый — в случае дарения) знала или заведомо должна была знать об этом.

При сдаче документов на государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество специалист по приему документов требует от всех участников сделки указать в своем заявлении семейное положение на момент приобретения недвижимости. В случае судебного разбирательства это может послужить доказательством того, что покупатель не знал о семейном положении продавца. Несмотря на то что Закон защищает добросовестных покупателей, перспектива судебной тяжбы с обманутым супругом мало привлекательна. Поэтому, приобретая квартиру, дом, земельный участок или иной объект недвижимого имущества, будьте бдительны.

Чем больше мер покупатель предпримет, чтобы подстраховать себя на этапе приобретения имущества, тем проще ему будет защитить себя и свою недвижимость от непредсказуемых ситуаций в будущем.