Протокол о результатах торгов имеет силу договора

О том, как зарегистрировать свои права, если квартира куплена с торгов, рассказывает главный специалист-эксперт отдела регистрации прав на объекты недвижимости жилого назначения Управления Росреестра по Омской области, государственный регистратор Анна Айвазян.

Торги являются итоговым результатом деятельности судебного пристава-исполнителя при взыскании долгов, поскольку по результатам торгов имущество должника продается, а деньги направляются в погашение долга либо имущество не продается, но передается взыскателю в зачет суммы долга.

Непосредственно процедуру торгов, помимо Закона об исполнительном производстве, регламентирует Гражданский кодекс РФ (ст. ст. 447, 448), его специальные нормы, например, по залогу —
ст. 350 ГК РФ, а также специальные нормы в Законе об ипотеке — статьи 57, 58.

Торги проводятся в следующем порядке:

1. После того как имущество найдено и арестовано, это имущество, правоустанавливающие документы (оригиналы) и копии документов, идентифицирующих данное имущество (ч. 8 ст. 89 Закона об исполнительном производстве), передаются приставом в специализированную организацию по проведению торгов — Федеральное агентство по управлению государственным имуществом в течение десяти дней с момента оценки имущества должника. Организатор торгов выступает продавцом реализуемого имущества.

2. Организатор торгов обязан в  десятидневный срок с момента получения имущества должника (по акту приема-передачи от пристава) разместить извещение о проведении торгов в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования, а о выставляемом имуществе — также в печатных средствах массовой информации.

3. Извещение о торгах должно содержать в обязательном порядке сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене. Может быть указан шаг аукциона, т. е. величина минимальной надбавки к стоимости.

4. Торги должны быть проведены в двухмесячный срок со дня получения организатором торгов имущества для реализации. Указанный срок исчисляется с даты подписания акта приема-передачи между судебным приставом-исполнителем и организатором торгов.

5. Участники торгов подают заявки на торги (необходимо, чтобы было как минимум две заявки) и вносят задаток в размере, в сроки и порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов. Если торги не состоялись, задаток подлежит возврату. Задаток возвращается также лицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли их. К сожалению, в Законе об исполнительном производстве нет общей нормы, определяющей минимальный и максимальный размеры вносимого заявителем для участия в торгах задатка. Единственное, в п. 4 ст. 57 Закона об ипотеке указано, что размер задатка не может превышать 5 процентов от начальной продажной цены заложенного имущества, однако не указан минимальный размер.

6. Торги проводятся в форме открытого аукциона. При открытом аукционе любое лицо вправе принять в нем участие, выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену. Есть еще один вариант торгов, не используемый в исполнительном производстве, — конкурс, в котором выигрывает лицо, предложившее лучшие условия (не только цену).

7. Начальная продажная цена не может быть ниже цены, указанной в постановлении пристава. При этом следует знать, что по начальной продажной цене продать имущество нельзя, необходимо в обязательном порядке сделать надбавку (шаг аукциона), определяемую организатором торгов.

8. Если имущество продано с торгов, то лицо, выигравшее торги (покупатель), и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона протокол о результатах торгов, который имеет силу договора. Денежные средства, поступившие от покупателя, направляются на погашение долга взыскателя.

9. В случае объявления торгов несостоявшимися организатор торгов не ранее десяти дней, но не позднее одного месяца со дня объявления торгов несостоявшимися, назначает вторичные торги. Начальная цена имущества на вторичных торгах постановлением судебного пристава-исполнителя снижается на 15 процентов. Однако цена не снижается, если лицо, выигравшее торги, не оплатило в срок всю стоимость. Отметим, что максимум возможно проведение двух торгов, третьи не проводятся. Вопрос о третьих торгах, как ни странно, задается. При неправильном ответе на него взыскатель, надеясь на третьи торги, может быть вынужден оставлять за собой имущество по неактуальной цене и даже перечислять разницу между стоимостью имущества и долгом должнику. Однако практики третьих и четвертых торгов нет.

10. В случае, если со вторых торгов имущество точно не будет реализовано, и отсутствует целесообразность принимать имущество на баланс взыскателя, рекомендуется отозвать исполнительный лист до вторых торгов, например, при отсутствии заявок на вторые торги. Это делается в виде возвращения исполнительного листа по ст. 46 Закона об исполнительном производстве, а не в виде прекращения исполнительного производства по ст. 43 данного Закона, означающего отказ от взыскания и невозможность дальнейшего принудительного исполнения. После отзыва исполнительного листа возможно обратиться в суд за изменением начальной продажной стоимости или же подождать роста цен (но в этом случае все аресты снимаются, и имущество может быть уведено, кроме заложенной недвижимости). Увы, Закон не содержит специальных норм об отложении (отмене) торгов в случае явной неактуальности цены и прочих причин (например, иска об исключении из описи), поэтому постоянно и возникает необходимость отзыва листа либо приостановления исполнительного производства.

11. Если вторые торги не состоялись, то судебный пристав‑исполнитель направляет взыскателю предложение оставить это имущество за собой по цене на 25 процентов ниже первоначальной стоимости. При наличии нескольких взыскателей одной очереди (за исключением случая реализации заложенного имущества) предложения направляются судебным приставом-исполнителем взыскателям в соответствии с очередностью поступления исполнительных документов в подразделение судебных приставов.

12. Взыскатель в течение пяти дней со дня получения указанного предложения обязан уведомить в письменной форме судебного пристава-исполнителя о решении оставить нереализованное имущество за собой. Отметим, что процедура торгов, установленная Законом об ипотеке (ст. ст. 57, 58) и Законом об исполнительном производстве (ст. ст. 89–93), несколько отличаются. Например, если в Законе об исполнительном производстве говорится о том, что пристав обязан направить взыскателю предложение об оставлении имущества за собой, то в соответствии с Законом об ипотеке залогодержатель считается воспользовавшимся правом на оставление имущества за собой, если в течение месяца со дня объявления повторных публичных торгов несостоявшимися самостоятельно направит организатору торгов или, если обращение взыскания осуществлялось в судебном порядке, организатору торгов и судебному приставу-исполнителю заявление (в письменной форме) об оставлении предмета ипотеки за собой. Этот аспект необходимо иметь в виду и всегда самостоятельно направлять подобное заявление для исключения риска неоставления имущества за собой.

13. Нереализованное имущество должника передается взыскателю по цене на 25 процентов ниже первоначальной стоимости, в которую пристав оценил имущество должника. Если эта цена превышает сумму, подлежащую выплате взыскателю по исполнительному документу, то взыскатель вправе оставить нереализованное имущество за собой при условии одновременной выплаты (перечисления) соответствующей разницы на депозитный счет подразделения судебных приставов.

14. В случае отказа взыскателя от имущества должника либо непоступления от него уведомления о решении оставить нереализованное имущество за собой имущество предлагается другим взыскателям, а при отсутствии таковых (отсутствии их решения оставить нереализованное имущество за собой) возвращается должнику. Если все же торги были признаны состоявшимися, то лицо, выигравшее торги (покупатель), и организатор торгов подписывают в день его проведения протокол о результатах торгов, который имеет силу договора и который необходимо представить в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области. Также в Управление необходимо представить:

— совместное заявление приобретателя и залогодержателя или заявление залогодержателя, оставляющего предмет ипотеки за собой, о государственной регистрации права (ст. 25.4 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», далее — Закон о регистрации);

— документ об уплате государственной пошлины;

— для физического лица — документ, удостоверяющий личность (п. 4 ст. 16 Закона о регистрации);

— для представителя физического лица — документ, удостоверяющий личность, а также нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия (п. 4 ст. 16 Закона о регистрации);

— для юридического лица: лицо, имеющее право действовать без доверенности от имени юридического лица, предъявляет документ, удостоверяющий его личность, учредительные документы юридического лица или копии учредительных документов юридического лица, нотариально удостоверенные или заверенные лицом, имеющим право действовать без доверенности от имени юридического лица, и печатью юридического лица, документ, подтверждающий государственную регистрацию юридического лица, и документ о постановке на учет юридического лица как налогоплательщика с указанием его индивидуального номера налогоплательщика (п. 4 ст. 16 Закона о регистрации, п. 3 ст. 11 Федерального закона от 08.08.2001 № 129‑ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей», п. 18 Правил ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 № 219);

— решение суда об обращении взыскания на заложенное имущество (надлежаще заверенная копия, 2 экз.);

— протокол о результатах торгов (в случае реализации заложенного имущества на торгах);

— договор купли-продажи, заключенный с лицом, выигравшим торги, составленный в соответствии с действующим законодательством и подписанный сторонами;

— акт приема-передачи объекта недвижимого имущества (ст. 556 Гражданского кодекса РФ);

— протокол о признании торгов несостоявшимися и соглашение с залогодержателем о приобретении заложенного имущества (в случае признания торгов несостоявшимися);

— протокол о признании повторных торгов несостоявшимися, заявление залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой и документ, подтверждающий получение указанного заявления организатором торгов (в случае признания повторных торгов несостоявшимися).

Не допускается осуществление государственной регистрации права на объект недвижимого имущества, который не считается учтенным в соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости».

При проведении правовой экспертизы возможно дополнительно истребование иных документов, если их представление на государственную регистрацию требуется в соответствии с действующим законодательством.

Договор, совершенный в простой письменной форме и являющийся основанием для государственной регистрации прав, представляется не менее чем в двух экземплярах-подлинниках, один из которых после государственной регистрации возвращается правообладателю. Иные необходимые для государственной регистрации прав документы представляются не менее чем в двух экземплярах, один из которых — подлинник после государственной регистрации прав возвращается правообладателю. Заявления на государственную регистрацию представляется в одном экземпляре (п. 5 ст. 18 Закона о регистрации).

---

Теги: торги, права на недвижимость, договор