Разные округа – разные цены

Предлагаем вниманию читателей обзор цен на первичном и вторичном рынках жилой недвижимости города на конец марта 2014 года. Подробно рассмотрим ценовую ситуацию в зависимости от округа, где  расположена  квартира.

По данным журнала «Недвижимость», на конец марта 2014 года цена одного квадратного метра на рынке новостроек в среднем по городу поднялась на 560 руб./кв. м (+1,4 %) за месяц  и составляет 41 390 руб./кв. м (+/-250). Месячное изменение меньше расчетной погрешности, которая составляет 0,6% или 250 руб./кв. м.

С начала года цена увеличилась на 670 руб./кв.м (+1,6 %) и стала на 13 % больше цены годичной давности. Один квадратный метр нового жилья в среднем по Омску, измеренный в долларовом эквиваленте с начала года подешевел на 6 % до $1 160 и в европейской валюте до €844, снизившись на 7 %. Это объясняется совместным влиянием изменения рублевых цен и колебаниями курсов валют.

По данным журнала «Недвижимость», на конец марта 2014 года цена одного квадратного метра на вторичном рынке в среднем по Омску достигла 48 750 руб./кв.м (+/-240). За месяц прирост цены составил 830 руб./кв.м (+1,7 %). Эти изменения чуть больше вероятности ошибки, которая равна 0,5 % или 240 руб./кв.м.

Цена "квадрата б/у" на 1 000 рублей (2,1 %) выше значения, отмеченного в начале года и на 5 % больше, чем год назад. В пересчете на иностранную валюту один квадратный метр «вторички» в среднем по городу с начала года опустился на 5,7 % до $1 366 и на 6,4 % до €994.
 

Мартовский скачок цен
В марте наблюдается скачок цен на омское жилье: так, новостройки за месяц подорожали на 1,4%, а «вторичка» прибавила еще больше — 1,7%. По данным журнала «Недвижимость» (ИД «Премьер») по состоянию на 31 марта 2014 года квартиры на первичном рынке предлагают в среднем по 41 390 рублей (+/-250) за «квадрат», цена готового жилья достигает 48 750 рублей за квадратный метр (+/-240) — график 1. За месяц цена одного квадратного метра жилья на первичном рынке прибавила 560 рублей (+1,4%) и с начала года возросла на 670 рублей (+1,6%). Поскольку изменения цены за месяц больше погрешности– 250 руб./кв.м или 0,6%, т. е. по правилам статистики говорим, что цены новостроек за месяц уверенно растут. Средневзвешенная цена выше уровня начала весны 2013 года на 13% (+4 600 рублей).

Объем выборки предложений первичного рынка жилья составляет 4,5 тысячи объектов. Это на 38% больше, чем год назад (график 2). На конец марта на вторичном рынке жилья представлено 9,8 тысячи вариантов предложений квартир, что на 12% больше уровня прошлого года и на 7% ниже, чем в начале текущего.

По данным журнала «Недвижимость», на последний понедельник марта 2014 года средняя цена квадратного метра жилья на вторичном рынке составила 48 тысяч 750 рублей. Увеличение цены квадратного метра за месяц равно 830 рублей или +1,7%. Коррекция цены больше вероятности ошибки, которая равна 240 рублей или 0,5%, т. е. по правилам статистики говорим, что цена «вторички» существенно растет. Сегодняшний «квадрат б/у» на 1000 рублей (+2,1%) дороже, чем в конце прошлого года. За год ценник подрос на 2 100 рублей (+5%).

Постоянство структуры предложения
Рассмотрим, как меняются цены в зависимости от местоположения, т. е. по округам города. Начнем со структуры предложения на рынке жилья Омска в зависимости от местоположения дома (график 3). За полтора года структура существенных изменений не претерпела. Как Кировский округ был самым застраиваемым, так и остался. Чаще чем каждая третья стройка города имеет прописку на левобережье — это порядка 30 недавно введенных в эксплуатацию домов и 70 строящихся объектов. 39% от всех объявлений регистрируется в системе мультилистинга
www.omskrielt.com с пометкой Кировский округ. Активная жилищная, коммерческая и социально-культурная застройка и планы застройки Кировского округа дают много вариантов для сделок с квартирами в нем. Поэтому на КАО приходится большая доля (29%) от всех предложений на жилищном рынке. И только четверть — на вторичном.

В Центральном округе на начало 2014 года зарегистрировано порядка 60 новостроек, т. е. 22% от общегородского числа. При этом 20 из них уже сданы и заселяются. Напомним, что к первичному рынку относятся объекты в стадии строительства и год (а во время кризиса два-три) после ввода в эксплуатацию дом считается новостройкой. И в силу меньшего количества новых строек Центральный округ стал занимать все меньшую долю на рынке — только 20% среди предложений новостроек. Но, по-прежнему, 28% объявлений на вторичном рынке имеет адрес прописки в Центральном округе.

Предложения из Советского округа вернулись к традиционной доле. Ведь более 50 точек на карте округа сегодня считаются новостройками. Активное строительство новых 36 домов и несколько проектов микрорайонной застройки в Советском округе поддерживает долю района на первичном рынке в пределах 20% от числа площадок. По доле от суммы предложений конкретных квартир САО занимает 17% на первичном рынке. Недвижимость, прописанная здесь, по-прежнему занимает пятую часть (22%) от вторичного рынка.

Благодаря активности традиционных застройщиков и приходу новых строительных компаний в Октябрьском округе можно отыскать 20 строительных площадок и десяток заселяемых домов, что составляет 11% от всех строек. При этом на выбор покупателей предложения, как в части округа, примыкающей к центру города, так и в районе Космического проспекта. Поэтому доля предложений новостроек увеличилась с 9% прошлогодних до 18% сегодняшних. А в общей массе объявлений с 12 до 15%.

Сегодня только 26 площадок со строительным забором и 7 новостроек с новой оградой зафиксированы в Ленинском округе. Активное строительство на Московке‑2 сравняло Ленинский и Октябрьский округ по числу новостроек (порядка трех десятков штук) и по доле на вторичном рынке предложений квартир (13%).

Как отмечает аналитик рынка недвижимости Светлана Тарута, на общегородскую ситуацию влияет также активно застраиваемый пригород. Сегодня порядка 15 многоквартирных высотных объектов возводится в нескольких километрах от города, не считая коттеджных поселков, как за городом, так и в черте города.  

Дорожает там, где быстрее строят
Рассмотрим ценовой рейтинг районов города (график 4). Среди новостроек в авангарде как обычно новостройки Центрального округа. Здесь квадратный метр на 13% дороже среднерыночного значения и предлагается по 46 тысяч 580 рублей за каждый квадратный метр. За год ценник в центре подрос на рекордные 8 тысяч 390 рублей с «квадрата» или на 22%.

А вот на втором месте новостройки Октябрьского округа с ценой близкой к среднегородскому значению в 40 тысяч 220 рублей. Впервые за десятилетнее наблюдение они ОАО поднялся на столь высокую позицию. В основном за счет большого количества предложений в жилом комплексе «на Кирова», где квартиры продаются в среднем за 43 тыс.руб./кв.м с разбросом цен от 35 до 49 тыс.руб./кв. м. Хотя в основном предложения Октябрьского округа — одни из самых доступных и быстро раскупаемых, особенно в микрорайоне «Космический». Годовой рост цен в округе составил 5,5 тысяч рублей за квадратный метр (+16%).

На третьем месте многочисленные новостройки Кировского округа с ценой в 39 тысяч 750 рублей за квадратный метр. «Плюс» 3 тысячи рублей с «квадрата» за год или 8% прироста. За счет отсутствия рывка цен на четвертую строчку нашего рейтинга перебрался Ленинский округ с прошлогодней ценой предложения в 39 тысяч 490 рублей за квадратный метр. Такая ситуация сложилась в результате появления новых объектов в основном на Московке‑2, где дома эконом класса, да еще на начальной стадии строительства занижают общую цену в округе.

  На 7% ниже среднерыночной и на 12% дороже, чем год назад цену в 38 тысяч 690 рубля сформировали в Советском округе. Он на сегодня по-прежнему самый доступный по строящемуся жилью. Именно там распродаются самые дешевые новостройки. Но, как подчеркивает аналитик рынка недвижимости Светлана Тарута, они же и самые долгостроящиеся. Так на улице Малиновского, 16 стр. продается дом, где нет даже техники на стройплощадке. А стройка по Башенному 1‑й пер, 10 стр уже полгода стоит без движения. Но есть здесь и более оптимистичные примеры: после семи лет затишья началось строительство на проспекте Академика Королева, 1 а стр.  

На «вторичке» все повторяется
Что касается вторичного рынка, здесь ситуация иная и более традиционная. Рейтинг округов здесь не меняется уже третий год подряд. С максимальной ценой в 53 тысячи 870 руб./кв.м лидирующую строчку занимает вторичное жилье Центрального округа. Ценность обустроенной недвижимости в центре Омска на 11% дороже среднегородского значения. За год ценник здесь вырос на 5%, т. е. каждый обжитой квадрат подорожал на 2 тысячи 690 рублей.

На втором месте по-прежнему Кировский округ, где средняя цена за «квадрат» 48 тысяч 760 рублей. Прирост цен +5% за год, т. е. 2,38 тысячи рублей. На третьей ступени пьедестала все также стоит жилье в Ленинском округе, которое подорожало менее, чем на тысячу рублей за квадратный метр и зафиксировало среднюю цену в 45 тысячи 710 рублей за квадратный метр. Советский округ, где продолжается корректировка цен в сторону их активного завышения до 45 тысяч 570 руб./кв. м. Замыкают рейтинг предложения Октябрьского округа, они хоть и прибавили за год столько же, сколько как и наш лидер — ЦАО, но по-прежнему в ОАО жилье на 19% дешевле, чем у авангардного Центрального округа. Это вылилось в среднюю цену 44 тысяч 380 руб./кв. м. в Октябрьском округе.

За еженедельными изменениями цен на жилую недвижимость в Омске можно следить с помощью сайта http://www.omskrielt.com в рубрике «Новости-Цены-Цены на недвижимость». Там же  можно найти  общую динамику цен на рынке жилья в разделе «Цены. Новостройки. Вторичный рынок».

График 1
График изменения средних цен предложения на жилую недвижимость в Омске (тыс.руб./кв.м), с марта 2013 г. по март 2014 г.

 


График 2
Динамика объема предложения (кол-во квартир) и количества агентств на рынке жилой недвижимости Омска с марта 2013 г. по март 2014 г.





График 3
Структура предложения на рынке жилья Омска в зависимости от месторасположения в 1 квартале 2014 г.  (в долях от общего количества оферт)

 

График 4
Ценовой рейтинг районов Омска на 1 квартал 2014 г. (первичный / вторичный рынок)
 


Таблица 1
Таблица средней цены предложения  на первичном рынке жилья  Омска,  в зависимости от местоположения дома и количества комнат  на 31.03.2014 г. (тыс. руб./кв.м)

Округ \ Комнаты	Всего	1-комн.	2-комн.	3-комн.	Многокомн.
г. Омск	41,39	42,22	40,62	41,29	49,09
Кировский	39,75	41,29	39,31	39,14	41,24
Ленинский	39,49	41,76	37,93	39,29	0,00
Октябрьский	39,22	42,15	37,78	42,38	36,36
Советский	38,69	39,70	37,83	38,32	50,44
Центральный	46,58	46,79	46,59	45,95	50,39

Таблица 2
Таблица средней цены предложения  на вторичном рынке жилья  Омска,  в зависимости от местоположения дома и количества комнат на 31.03.2014 г. (тыс. руб./кв.м)

Округ \ Комнаты	Всего	1-комн.	2-комн.	3-комн.	Многокомн.
г. Омск	48,75	50,59	47,76	48,28	50,70
Кировский	48,76	52,44	49,38	47,17	46,55
Ленинский	45,71	49,18	46,40	44,98	39,29
Октябрьский	44,38	48,61	43,74	43,89	41,27
Советский	45,57	49,90	45,84	43,88	44,10
Центральный	53,87	51,13	50,82	54,70	59,19

Таблица 3

Таблица средней цены предложения  на вторичном рынке жилья  Омска,  в зависимости от местоположения дома, количества комнат и класса качества за март 2014 г. (тыс. руб./кв.м) 

Округ\ Комнаты	Среднее					За еженедельными изменениями цен на жилую недвижимость в Омске можно следить с помощью сайта http://www.omskrielt.com в рубрике «http://www.omskrielt.com/analytics/index/Аналитика-Индексы цен и обзоры журнала Недвижимость». Там же можно найти ежемесячный обзор цен на омском рынке недвижимости http://www.omskrielt.com/analytics/
Округ\ Класс	Всего	Элита	Бизнес	Комфорт	Эконом
г.Омск	48,75	88,57	62,40	48,67	45,32
Кир.	48,76	0,00	69,17	48,28	44,91
Лен.	45,71	0,00	60,67	45,24	45,46
Окт.	44,38	0,00	56,97	47,00	42,69
Сов.	45,57	0,00	65,24	47,87	44,49
Центр.	53,87	88,57	62,30	51,40	48,65
Округ\ Комнаты	1-комн.					2-комн.
Округ\ Класс	Всего	Элита	Бизнес	Комфорт	Эконом	Всего	Элита	Бизнес	Комфорт	Эконом
г.Омск	50,59	88,00	56,76	49,96	48,80	47,76	79,31	67,06	48,82	44,94
Кир.	52,44	0,00	0,00	50,57	48,26	49,38	0,00	71,71	48,43	44,35
Лен.	49,18	0,00	46,87	46,91	50,28	46,40	0,00	80,20	48,06	45,95
Окт.	48,61	0,00	0,00	48,03	47,37	43,74	0,00	67,76	46,76	41,66
Сов.	49,90	0,00	0,00	49,84	48,91	45,84	0,00	83,00	49,11	44,40
Центр.	51,13	88,00	58,43	51,40	49,51	50,82	79,31	65,08	50,31	48,34
Округ\ Комнаты	3-комн.					Многокомн.
Округ\ Класс	Всего	Элита	Бизнес	Комфорт	Эконом	Всего	Элита	Бизнес	Комфорт	Эконом
г.Омск	48,28	94,99	63,51	48,31	44,49	50,70	84,81	59,29	47,26	44,35
Кир.	47,17	0,00	65,92	47,54	43,77	46,55	0,00	0,00	45,93	46,64
Лен.	44,98	0,00	60,07	43,25	44,13	39,29	0,00	0,00	43,48	39,66
Окт.	43,89	0,00	62,90	47,36	42,27	41,27	0,00	53,96	43,43	38,39
Сов.	43,88	0,00	68,93	47,32	43,11	44,10	0,00	52,88	44,94	43,21
Центр.	54,70	94,99	62,88	51,86	48,44	59,19	84,81	60,71	52,21	49,87

Теги: цены на недвижимость, новостройки, права на недвижимость, Тарута, жилая недвижимость, вторичное жилье, консультации